國資出手：上海黃金地段五星級酒店，被“0元”買走了

記者 |于婉凝

位于上海新天地、起步價超千元/晚的安達仕酒店，卻被北京國資旗下的京投發展（600683.SH）“0元購”了。

日前，京投發展宣布以0元收購Trillion Full Investments Limited持有的上海禮仕酒店有限公司（下稱“上海禮仕”）45%股權，同時以3500萬元受讓復地（集團）股份有限公司對上海禮仕的2.09億元債權。

疊加京投發展此前已持有的上海禮仕55%股權，此次交易完成后，上海禮仕將正式成為其全資子公司。

值得一提的是，上海禮仕的核心資產是位于上海市黃浦區嵩山路88號的五星級酒店新天地安達仕酒店，該酒店不僅由國際知名品牌凱悅集團運營，還是安達仕品牌在亞洲開設的第一家酒店。

這也意味著，新天地安達仕酒店已被京投發展100%控股。

一

已經歷多次易主

企查查App顯示，上海禮仕成立于2017年，注冊資本超過5.8億元，公司注冊地址為上海市黃浦區嵩山路88號，即為上海新天地安達仕酒店所在地。

據公開資料，新天地安達仕酒店由國際知名品牌凱悅集團運營，是一家五星級酒店，這也是安達仕品牌在亞洲開設的第一家酒店，共28層，擁有307間豪華客房及套房，最小客房面積約41m2。

經濟導報記者從攜程旅行平臺查詢到，2026年1月8日，該酒店一間大床或雙床房的價格從1551元至1662元不等，一間套房價格從3814元至9999元不等。

京投發展表示，本次交易完成后，上海禮仕將納入公司合并財務報表范圍，有利于公司進一步加強對上海禮仕的控制，有助于提升上海禮仕的運營效率和經營效益。

拉長時間線來看，上海新天地安達仕酒店已經歷多次易主。

這座位于上海新天地超級商圈的五星級酒店，最初的構想來自美籍華裔企業家廖凱原的雙子酒店計劃。2015年香港瑞安房地產接手并引入凱悅旗下安達仕品牌進行運營，該公司借助國際品牌影響力和成熟管理體系，將項目打造成上海高端酒店市場的標桿之作。2018年前后，浙商財團在市場高位時高價接盤，成為第三任持有者，彼時恰逢房地產行業與酒店業的雙重繁榮期。而在2025年底，京投發展以所謂“0元購”的方式獲得了這家酒店的控股權。

值得注意的是，公告顯示，過去幾年，京投發展曾數次向上海禮仕提供財務資助。但在上述股權及債權收購完成后，自2026年1月1日起，京投發展擬對上海禮仕的全部財務資助不再計收利息。

概括言之，此次所謂“0元購”，實質上是“0元股權+折價債權+無息借款”的組合。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜在接受經濟導報記者采訪時分析，“上海禮仕凈資產為負，意味著任何正價格收購都將立即產生巨額商譽減值。0元收購實際上是交易雙方對標的真實價值的客觀認知——這家公司的股權價值已經歸零，甚至可能為負。京投發展以3500萬元受讓2.09億元債權，相當于折價獲得債權。這部分債權未來可能通過酒店資產處置、債務重組等方式實現部分回收，存在較大的價值提升空間。”

二

“買方窗口期”下關鍵在“管得好”

實際上，回溯至2023年，京投發展曾一度計劃剝離上海禮仕，萌生抽身離場之意。

2023年11月24日，京投發展發布公告稱，公司擬通過北京產權交易所公開掛牌轉讓其持有的上海禮仕55%的股權，征集擬轉讓股權的潛在受讓方。

從 “計劃剝離”到 “全部收購”，在最新公告中，京投發展表示，此舉旨在為進一步加強管控，提升上海禮仕的經營效益。

盡管身處上海新天地黃金地段，還頭頂凱悅旗下高端品牌的光環，新天地安達仕酒店仍難抵行業下行壓力，陷入持續虧損的境地。

數據顯示，截至2024年12月31日，上海禮仕資產總額為8.6億元，負債總額卻高達25.12億元，凈資產為-16.51億元；經營層面，2024年全年營業收入1.81億元，凈利潤虧損1.03億元。

到了2025年8月31日，上海禮仕經營狀況進一步下滑，資產總額降至8.15億元，負債總額攀升至25.26億元，凈資產降至-17.1億元；2025年前8個月實現營業收入1.09億元，凈利潤仍虧損0.59億元。

截至2025年9月30日，上海禮仕仍“資不抵債”，其資產總額約為8.096億元，負債總額約為25.278億元，凈資產約為-17.18億元。

京投發展還在公告中表示，交易完成后，上海禮仕管理層均由其推薦或委派，且不涉及人員安置、土地租賃等情況。

根據企查查提供的信息，上海禮仕原董事長顧荻江職務已調整為董事；周堅從董事兼總經理調整為總經理。

從京投發展自身來看，2025年前三季度，公司實現營業總收入5.55億元，同比下降50.74%；歸母凈利潤虧損3.74億元，上年同期虧損8.45億元。

此次上海新天地安達仕酒店的易主，是當前酒店資產市場資本結構重構的一個縮影。中國城市發展研究院投資部副主任袁帥分析稱，過去，外資與傳統房企更關注短期資產增值與規模擴張，但在房地產調控、消費需求波動的背景下，酒店資產的高杠桿、長周期特性與其“高周轉、高收益”需求沖突，導致其選擇退出；而國資背景投資者資金成本低、風險承受能力強，更適配酒店資產“重資產、慢回報”的屬性，其追求的是長期穩健收益而非短期暴利，因此愿意接盤暫時虧損但具有核心區位價值的資產。

柏文喜同時提醒，對于國資背景的投資者而言，當前可能是配置優質不動產的歷史性窗口期。但成功的關鍵不再是“買得到”，而是“管得好”。“如何在新的市場環境下實現資產價值的修復和提升，將是對所有市場參與者的嚴峻考驗。”

編輯 | 曹鳳芹