碧桂園佛山“舊改第一村”，被一家廣州小房企吃下

文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

碧桂園佛山“巨無霸”舊改項目，被一家銷售額體量不到20億元的小房企接盤了。

自2025年8月開始流傳，碧桂園佛山南海永勝村舊改項目被廣州力迅地產接手，如今終于迎來了“官宣”。

近日，永勝村舊改項目3號地小區項目正式獲批，建筑物主要建設為住宅、物業管理用房等，項目總投資約9.93億元，總建面約8.32萬㎡，建設單位為佛山市碧桂園碧欣置業有限公司（下稱“碧欣置業”）。

截自廣東省投資項目在線審批監管平臺

盡管建設單位名稱仍帶有“碧桂園”，然而實控人已發生變更——從碧桂園地產集團實控，變更為力迅地產、張江和平資管、碧桂園三方聯合持股。但三方持股比例未對外披露。

天眼查顯示，碧欣置業成立于2017年2月，注冊資本為5000萬元，法人股東為力迅地產全資子公司廣州昇力投資有限公司（下稱“廣州昇力投資”）。

碧桂園“佛山舊改第一村”，竟被一家小房企接盤了。

不過，在這場悄然發生的股權變更中，有很多耐人尋味的細節，比如張江和平資管為什么會成為股東之一？為何持有項目公司中碧桂園主體公司發生轉移？銷售額不到20億元的小房企力迅地產，如何撬動投資近10億元的舊改項目？

但對于對舊改滿是憧憬的永勝村村民來說，力迅地產接盤，總算是重新點燃了希望。

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碧桂園舊改業務的“敗果”

2020年3月，永勝村舉行了改造方案成員表決大會，項目僅用了不到7個小時，以83.38%同意率通過表決。舊改項目如此迅速通過改造表決方案，不僅創造了“佛山速度”，而且在廣東省內亦屬罕見。

這種速度是多方共同促成的，包括廣東省金融高新區重點規劃及指引、村民對整村改造有著很高意愿、碧桂園早早入場進行輔導。

早在2016年，碧桂園介入永勝村舊改項目，比南海區發布廣東金融高新區控規方案足足早了兩年時間。

2018年，納入廣東金融高新區控規范圍不久后，永勝村所在的夏北經濟聯合社通過舊村改造相關指導意見草案，制定了“一村一策”的改造方案和拆遷補償標準；同年9月，永勝村以100%通過率完成招商文件表決；3個月后，碧桂園正式成為合作開發商。

當時，佛山整村改造領域是一片空白，永勝村成為“試驗田”，也被稱為“佛山舊改第一村”。項目創造了佛山舊改多個紀錄，比如一年內完成方案表決、簽約及首期回遷房動工、3個月內實現簽約率88%等。

永勝村舊改分三期開發，總投資約100億元，首期投資約20億元。項目首期動工之后，碧桂園陷入流動性危機，二三期項目陷入停滯狀態。但另一個核心原因是：碧桂園舊改業務正在重整。

2015年，碧桂園通過股權并購方式，獲得深圳坂田一個工改保項目股權，正式全力布局三舊改造業務，隨后在深圳、廣州、佛山、東莞大舉拿項目。源媒匯初步統計，碧桂園在這四個城市曾介入30余個舊改項目，其中以舊廠房、產業園改造項目為主。

彼時，還有一個重要背景——2016年8月，楊國強提出兩個目標：“在深圳周邊建10座科技小鎮”、“5年建20個科技小鎮”。次年6月，碧桂園成立產城融合中心，原東莞科技局局長劉寧出任新部門總經理，產城項目來源也涉及三舊改造項目。

但進入2018年，銀行非標融資全面收縮，特別是信托融資。

透過碧桂園深圳舊改項目可見，其推動舊改業務也依賴于信托機構或地方小股東，比如深圳龍崗水一村更新單元涉及光大信托、寶安溪頭第一、二工業區城市更新單元有建信信托的身影等。

融資渠道趨緊后，碧桂園的“水龍頭”被逐漸關小，開始陸續清退“工改工”項目，保留以商住為主的項目。這也說明，碧桂園的舊改、產城業務仍是依靠“賣房為生”。

永勝村舊改，恰是碧桂園舊改業務“失敗”作品之一。

02

楊老板又在轉移資產？

在永勝村舊改上，碧桂園引入了股權投資公司——廣東常琦房地產投資有限公司（下稱“廣東常琦”），后者由自然人羅杰文、梁財生分別持有90%、10%股份，兩人亦是廣東樂意投資有限公司（下稱“樂意投資”）的股東。

公開信息顯示，樂意投資與萬科、龍湖等建立了戰略合作關系，主要投資土地一二級開發聯動，曾發行多個私募股權基金，投資項目包括南海萬科廣場、里水發電廠項目、南海金融高新區A08項目等，2014年9月在管資產規模超過30億元。

永勝村舊改啟動僅一個月，即2020年4月，廣東常琦卻退出了項目公司。2021年1月，永勝村舊改項目一期商品房入市，很快被一搶而空，在碧桂園“爆雷”前，一期項目商品房、回遷房均已完成交付。

在“斷水”之后，拆到一半的永勝村舊改陷入了停滯狀態。據經濟觀察報報道，2025年2月，永勝村舊改項目整體簽約率達95%、房屋拆除率約63%，因碧桂園資金鏈斷裂，被拆遷人剩余54%的回遷安置住宅物業交期未知。

