上海一定要立刻賣的四類房子

這四類房子，當下，一定要立刻出手。

因拆遷短期火爆的區域

最近，市場成交最火的板塊基本都是剛需板塊，老破小和近郊次新房最近成交都很火——

其中甚至有一些板塊的房東，已經開始了“跳價”。

當然，這些剛需板塊中不乏因為價格補跌到位、剛需全面入場的優質板塊；

但是也有一類板塊在其中渾水摸魚——

單純只是因為非常“短效”的拆遷利好帶來了短暫的火爆，根本就不可持續。

這樣的板塊的房東朋友們，大家一定要見好就收，房子抓緊賣掉——

過于托大，后面可能就真的賣不掉了。

這幾年是上海的拆遷大年，市區郊區都有很多板塊進行了動拆遷。

在前些年市場景氣的時候，其實拆遷戶購買力也只是隱藏在購房大軍之中并不顯眼；

但是在當下這種市場很差的時代，拆遷戶的購買力就成了生力軍——很明顯的把一些板塊買火了：

比如徐匯動遷，直接就把徐匯內環的老破小、隔壁黃浦五里橋的老破小給買火了；

比如青浦徐涇動遷，也加速了周邊二手房的成交——我也聽到了一些調價的消息。

但是實際上，這種因為動拆遷帶來的購買力是非常不可持續的——

因為板塊并沒有因為什么重磅的產業落地、資源提升、或者有了什么重大規劃利好到來帶來了購買力的導入；

大部分的板塊也根本無法整片拆遷，基本就是拆幾個、原拆原建幾個、剩下的依然美麗家園——

一方面拆遷購買力無法延續，另一方面板塊能級很難通過拆遷大幅度提升，周邊的房子很難因為拆遷獲得價值提升。

這些板塊的火爆，就只是單純因為有地緣情節的動遷戶買家集中入場，帶來了階段性的供需失衡，才形成了“假火爆”。

但是這輪拆遷購買力沒了，后面可沒有新的人來繼續接盤，你這房子該不好賣還是不好賣;

