謝逸楓：商業用房貸款首付最低30%，未來樓市政策更多大招將出臺

文/謝逸楓

重磅！中國樓市大招又來了！

樓市救市政策不斷，前有（2025年12月30日）個人出售住房減免征增值稅，現有（2026年1月14日）個人出售自有住房一年內買住房免個人所得稅；2026年1月15日，商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦去庫存。

2026年1月15日，央行宣布商業用房最低首付比例下調至30%。央行新聞發言人、副行長鄒瀾表示，會同金融監管總局將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，支持推動商辦房地產市場去庫存。

截至2025年11月末，全國商品房待售面積7.5306億平，比10月末減少301萬平方米，增長2.6%。其中住宅待售面積3.9361億平，比10月末減少284萬平方米，增長4.3%。辦公樓待售面積5234萬平方米，增長0.7%。

商業營業用房待售面積1.4105億平方米，下降1.3%。由于收儲的對象是商品住宅房庫存，不包括寫字樓庫存和商業營業用房庫存，所以寫字樓庫存面積呈現增長的趨勢，按照去庫存周期來看，辦公樓、商業營業用房庫存去化時間超過3年。

所謂的商業用房貸款，是指銀行向自然人、法人發放的用于購買商業用房的貸款，是指專門用于商業經營活動的房地產類型，包括廣場、商鋪、公寓、寫字樓、商場、酒店、車庫等多種類型房地產產品。

新政前，國內購買商業用房按揭貸款首付比例不低于總房價的50%，且最長貸款期限不超過10年。新政后，商業用房最低首付比例由50%下調至30%，這意味著個人或企業購買商業用房門檻明顯降低。

目前國內商業用房購房貸款的最低首付比例為50%，有達到60%的項目。本次央行將商業用房購房貸款的最低首付比例降至30%，直接降低了購買商業用房的門檻，有助于促進商辦新市場活躍度，本次央行加大對商辦用房的支持力度。

更是支持商辦用房去庫存的具體表現，表明政府對商辦項目去庫存的重視程度在提升。對比住宅市場，商業地產面臨著更大的庫存積壓和流動性難題，寫字樓、商業公寓等庫存、空置率較高，需要政策支持來加速去庫存，促進市場循環。

過去四年到十年、二十年期間，國內商辦房地產市場面臨供應偏大、庫存較高的壓力。2024年開始，已陸續推出一系列支持性政策，包括允許商業辦公改變用途建保障性租賃住房、住宅用房、長租公寓和調整容積率、規劃設計指標等。

毫無疑問的是以往商業用房貸款因用途特殊且防范炒作風險考慮，長期實行低杠桿政策。當前，在居民購房加杠桿意愿有所減弱背景下，針對結構性貸款需求適時進行政策優化，具備其合理性與現實必要性，關鍵是去庫存，化解風險。

盡管購買商業用房按揭貸款首付比例下降至30%的政策遲到，但是總算來了。值得注意的是購買商業用房按揭貸款首付比例下降至30%對商業用房市場是否具有影響、作用，需要市場觀察，因為商業用房市場與住宅市場不同。

從商業地產市場看，已經陷入困境達到4年-5年時間，最大的問題就是供應過剩、供大于求、庫存和去化周期高企、價格下降幅度大、成交低迷、需求萎縮嚴重、企業新主體下降嚴重、房企虧損嚴重、債務壓力大，實體經濟恢復需要時間。

從商業用房供需、成交、庫存來看，市場低迷，成交下降，庫存去化緩慢，原因是市場需求萎縮，新增市場主體下降，政策限制措施的存在影響交易，整體市場供大于求。同時與實體經濟不好，企業營收下降、利潤虧損、債務違約有關。

以廣東省深圳市為例，根據深圳貝殼研究院統計，2025年深圳新房非住宅成交占比為31.4%，同比擴大3.8%，不僅增幅進一步擴大，而且連續兩年增長。二手房非住宅成交占比為17.5%，同比擴大2%，為2012年以來次高值。

央行決定，自1月19日起，下調再貸款、再貼現利率0.25%。下調后，3個月、6個月和1年期支農支小再貸款利率分別為0.95%、1.15%和1.25%，再貼現利率為1.5%，抵押補充貸款利率為1.75%，專項結構性貨幣政策工具利率為1.25%。

從央行下調再貸款、再貼現利率的動機看，目的是加大對民營中小微企業的金融支持力度，支持實體經濟和企業轉型。央行決定增加支農支小再貸款額度5000億元，將支農支小再貸款額度與再貼現額度打通使用。

在支農支小再貸款項下設立民營企業再貸款，額度1萬億元，引導地方法人金融機構進一步聚焦重點，加力支持民營中小微企業。民營企業再貸款的期限、利率、發放方式等與現行支農支小再貸款一致。

結構性貨幣政策工具利率下調，將直接降低銀行從央行獲取再貸款資金的成本，激勵銀行以更低的利率向小微企業、科技創新、綠色轉型等重點領域發放貸款，降低實體經濟綜合融資成本。有助于提振經營主體信心，穩定和引導市場預期。

基于推出“著力穩定房地產市場”政策目標，目前市場供需關系未調整、房地產風險未化解的形勢，意味著房地產市場一日未止回穩、房價一日未止跌上漲，庫存一日未回到合理水平，房地產救市更多更大更猛大招將會一直出臺。

因為2026年1月1日的求是文章《改善和穩定房地產市場預期》，重申了房地產的地位和金融屬性，明確提出保持政策力度，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，重新定調2026年房地產，給當下市場，帶來了重獲新生的信心。

預計減免征增值稅、換房退個人所得稅、商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%之后，未來更多更大更猛救市強刺激政策正在路上。出臺的房地產大招時間、節奏來看，2026年3月、5月前后將是窗口期。

預計未來商業用房新的利好政策不斷出臺，下一步應該降準降息，取消購買商辦限制措施、商辦稅收減免、商辦房貸降息、商辦貸款期限延長、商辦財政補貼、商辦房貸首付比例再下降，全面釋放購買力，去庫存，穩樓市。

商業用房市場的利好政策不斷外，值得期待的是存量金融貸款展期5年（房地產項目白名單的項目）和經營性物業抵押貸款延期2年、房貸貼息（新房和存量房貸）、貸款利息抵個稅標準提高、房地產交易稅收減免的政策將會到來。

預計未來更多到期政策將延續有效期，包括城市房地產項目白名單、存量金融貸款展期、經營性物業抵押貸款延期、貸款利息抵個稅展期、城市更新貨幣化和收儲商品房及收回土地加碼、購房補貼和購房送戶口展期。