但永勝聯社和村民們仍選擇“相信碧桂園”。2025年2月，他們做出了轟動行業的決策——將土地出讓金分批借給碧桂園，優先用于建設回遷安置房，首期資金約7.86億元。

結果，永勝聯社和村民們是“錯付”了——碧桂園又在悄悄進行資產轉移。

2025年8月，力迅地產突然公開招聘佛山千燈湖項目成本經理、策劃和銷售經理等職務。彼時，市場猜測，力迅地產開始著手重啟永勝村舊改。

直到2025年12月，永勝村舊改項目公司碧欣置業股權發生了變更，由佛山市常琦房地產投資有限公司（下稱“佛山常琦”）、廣州昇力投資、佛山市昇萊投資有限公司共同持有（下稱“佛山昇萊”）。

這場變更，有兩個重大調整：股東行列新增一家資產管理公司，碧桂園持有主體發生改變。

其中，2020年4月退出持股的廣東常琦，換了一個主體重新持有項目，佛山常琦由羅杰文、張江和平資管分別持有約66.6667%、33.3333%股份。張江和平資管由上海中聯信全資持有，主要開展破產重組、處置不良資產、股權投資等業務。

佛山昇萊由廣州昇力投資、佛山市南海區仲萊美咨詢有限公司（下稱“南海仲萊美”）共同持有。而南海仲萊美是一家剛成立不久的公司，于2025年6月成立，碧桂園境外主體公司通過層層嵌套方式全資持有該公司。

天眼查顯示，南海仲萊美最終實控方為境外公司伊東發展、廣升發展。而原本碧桂園持有碧欣置業公司為碧桂園地產集團，最終實控方為境外公司恒宙國際、貴穎投資。

截自天眼查

其中，恒宙國際、伊東發展、貴穎投資均屬于碧桂園上市主體成員公司，但廣升發展并不屬于。

碧桂園楊老板又開始轉移資產了。

03

力迅地產如何破局?

在這場股權變更中，樂意投資羅杰文重新出現，張江和平資管成為新增股東，加上層層嵌套持股架構，轉移到廣升發展手中。

這就產生了很多問題，比如項目公司股權被稀釋，是否存在利益輸送風險？資管公司出現，是否有巨額隱性債務和對外擔保貸款？碧桂園通過多層股權嵌套架構持有碧欣置業，且項目公司未披露持股比例，資產、債務如何評估，財務審計、監督如何追溯？

單單歷史遺留問題，擺在接盤方力迅地產面前的，已是一個不小的挑戰。何況，推進項目還需在原操盤方、投資公司、資管公司多方之間進行搗鼓。但首要問題依然是資金。

根據此前批復的永勝村舊改方案顯示，項目改造總用地面積約32.1公頃，拆除范圍約24.2公頃，項目分三期進行，按照“先安置、后拆遷”、“先復建安置物業、后融資物業”的原則推動，總投資100億元，一至三期投入分別為20億元、50億元和30億元。

剔除碧桂園一期投入成本，永勝村舊改仍需要投入巨大的資金。

力迅地產是一家廣州本土老牌房企，成立已有27年，初步統計，目前其在廣州、佛山房地產開發項目僅有18個。同時，在中指研究院披露的2021年至2025年廣州房企銷售榜中，力迅地產均未進入榜單，意味著過去5年銷售規模低于25億元。

與合生、富力等粵系房企一樣，力迅地產其實也是以舊改或爛尾樓發家。力迅投資集團副總裁張學民曾公開表示，“力迅沒有去公開市場拿地，拿的都是市區里面有歷史遺留問題的地塊，如拆遷爛尾、債權債務不清的，還有需要完善國土規劃手續的”。

這些地塊或項目都有一個共同點：操盤周期長，但是便宜。

以廣州荔灣力迅荔筑項目為例，力迅地產于2010年拿下項目地塊。但拿地年限從1999年起算，產權縮水已有20多年。項目2023年1月推盤入市，至今兩年時間，去化率僅約65.7%。

截自廣州住建局

力迅琶洲灣和力迅荔筑類似。2022年12月，力迅地產入住方所廣州琶洲西區項目地塊，廣州住建局數據顯示，項目于2025年2月拿證入市，將近一年時間僅賣出12套，去化率約10.7%。

期間，2025年12月，廣州房產中介曾推售力迅琶洲灣項目，項目特有房源單價低至4.89萬元/㎡，總價約755萬元。這個價格，比之前成交的大戶型房源價格12萬元/㎡，相當于打了“骨折”，但去化情況仍不樂觀。

也是在2025年6月，力迅地產罕見公開拿地，以3.13億元拿下廣州荔灣小梅大街7號地塊，折合樓面約3萬元/㎡，項目案名初定為“力迅·樾公館”。半年后，項目地塊正處在土壤修復、地基還沒建時，廣州房產中介卻以“草簽合同”形式賣樓花。

透過力迅地產當前在售項目，亦能折射出其資金現狀和項目操盤能力。

推行滾動開發的永勝村舊改，拆遷、安置、賣房、再投入后續拆遷處于環環相扣中，小房企力迅地產能否順利推動，顯然是一個問題。

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