2.8萬伙新盤強勢入市，香港發展重心北移！

+湯姆本人微信：Tomgangfang1

湯姆陪你買房的第110天：

2026年新界一手新盤

說完港島，也聊過九龍，最后還是繞不開新界。

很多人對新界的印象還停留在“遠一點”，但2026-2027年的一手新盤，正在把這個認知慢慢改掉。

因為北部都會區概念的出現，正把新界從“邊緣住宅區”，推回到城市發展主線。

一起來看看有什么盤吧：

1

日出康城第13期項目

日出康城第13期是該樓盤的最后一批住宅項目，坐落于康城站西北側，處于第5期MALIBU與第8期SEASONS PLACE之間。項目由信和置業、嘉里建設、嘉華國際及招商局置地合作開發，分為13A和13B兩階段，共計提供2,550套住宅（13A期1,284套，13B期1,266套）。兩期預計分別于2026年2月22日和2027年3月31日落成，總樓面面積上限約154.67萬平方英尺。

項目占地1.24公頃，原為康城站臨時公共交通交匯處用地。發展商計劃打造具備海濱特色的優質住宅，融入園林景觀、環保設計、智能家居系統及健身休閑設施。港鐵在2020年10月公布的招標結果顯示，項目補地價金額為55.68億港元，每平方英尺約3,600港元，創下日出康城歷期項目補地價新高。該項目坐擁將軍澳海景，緊鄰康城站，交通便利，周邊配有大中型商場及其他社區設施。

從投資角度看，作為日出康城的收官之作，本項目供應規模較大，兼享海景與鐵路優勢。有測量師預測建成后實用面積呎價可達2萬港元。將軍澳地區隨著將軍澳－藍田隧道及跨灣連接路等基礎設施的完善，長期具有增值空間，適于中長期投資或自住需求。

2

新鴻基地產 西沙十四鄉2A/2B期項目

位于大埔區西貢北十四鄉海濱路一帶的西沙十四鄉2A/2B期項目，由新鴻基地產開發，屬于西沙綜合發展區的一部分。項目共提供1,249個住宅單位，其中2A期（727伙）預計于2026年9月30日落成，2B期（522伙）則預計于2026年11月30日竣工。整個西沙項目規模宏大，占地逾805萬平方呎，其總補地價金額超過196億港元，創下香港有史以來最高紀錄。

項目的核心配套設施是由扎哈·哈迪德建筑事務所設計的“西沙GO PARK”運動商業綜合體，面積約30萬平方英尺，融合了運動、娛樂、餐飲及休閑功能。發展商投入巨資提升區域基建，包括將1.5公里長的西沙路拓寬為四線行車道，并增設行人天橋及優化排水系統等。交通便捷，駕車前往烏溪沙站約需5分鐘，至大學站約9分鐘，另設有多條巴士及小巴線路連接不同區域。

投資價值方面，該項目體量龐大且品牌優勢顯著。兩期住宅供應量適中，預計于2026年底前相繼落成。項目坐擁企嶺下海壯麗海景及蔥郁山景，并配備大型綜合性運動商業設施。

3

遠東發展 西貢公路181號-蠔涌項目

遠展集團位于西貢公路181號的蠔涌項目，是與蘭桂坊集團攜手開發的新界西貢低密度住宅。該項目共規劃26棟三層高洋房，總樓面面積約56,620平方呎，預計于2027年5月4日落成。發展商于2021年完成補地價，金額為3.6986億港元，相當于每平方呎樓面地價約6,530港元。

項目北部及東部單位可近覽蠔涌河景，部分戶型更能遠眺白沙灣海景。交通方面，周邊有多條巴士及小巴線路連接西貢市中心、鉆石山、觀塘及將軍澳等多個區域。生活配套設施包括匡湖購物中心、白沙灣餐飲聚集區，駕車約5分鐘即可抵達西貢市中心。康樂資源豐富，臨近蠔涌足球場、三星灣泳灘及白沙灣游艇會等。

投資方面來看，此項目是西貢區供應極為稀缺的大型洋房發展。其地積比率僅為0.75倍，確保了低密度的居住環境。項目兼具海景與河景雙重稀缺資源，適合追求高品質生活與資產穩健升值的高端投資者及換房人士考慮。

4

西貢窩美紅棉路8號項目

該項目由豐資源發展，坐落于西貢窩美區域，共提供51個住宅單位，2025年內已竣工。2025年10月的報道中，該項目已獲發預售樓花同意書。

項目享有西貢優越的自然景觀，附近有西貢郊野公園、萬宜水庫等綠色康樂景點。交通方面，可通過巴士及小巴路線連接西貢市中心、將軍澳地鐵站等地。生活配套上，住戶可便捷前往西貢市中心享用各類餐飲、海鮮食肆及購物設施，區內還設有西貢海濱長廊、游艇會等休閑配套。

