打響官方“保房價”第一槍？住建委：屬實！釋放什么重要信號？

最新數據顯示，全國新建住房庫存已超過7.5億平米關口，比2015年去樓市庫存前夕還要多4千萬平米，市場處于深度調整是不容置疑的。在這樣的大環境下，買房和賣房都是不那么容易的，前者擔心還會跌而不敢買，后者因接盤者寥寥而難以成交。

可以說，只要房地產價格下行的預期存在，市場就不輕易企穩，更別說回暖了。正如中原集團創始人施永青日前所言，“市場膠著，靜待破局。”如何破這個局，開年已有城市率先動手了，打響官方“保房價”第一槍？

根據每日經濟新聞房產1月13日在題為《房價浮動有下限？天津市住建部門召集房企商量??》中報道，有樓盤傳發通知稱，住建部門將對天津的新房銷售價格進行統一管理，文章主要包含兩個信息點：

1.房企銷售價格上下浮動不超過備案價的10%；
2.銷售價格浮動超過備案價格5%就要向管理部門申請，還不一定批準。

對此，每經記者向天津市津南區、東麗區住建委求證，得到的答復確實如此，之所以這么做，主要是為了（防止）新房銷售價格不斷下跌，控制房價波動，后面會發相關的具體文件。看到這里我們應明白，雖然說是漲跌都管控，但現在的市場怎么可能漲，很顯然更側重的是控制跌。這份報道也證實了官方“保房價”的決心，這是官方釋放的最直接信號。

實際上，不僅是價格管控，就在開年十多天里，陸續有重慶、南京、深圳、西安等城市發布整治房地產領域亂象，處理了很多房地產自媒體賬號。像西安還專門發布了整治的典型案例，多個唱衰樓市、片面引導業主大幅降價而獲得二手房交易機會的自媒體賬號得到核查處置。

有人說，明明是市場不行，房產中介能讓房價下跌？你還真別說，像貝殼這樣具有壟斷地位的超級中介，在城市二手房成交市占率少則30%，核心城市多則占50%-70%，他們要說房地產市場不行，房價還要降，就問賣房人慌不慌，畢竟信息不對稱，他們還自稱專業的，你的判斷真不受影響？

比如最近貝殼就搞了一個活動，要求全公司員工勸房主降價，完成就可得到貝殼幣，完不成就要扣績效，甚至可能丟掉飯碗，為了保工作，只能硬著頭皮勸業主降價。不少身邊的朋友向筆者反映，他們的電話都被打爆了。老實說，雖然看似貝殼是為了促成交提升公司業績，但無疑促進了房地產價格進一步下滑，這里我們也不難理解越來越多城市整治房地產市場亂象的必要性。

當然，企業行為畢竟是個體意志，市場占有率高也不能與國家意志作對，終究也不可能影響市場走向。其實，去年底中央經濟工作會議已對2026年房地產工作作出部署，2026年要“著力穩定房地產市場”，加上新年的第一天黨媒就發表題為《改善和穩定房地產市場預期》文章，指向性不言而喻。

除此之外，我們確實看到了樓市的一些積極信號。

1.最近一些核心大城市的豪宅賣得很火。說明市場的需求是存在的，只不過是需要“好房子”。

2.從近兩年一些房企在市場占有率取得較好成績看，2026年房地產開發投資有跌幅收窄向好的趨勢。

3.對部分庫存房源對標《住宅規范》而進行規劃調整或增加配套，可提高去庫存的動力。

4.這兩年土地供給更傾向于核心地段的優質地塊，對穩定住房銷售均價起到積極作用，甚至對周邊二手房價格也會有正向影響。

5.從最近1年看，房地產典型城市二手房新增掛牌量呈現明顯回落趨勢。比如杭州在2025年初單月最高新增2.6萬套，逐步下降到12月新增1.4萬套。廣州從單月最高新增2.1萬套，到12月降至新增1.3萬套。成都從單月最高新增4.2萬套，降至12月新增2.9萬套。深圳的情況也類似，新增掛牌量從單月最高新增1.8萬套降至年底的1.1萬套。很明顯，這不是巧合，而是人們對市場做出反應的一種趨勢。

有人可能會說，二手房新增掛牌量減少，是因為一些業主下架房源了，這不可否認，但從側面也不正好說明大家覺得價格太低不想賣了么？在一些人看來，都已經跌倒這份上了，還能跌多少，索性等回暖吧。不管怎么什么原因導致的新增房源減少，對市場企穩都是有積極作用的，畢竟供應端的壓力在下降。

按照“低量見低價”原理，像美日等發達國家在遭受房地產市場大調整后，房價往往都是在住房成交量觸底后的2-3年后才開始真正反彈。比如，日本東京都市圈住房銷量到2000年開始觸底，房價到2003年才開始回升。美國也類似，2010年住房銷量觸底至330萬套，房價一直到2012年才開始反彈。

我們大抵也會遵循以上的邏輯。道理很簡單，大病初愈后，不可能一下就活蹦亂跳，身體和心理建設都需要過程，房地產市場也一樣，房企債務出清、個人收入增加、人們預期扭轉等都需要一個過程。

因此，我說的積極信號不是說市場馬上就反轉，畢竟目前的市場仍舊處于預期和實際的慣性下探階段。毫不夸張地說，即便是現在，也不是所有城市都到底了，有的城市可能還沒跌透。最近一些機構預測房價可能在26年底或者27年觸底回升，其實都是一家之言，在筆者看來，即便是后面恢復，具體到每個城市也不一樣，比如后期的政策力度和城市基本面的不同，恢復的力度和深度也不一樣。

特別是政策，你能做到2-3年基本不供應宅地而專心去庫存，你真能改變供大于求的局面，你的城市就能率先走出泥潭，否則都是扯淡。對于有買賣房計劃的人來說，盯著所在城市官網的住宅存銷比，也就是去化周期數據就行了，所有的政策效果都會傳到這個數據上來，去化周期12-14個月算是正常，高于這個數房價就不會起來，低于這個數，買房的計劃就要張羅起來了。