甚至，還可能還會因為之前拆遷的地塊開發變成了新房，直接分流購買力讓你的房子更難賣。

聰明的房東，絕不應該在這個時間點跳價；

而是趁著有人接盤，抓緊把房子賣掉，接盤的恩人錯過就不再有了。

待解禁區域的次新房

最近收到了很多賣房咨詢的房東，問題都是關于解禁的：

一類是待解禁區域的二手房東，問解禁后是不是會繼續下跌？

另一類就是直接持有解禁新房的房東，問是不是應該解禁后立刻掛牌，未來是不是大概率要破發？

每次聊到解禁的問題，都要祭出法寶：解禁套數排行榜。

判斷解禁區域的房子是否要快點賣掉，有幾個的判斷標準：

1、板塊內解禁的小區的量，對于板塊來說是否真的很大？

如果是排行榜前面這些，一個板塊兩三千套次新房的情況——

那其實不用糾結，板塊的房價必將進一步下探，能賣的掉就趕緊賣把。

但是如果一個區域斷供好多年，就那么一個新房待解禁——理論上來說對于板塊的影響是非常有限的。

比如大寧的解禁次新房，本身就一個靜安天悅。

雖然項目有1000套房子——但是掛牌率就算他比較高、甚至是普通小區的一倍以上達到5%-8%的水平，也就是讓板塊多出來幾十套掛牌量。

這種量級在眾多次新房的大寧，本身能帶來的影響就是十分有限的。

但是需要注意的是，大寧的問題在于整個北上海大片區要解禁的次新房體量是非常大的。

這就要說到第二個判斷標準。

2、板塊所在的大片區，是否有大體量的解禁次新房要入市？

比如北上海這幾年包括鞍山、東外灘、西藏北路、臨平路都有大量的次新房待解禁，整體的規模也接近1萬套。

要注意這些可都是一千多萬甚至兩千萬的房子，這個影響就是非常大了——眾多板塊的次新房要一起踩踏。

這種情況下，大寧即便板塊內只有這么一個次新房，也會被大片區的次新房解禁裹挾著下降———大勢所趨，非板塊本身問題。

當然，大家也發現了，解禁套數比較多的板塊大部分都位于外環外。

這里我要補充一個概念———大虹橋的解禁套數最多，但是影響的不僅僅是大虹橋本身。

因為大部分浦西近郊板塊的購買力都來自于市區外溢，本質上是同一批人。

大虹橋解禁造成的房價下降——會不同比例的傳導到所有近郊板塊。

因此，解禁的區域，如果你是二手房東，趁著最近行情好可以抓緊出手。

如果你是新房馬上要解禁的，那么先掛牌出去，宣傳起來，早點蓄客。

當然，也不是不可以長期持有，完全可以等到近郊區域全面價值兌現——

只不過要很多年以后了，而且市場上的競爭對手會更多、且更強。

這就是我下一部分要說的。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

新房大量入市的區域

這幾年，對二手房價格沖擊最大的因素就是新房的供應量。

新房的魔力在于，可以把板塊一段時間內的購買力直接吸走大部分——

如果項目一個接著一個，那么周邊板塊的二手房必然成交量驟降，價格必然應聲下跌。

最典型的，就是浦東內環以聯洋為首的眾多改善板塊。

這些板塊的購買力來源主要是兩部分：

地緣的陸家嘴購買力+整個浦東的改善購買力。

這幾年，這兩部分購買力都被新房持續分流：

前者被北上海楊浦、虹口、閘北大量的新房全面分流；

后者被浦東這幾年集中供應的幾大片區（前灘南、新楊思、北蔡、張家浜）新房分流。

到了今年，基本浦東內環就聯洋還憑借著浦東內環王者的地位保持了比較不錯的成交量，當然價格也還是沒抗住；

而浦東內環的其他板塊，花木、源深、洋涇、楊東等區域都是量價齊跌。

當然，浦東內環下跌的原因不僅僅是新房供應，但是新房絕對是比較重要的一大原因。

類似的受新房供應影響的板塊很多，比如桃浦和南大新房的大規模供應之后，桃浦、萬里、大華、上大等板塊的二手房都是暴跌。

桃浦的一些次新房社區竟然都已經跌到了5萬出頭，成了中環上最大的洼地。

2026年也有一些集中供應新房的區域，之前我在2026，上海哪些區域會火起來？一文中詳細寫過，本文不再重復說一遍。

這些區域，注定二手房也要承受很大的壓力。

當然，相比于市區，面對新房供應郊區的二手房壓力其實是更大的。

市區的產品升級之后，新房價格普遍上漲，對周邊二手多少有點抬轎子的作用；

郊區之前因為拍地少，本身升級后的產品并不多，這幾年沖擊其實不大。

但是，隨著2025年郊區土拍變多，預計2026年會有一批新房上市，這些產品都是大幅度升級的，最近我看到很多郊區項目也做了徐匯濱江同款的抬板設計。

產品升級是好事情，麻煩的在于這些項目的價格大概率漲不動——

舉個例子，比如徐涇新拍的地塊，開發商的預期只有6.3萬左右，產品方案預計是三陽臺+贈送+外立面升級+社區配置升級（會所），這讓周圍的二手房怎么辦？

這種新房集中供應、產品升級、價格沒有漲價的區域，建議大家一定要抓緊賣掉，不然后面會更難。

偽豪宅

2025年樓市的主旋律就是補跌——

尤其是之前非常堅挺的中產社區，里面的三房改善產品，在今年大部分都完成了補跌。

其實不存在不會下跌的房子，只是稀缺的跌的慢而已。

從節奏上看：

2024年，其實上海的剛需產品的主跌浪就已經基本完成，2025年跟著大盤陰跌、補跌；

2025年，中產社區開始陸續補跌，到了年底大部分中產板塊的主跌浪已經完成，基本觸底；

而當下，樓市的主跌浪來到了2000w+的預算段——

最近2000萬大量的房源開始補跌價格成交，部分豪宅社區也出現了低價成交。

其實2000萬以上的豪宅市場本身情況還好，因為豪宅整體在上海樓市的套數占比非常小，且豪宅或多或少都有些稀缺資源。

雖然近期掛牌量很大——但是可能一波行情就清庫存了。

但是2000出這個總價段，很尷尬：

可能是豪宅區里面的中產社區，或者類似瑞虹那種成片開發的豪宅之下一線的板塊。

這些區域賣出了接近豪宅的單價甚至是總價，但是本身就是典型的“不稀缺產品”。

這些區域的替代品很多，如今市中心升級后的新房產品，本身就在持續分流這些偽豪宅的購買力；

而時間本身也是這些板塊最大的敵人——隨著房齡老化，其短板愈發暴露，比如高容積率，比如差的物業管理，比如脫落的外立面。

這些偽豪宅，很大概率在這輪補跌后，很難再次回到他們曾經的高度：

因為那個位置有了更新、品質更好的項目占據了位置。

因此，如果你是持有偽豪宅的房東，建議你趁著現在價格還不錯，抓緊出手。

等到真的全跌下去了，這房子恐怕再也無法回春了。

篇幅有限，具體的情況還要結合具體的房源情況分析。

感興趣的朋友可以聯系我們聊聊。