投資價值方面，項目位于西貢備受青睞的優質住宅區，自然環境優越。51伙供應規模適中，契合西貢區長期受高端買家關注的特點，適合追求優質生活環境并注重長線資產穩健的投資者。

5

萬泰發展 大埔公路大埔滘段4138號項目

該項目由萬泰集團開發，坐落于大埔半山區域，共提供135個住宅單位，于2024年9月30日竣工，目前項目屬于“已批出但尚未發售”的狀態。項目周邊毗鄰史堤福樓等低密度豪宅，地塊原由國天集團于2016年以11.82億港元投得，每平方呎樓面地價約4,551港元。

項目朝北單位可享開闊翠綠林景。交通方面設有多條巴士路線，連接太和、長沙灣、九龍灣及大圍站等地，住戶也可乘車至大埔墟享用餐飲及運頭塘商場等配套。康樂設施包括大埔滘公園、運頭角游樂場、大埔海濱公園等。

從投資角度看，項目地處大埔半山豪宅區，環境優越。135伙供應規模適中，地價成本合理。

6

上水粉錦公路663號 云向 | CLOUDVIEW

本項目由永泰地產開發，位于上水粉錦公路663號，地段編號為丈量約份第91約地段第4076號。項目采用單幢式設計，樓高35層并設有一層地庫，共提供765個分層住宅單位，預計關鍵日期為2027年3月31日。地塊于2021年6月以26.168億港元投得，地盤面積約47,362平方呎，最高可建樓面面積約284,175平方呎，每平方呎樓面地價為9,208港元。其后，永泰地產將項目15%股權售予由董建華胞弟及唐英年等人持有的公司，作價3.92億港元。

項目戶型涵蓋開放式至三房，實用面積由196至868平方呎，以一房及兩房單位為主力戶型。其中一房單位共444伙，占整體約58%；兩房單位242伙，開放式75伙，三房單位僅設4伙。項目設有面積達14,716平方呎的豪華住客會所CLOUD VIEW Club，另規劃12,677平方呎園景區及綠化地帶，提供戶外泳池、兒童戲水池等設施。景觀方面，向西南及南方單位可享粉嶺高爾夫球場翠綠景致。交通方面，項目鄰近港鐵東鐵線上水站，車程約十分鐘，粉錦公路也設有57K小巴路線。

投資價值方面，項目獲董建華家族及唐英年等知名人士參與投資，反映其品質備受認可。項目坐落于北部都會區核心位置，毗鄰創科走廊，享有區域發展潛力。765伙供應規模適中，主推一房及兩房戶型，貼合首置市場需求。每平方呎樓面地價9,208港元成本合理，鄰近上水站交通便利，加之坐擁粉嶺高爾夫球場稀缺景觀，適合首次置業及投資客群關注。

7

粉嶺上水市地段第278號項目-鄉梓路23號

由會德豐地產發展的鄉梓路23號項目，位于新界北區古洞第24區，屬于粉嶺上水市地段第278號。項目分兩期開發，第一期提供457個分層住宅單位，預計2027年9月30日落成；第二期提供324個單位，預計2027年12月30日落成。項目地盤面積約8.2萬平方呎，最高可建樓面面積約49.24萬平方呎。會德豐地產于2021年7月以41.85億港元中標此地，每平方呎樓面地價約8,499港元，預計總投資額在70億至80億港元之間。

項目鄰近石仔嶺花園，中高樓層單位普遍視野開闊。交通方面，距離未來的港鐵北環線古洞站約十余分鐘步程，住戶也可前往南面的青山公路搭乘巴士及小巴。生活配套上，項目將自設三層基座商場，區內另有古洞街市購物中心及周邊食肆可供選擇，住戶也可乘車至上水港鐵站一帶享受更豐富的餐飲及購物設施。社區康樂設施包括附近的古洞草地足球場、古洞游樂場及古洞水塘。會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目計劃發展適合小家庭使用的中小型住宅。

投資方面來看，項目坐落在北部都會區核心位置，享有政策發展利好。總供應781伙規模適中，主打的中小型住宅切合市場需求。每平方呎約8,499港元的樓面地價成本合理，鄰近未來的古洞站交通便利，項目分兩期推出靈活性高，適合首次置業及投資客群考慮，待北環線通車后，其交通優勢將進一步增強項目的投資價值。

