老錢合生 開始輕資產長跑

2026年1月初，某設計師在社交平臺發布了一個歷時一年的硬裝案例——縵合北京，并配文“等待交付”，很快引發大量圍觀。

作為北京第一代高端住宅，在2009年北京房屋均價不到1.5萬元/平方米時，還叫霄云路8號的縵合北京開盤價就是8萬元/平方米，當時的口號是“始于8萬，不止18萬”。

誰能想到，在17年后的今天，縵合北京依然還處于豪宅圈第一陣營。不僅如此，合生也培育起了屬于自己的另一個商業IP——合生匯。尤其是在北京，北京朝陽合生匯常年霸榜最受歡迎商場榜單，銷售和客流保持穩定的雙位數增長。

做豪宅 老錢風

2025年的北京樓市豪宅當道。中指研究院數據顯示，2025年，北京豪宅市場累計供應6240套，遠超2024年全年的供應規模。

典型的案例便是，北京單價地王安瀾北京入市之時，購房者會表示“現在的選擇很多，不急于出手”。與之印證的市場現狀則是，安瀾北京周邊云集了多個高端熱門新盤，競爭激烈。比如臻云項目在售均價約13.9萬元/平方米，總價約1600萬元起；建發海晏在售均價約13.6萬元/平方米，總價約2300萬元起。

眼下的節點，似乎豪宅也都開始高周轉，但合生銷售上一直保持著自己的節奏，從霄云路8號到縵合北京，目前單單這個項目都還有數百億元貨值。

?縵合北京實景

一個流傳甚廣的細節是，縵合北京把房地產拉回了手工業時代，單是天花板格柵這一項，就需要5個熟練工人花費280小時。業主腳下的每塊木地板，都源自西伯利亞終年嚴寒之地。而在成為地板之前，它們需要養護3—6個月、做4次平衡干燥。

合生創展的硬核住宅，全部集結在硬核城市。尤其是他們的高端縵系，只認準北上廣這三個“大碼頭”扎根。這無疑是合生的“印鈔機”擔當，每年都以穩定的銷售額妥妥入賬，為合生貢獻可觀的現金流。其中，僅縵云上海項目，就在入市兩年半的時間里，賣了261億。開盤時單價撥到12.1萬元/平方米，幾乎憑一己之力拉起楊浦濱江板塊的房價，向徐匯濱江、虹口等區域看齊。

北京豪宅的天花板從來都不是虛名。事實上，經歷這一輪殘酷周期后，還能“活下來”或者說還“活著”的民營企業，其實也沒有什么秘密——安全第一。近年來，合生不怎么上財務杠桿，強調絕對的安全線，持續推進降負債與控成本，構建從“財務杠桿擴規模”到“經營內生驅動”的轉型模型。

這么做帶來的結果也很明顯，同行還在為降負債而努力，合生已經準備交卷了。目前，合生的總資產約2567億港元，流動資產總額約1484億港元，剔除合約負債后的資產負債率只有57%。最近三年，合生降債規模達到了449億港元，幅度接近40%，境外公開市場債務已清零。

合生把賬算得明明白白，本身杠桿就不高，還在拼命壓降。你可以質疑他的節奏，但你一定不能質疑合生在土儲和高端定位方面的眼光。畢竟在房地產市場化剛剛起步的年頭，合生就已經明確了長遠的發展方向。

原來，“不思進取”也可以有這么一層意思。

做商業 當TOP級

其實在很長一段時間里，圍繞著這家傳說中的“隱形地產航母”，大家的質疑都出奇一致——合生為什么掉隊了？但事實上，合生一直是在“悶聲發財”。

2025年，合生商業輕資產戰略發展迅速，共獲取7個輕資產商業項目，高端住宅的代建代售業務表現也不錯，主攻北上廣頂豪市場，成為新的業績增長極。

當前，市場增幅放緩，不少企業將發展重點放在存量板塊，作為穿越周期的應對策略。我國商業地產已從高速增長轉變成強調運營管理的階段，在此背景下，行業同樣面臨深刻轉型與變革，參與其中的商業運營商也會遭遇更多挑戰。

但從實際情況看，合生超過80%的商業地產項目都分布在北上廣深，旗下的合生匯IP多已成為區域TOP級。

一組可供參考的數據是，2025年，北京朝陽合生匯以近85億元銷售額、超4100萬人次客流穩居北京熱門購物中心TOP1。很多人可能只知道朝陽合生匯和大興薈聚的“頭牌”之爭，但不會知道合生在背后都做了什么。這個體量的商業體，安全、衛生、設施等，容錯率很低。

舉個例子，朝陽合生匯周邊是CBD和幾十個成熟的住宅小區，半小時地鐵能直達多所高校、北京四大鐵路樞紐和環球影城。這就意味著它每天都在接待各種“不一樣的人”，就需要為每個群體都做考慮，比如入口的行李寄存箱、毛孩子爸媽的寵物推車、憑學生證享有的專屬優惠等等，這些不賺錢的小細節，組成了合生每天都在重視的100件小事。過去這一年，朝陽合生匯接待了超過40家政府/事業單位或同行到訪，其項目經營模式已被業內視為學習樣本，“北京首店首發第一現場”地位也名副其實。

還有上海五角場合生匯銷售額突破66億元，年客流達3900萬人次；北京超極合生匯則以單日客流峰值超40萬人次的數據，刷新北京購物中心單日客流紀錄。

克而瑞曾發文指出，不少房企實現運營收入的增長，主要原因是有增量商場開業，推高了整體營收規模。對于商業地產而言，跑馬圈地、快速擴張的時代一去不復返，取而代之的是運營上的精益求精、管理上的降本增效。作為商業地產運營方，不管是后期考慮通過資本方式實現退出，還是通過長期經營性現金流回款，各項經營性指標都將是繞不過去的重點。

在新的市場形勢下，運營商只有苦練基本功，才能在競爭加劇的行業中不被淘汰。

“合生的輕資產發展模式并不是單純地做代建，而是依托其高端產品線的品牌力和操盤力，把輕資產和高端住宅深度結合，形成差異化競爭壁壘。這種模式一方面降低了企業的資金占用，另一方面也在頂級豪宅市場里不斷占據更多市場份額。”同策研究院聯席院長宋紅衛表示。

房地產行業中具備這樣雙重能力的企業，其背后的邏輯，其實就是幾個簡單的關鍵詞：核心城市，高端項目，住宅和商業并舉。

短期堅持的只是戰術，長期堅持的才是戰略，這一步，合生已行進多年。