8

粉嶺上水市地段第263號-鄉梓路25號

由恒基兆業地產發展的鄉梓路25號項目，位于新界北區古洞，屬粉嶺上水市地段第263號，預計于2026年12月31日落成，將提供682個分層住宅單位。項目地盤面積約56,511平方呎，計劃興建兩幢不超過33層高的住宅大廈，總樓面面積逾36.7萬平方呎。恒地曾向城規會申請放寬地積比率至6.5倍并獲得規劃署不反對，項目戶型涵蓋開放式至兩房，其中一房單位占供應量超過54%，開放式單位實用面積介于189至246平方呎，一房單位則由268至286平方呎。

項目鄰近怡景花園、石仔嶺花園，中高樓層單位普遍視野開闊。交通方面，距離未來的港鐵北環線古洞站約十余分鐘步程，住戶也可前往南面的青山公路搭乘巴士及小巴。生活配套方面，項目將設有5.6萬平方呎的商業樓面，屋苑南面有古洞街市購物中心及周邊食肆可供選擇，附近設有上水培幼幼稚園提供幼兒教育服務。

社區康樂設施包括古洞石仔嶺花園、古洞草地足球場，區內另有粉嶺站游樂場、粉嶺康樂公園、百和路游樂場、粉嶺游泳池和粉嶺游樂場等公眾設施。

從投資價值來看，項目位于北部都會區核心，享有政策支持。682伙的供應規模適中，主打開放式至兩房戶型，切合首次置業市場需求。自設5.6萬平方呎商業樓面將提升生活便利性，鄰近未來的古洞站使其交通優勢明顯。6.5倍的地積比發展密度合理，2026年的落成時間較早，有助于搶占市場先機，適合首次置業及投資客群，待北環線通車后，區內發展潛力巨大。

9

粉嶺上水市地段第279號-鄉梓路29號

由新鴻基地產發展的鄉梓路29號項目，位于新界古洞第25區，屬粉嶺上水市地段第279號。項目第一期將提供642個分層住宅單位，預計于2028年8月31日落成。該地塊面積近20萬平方呎，地積比率約6倍，最高可建樓面面積近120萬平方呎，其中住宅部分最高可建約99.9萬平方呎。新地于2024年以86.14億港元成功投得此地皮，每平方呎樓面地價約7,183港元，較當時市場估值上限高出約43%。新地副董事總經理黃植榮表示，項目主力興建中小型單位，預計總投資額約180億港元，整個項目須在2028年底前完工。

項目地理位置優越，鄰近未來雙鐵路交匯的港鐵古洞站（預計2027年落成）。根據賣地條款，發展商需負責興建一個公共運輸交匯處，并須在2025年9月前啟用，其余樓面將用作商住用途。項目周邊將規劃充足的生活及就業配套。此外，連接錦上路站及古洞站的北環線主線第二期預計于2034年竣工。萊坊分析估計，內地買家及本地用家將成為該區未來的主要購買力，并預測項目落成后每平方呎售價需達1.8萬港元起方有合理利潤，約等同當前元朗區新樓的樓價水平。

投資價值方面，該項目作為古洞新發展區首幅招標的住宅地皮，具有重要市場指標意義。高達180億港元的總投資規模龐大，且主打的中小型單位切合市場需求。每平方呎7,183港元的地價充分反映了發展商對新區的信心，而位處未來雙鐵路交匯站的地理位置更是得天獨厚。2028年的落成時間與區內整體發展步伐相契合，考慮到古洞新區的成熟期約需十年，其長期發展潛力巨大。

10

粉嶺北第14區 烏鴉落陽住宅項目

由新世界發展與央企招商蛇口合作發展的“烏鴉落陽”商住項目，位于粉嶺北新開發區第14區的馬適路。項目已于2024年完成補地價手續，補價金額約17.8億港元，以可建總樓面面積約111.85萬平方呎計算，每平方呎補地價約為1,600港元。根據獲批的圖則，項目將以7.2倍的地積比率，采用“組裝合成建筑法（MIC）”興建4幢32層高（建于3層平臺及2層地庫之上）的分層住宅，總樓面面積約111.81萬平方呎。

項目預計提供約2,300個住宅單位，單位平均面積超過400平方呎，主要為中小型單位。該項目已于2025年3月正式動工，是目前北部都會區內最早啟動的大型商住項目之一，為發展商與特區政府簽約后首批落地項目。項目將設有大型商場，并且為提升區域連通性，已向城規會申請建造行人天橋并獲規劃署支持，以優化社區步行環境。

從投資價值來看，項目坐落在北部都會區的核心地帶，緊鄰未來的口岸商貿及產業區，并毗連新田科技城，享有顯著的政策發展紅利。項目擁有約2,300伙的龐大供應規模，且主打的中小型單位貼合市場主流需求。其采用的先進MIC建筑法有助于提升建造效率與控制成本。此外，新世界發展在北部都會區擁有約1,500萬平方呎的龐大土地儲備，展現出集團長期深耕該區域的戰略決心。

11

新界聯益街8號北映薈

由佳明集團發展的聯益街8號項目北映薈，位于粉嶺聯益街，為單幢式住宅，樓高17層，共提供90個分層住宅單位，于2025年9月落成。項目前身為粉嶺戲院，占地約6,780平方呎，以5.32倍地積比率發展，住宅樓面約34,338平方呎，另設約1,733平方呎商業面積。佳明集團于2020年11月以1.4億港元購入地皮，每平方呎樓面地價約4,130港元，地基工程已于2023年完成。

交通方面，項目距離港鐵東鐵線粉嶺站約十余分鐘步程，附近的聯和墟巴士總站亦設有多條巴士及小巴路線，連接沙頭角、打鼓嶺、荃灣及青衣等地。生活配套完善，步行1至2分鐘即可達聯和墟街市及熟食中心，周邊如海聯廣場等眾多成熟屋苑商場提供充足的購物餐飲選擇。景觀上，向西北的中高樓層單位可遠眺城市景致，向東南的高層單位則俯瞰聯和墟游樂場。社區康樂設施包括聯和墟體育館、粉嶺公共圖書館等。

投資價值方面，項目為單幢設計，90伙的供應量適中。其2025年年中的落成時間較早，有助于搶占市場先機。每平方呎約4,130港元的地價成本合理。項目鄰近港鐵粉嶺站，交通便利，且周邊生活配套極為成熟，適宜自住或投資。粉嶺區域作為北部都會區的一部分，長遠受惠于發展規劃，升值潛力良好。單幢式設計的管理費用也相對較低，適合首次置業者及小型投資者考慮。

12

新鴻基地產荃灣市地段第160號項目

該項目為新鴻基地產于橫窩仔街13至23號進行的工業重建項目，原址為安泰工業中心。新地于1993年以2.3億港元購入該工業大廈，其后通過分別于2019年及2025年完成兩次補地價，總補地價金額約5.7億港元，使項目累計地價成本接近8億港元。項目已獲城規會批準將地積比率提高至6倍，可建住宅樓面面積達20.1萬平方呎，將興建1幢34層住宅大廈，共提供462個住宅單位，平均單位面積約435平方呎，并設有1.1萬平方呎的幼兒中心，預計于2027年4月30日落成。

項目位于荃灣東工業區，緊鄰居屋荃灣尚翠苑。交通方面，鄰近港鐵荃灣線荃灣站及荃灣西站，能便捷連接港九新界各區。荃灣區內商業配套完善，擁有荃新天地、荃灣廣場等多個大型購物中心，該區正處于由傳統工業區向住宅及商業用途轉型的階段，配套設施日趨完善。

投資價值方面，項目提供的中小型住宅單位切合首次置業及投資者需求。荃灣東工業區正經歷大規模重建轉型，未來住宅供應有限，區域升值潛力理想。項目位于成熟社區，交通極為便利，具備良好的投資與自住屬性。

13

元朗流業街9號

由長江實業集團發展的元朗流業街9號項目（位于流業街與涌業路交界），是靠近元朗市中心極罕見的一塊低密度住宅地皮。該項目地盤面積約163,699平方呎，長江實業于2021年8月以7.16億港元投得地皮，按可建樓面面積約78,577平方呎計算，每平方呎樓面地價為9,112港元，較當時市場預期上限高出約14%。項目已于2025年3月提交預售樓花申請，計劃全部興建112幢兩層高的花園洋房，總樓面面積約78,498平方呎，預計于2027年3月31日落成。

交通上，項目距離港鐵西鐵線朗屏站約10分鐘步程，并有多條巴士及小巴路線。項目向西及西北的洋房可享山貝河景，向東北及北面的單位則望南生圍翠綠林景。生活配套方面，項目鄰近朗屏邨民生店鋪，同時可便捷前往YOHO MALL形點大型商場，該商場合共提供逾430間商鋪，是未來北部都會區重要的消費據點。

投資價值方面，項目提供的112幢兩層獨立洋房在香港屬稀缺產品，能切合高端住宅需求。其0.48倍的極低地積比率確保了優質的低密度居住環境。元朗區將直接受惠于北環線等未來基建，發展潛力龐大。洋房產品本身稀缺性強，加之長江實業以高于預期的價格投得地皮，反映了發展商對區域前景的信心，長遠投資價值理想，適合高端投資者。

14

錦泰路18號項目

由長江實業發展的錦泰路18號項目，位于新界元朗錦田，地皮面積約17.2萬平方呎。長江實業于2021年8月完成補地價手續，金額為3.8788億港元，以總樓面面積約13.76萬平方呎計算，每平方呎補價約2,819港元。項目將興建87幢2至3層的洋房，以及2幢7層高的住宅大樓，合共提供327個住宅單位，預計于2027年9月30日落成。

項目毗鄰錦田河，享有河景優勢，距離港鐵西鐵線錦上路站約800米，步程約5至7分鐘，交通便利。目前生活配套可依賴吉慶圍周邊的超市及食肆，以及錦上路站附近的商鋪便利店。根據政府規劃，區內未來將有5個商業項目落成，其中包括一個總面積達43.1萬平方呎的大型商場，區域配套預期將得到大幅改善。

從投資價值角度看，項目同時提供洋房及分層住宅選擇，其中87幢洋房屬于市場稀缺產品。錦田區將直接受惠于西鐵線及未來北環線的聯通效應，發展潛力龐大。每平方呎約2,819港元的補地價成本合理，結合其錦田河景優勢及未來完善的商業規劃，適合首次置業者及投資者考慮。

15

屏山唐人新村住宅項目

由興勝創建及南豐集團合作發展的屏山唐人新村住宅項目，位于新界元朗屏山的唐人新村路及孖峰嶺路交界。項目地盤原面積約6.7萬平方呎，經與政府完成原址換地后，面積擴大至約81,053平方呎。興勝創建于2012年以約9600萬港元購入地皮，并于2021年完成補地價，金額近2.7億港元，每平方呎樓面補價約3,312港元。項目已于2022年4月獲批建筑圖則，將興建5座4層高的住宅，另設1層低層地下，提供逾180個分層住宅單位。

項目單位實用面積介乎300至400平方呎，以一房及兩房戶型為主，各占約50%。項目設有一幢兩層高會所。交通方面，步行約6至8分鐘可至輕鐵屏山站，也可于唐人新村路搭乘31及31A號小巴往返元朗市中心及港鐵元朗站。生活配套方面，項目北面的坑尾村、塘坊村一帶有多間食肆，驅車十余分鐘可分別抵達元朗市中心或天水圍的購物商場。社區康樂設施包括附近的唐人新村游樂場、屏柏里公園，以及元朗公園等。

投資價值方面，項目提供的300至400平方呎中小型單位，精準切合首次置業客群的市場需求。項目步行可達輕鐵站，未來將受惠于北部都會區的宏觀發展規劃。每平方呎約3,312港元的補地價成本合理，5座4層的低密度設計提供了較佳的居住環境。元朗區作為新界西的重點發展區域，此項目定位為“上車盤”，具備良好的投資及自住價值。

簡單來說，2026-2027年新界新盤的玩法比較清晰，就是跟著政府的“北部都會區”規劃走，有意者可以提前在古洞、元朗這些未來靠近北環線的區域下注。

開發商采用“高低搭配”的方式：既建稀缺的豪華洋房吸引高端買家，還大量推廣緊湊的小戶型照顧首次置業者，確保兼收各類客源。

幾乎所有盤都主打“步行到地鐵”和“自帶商場”這類實在的賣點，提供了未來生活的便利性，讓大家覺得物有所值。同時，也會用新技術加快蓋樓速度，爭取在供應高峰期和市場窗口期精準推盤，以求賣個好價錢。

如果你對以上新界新盤已經開始有興趣，或者想提前判斷自己適合哪一類樓盤，可以加微信直接來找我聊。

后續我也會根據大家的關注方向，持續加開專題直播，專門拆盤。

另外，提前和大家預告一件事：

我們團隊計劃在今年5月舉辦一年一度的地產峰會，現在先給你們預熱一下，后面會詳細分享。

同時，我們內部也整理了一份《2026年香港樓市趨勢與新盤預測》的資料。

如果你想要這份內容，或者有任何關于樓盤、買房、時點判斷的問題，直接加我微信，私信我就可以。

并且添加微信后，可以免費領取購房手冊，把在香港買房的諸多細節和注意事項給新手買家講得清清楚楚，能幫你少踩坑，順利上車！

港島

區域分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨

一手樓盤分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨

二手樓盤分析：丨丨

九龍

一手樓盤分析：丨丨丨丨丨丨丨 丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

二手樓盤分析：丨丨丨丨丨丨

新界

一手樓盤分析：

丨丨丨 丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨丨

二手樓盤分析：

其他