9.7億元！西咸萬象城轉讓的背后……

關于華潤置地轉讓貴陽、西咸兩座購物中心的消息，前不久引發了行業的關注。

如今，西咸萬象城的股權轉讓已經成交，成交金額為轉讓底價97028萬元。

西咸萬象城轉讓的背后，實際上是這座商業不動產資產證券化推進。

國家層面，在近日也明確出臺政策，推動商業不動產REITs落地。

這一政策的落地，對于手握大量商業不動產的房企來講，將有利于資產的盤活，實現“投融管退”良性閉環。

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設立30億元基金，投向3座購物中心

2025年12月25日，中信金石基金、華夏股權（華夏基金下屬私募股權子公司）與華潤置地成功設立潤盈金石（27億元）及潤盈華夏（3億元）兩只購物中心私募股權投資基金，總規模達30億元。

基金擬投向西安西咸萬象城、貴陽萬象匯及大連在建購物中心，聚焦優質資產，采取“在營+開發”混合策略，通過盤活存量、新建增量改善消費場景，落實提振消費政策。

此前的2025年12月初，華潤置地旗下公司在上海聯合產權交易所公開轉讓華潤置地（西安）商業物業管理有限公司100%股權、華潤置地（貴陽）有限公司100%股權，對應的是西咸萬象城、貴陽萬象匯，轉讓底價分別為9.7億元、11.08億元。

當時，關于華潤置地要賣掉兩座“萬象系”商業資產，引發了行業關注。

作為西安本地自媒體，地產房劍當然更關注的是西咸萬象城。

西咸萬象城位于西咸新區灃東新城，緊鄰地鐵1號線三橋站，商業面積約42萬平方米，項目進行分期開發，其中西咸萬象城購物中心已于2017年4月開業，是西北地區第一座萬象城。

根據華潤置地（西安）商業物業管理有限公司100%股權轉讓公告，公司2024年營收為2.79億元，凈利潤2909.18萬元；2025年前三季度營收約1.98億元，凈利潤約229.54萬元。

截至2025年9月底，公司資產總計約25.56億元，負債總計約20.44億元，凈資產約5.12億元。

經評估，公司整體價值約8.85億元，9.7億元的掛牌底價較評估價溢價約9.6%。

此次轉讓，設定了交易條件：意向受讓方需一次性付款，并接受標的公司已簽署的《運營管理服務協議》全部內容且繼續履行，履行期間不參與物業資產運營。

也就是說，轉讓之后，華潤依然手握西咸萬象城的運營權。

最新信息顯示，華潤置地（西安）商業物業管理有限公司100%股權轉讓2025年12月29日已經成交，成交價格為轉讓底價97028萬元。

實際上，1個月前西咸萬象城的轉讓的消息一出，地產房劍就推測此舉是華潤置地推進商業不動產證券化。

如今，隨著30億元購物中心私募股權投資基金的設立，以及基金投向，驗證了我們當時的猜測。

作為此次資本運作的核心邏輯，Pre-REITs基金的設立直指資產盤活與資金回籠的雙重目標。

華潤置地將旗下購物中心項目轉讓給基金，能夠快速回籠資金反哺新項目開發；基金則負責對資產進行培育，待項目出租率、租金水平、現金流等指標達到公募REITs發行標準后，通過擴募方式將資產注入公募REITs平臺，實現投資人退出與收益兌現。

這一模式，構建了“Pre-REITs到公募REITs”完整生態，并且“開發－出售－培育－上市－再開發”的閉環模式，不僅打通了商業地產的資金鏈條，更標志著華潤置地從“重開發”向“重資管”的轉型邁出關鍵一步。

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商業不動產REITs開閘，盤活萬億資產

對于大部分普通老百姓來講，REITs是一個比較陌生的詞匯。

REITs，實際上就是不動產投資信托基金的簡稱。即：以發行收益憑證募集資金、投資不動產并通過運營收益向投資者分紅的封閉型投資基金。

關于REITs的產品，又分為公募REITs、類REITs、Pre-REITs。

公募REITs，是公開發行的，2020年4月基礎設施公募REITs落地。

類REITs，是參照REITs業務方式，采取私募方式發行的資產證券化產品；Pre-REITs，沒有明確的定義，簡單理解就是資產達不到發行公募REITs要求，通過構造、包裝、培育（實際業務中真正培育很少）等滿足發行公募REITs要求，實現退出。

也就是說，公募REITs此前只限于基礎設施領域。

2019年的時候，西安的邁科商業中心發行33億元商業綜合體類REITs產品，實現資產證券化，實際上相當于是類REITs。

此次西咸萬象城的轉讓，相當于是Pre-REITs，后續的目標是公募REITs。

關于基礎設施領域公募REITs，2020年4月的時候最初規定，基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施，不含住宅和商業地產。

2023年10月的時候，證監會發布并施行了《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》。

修改后，基礎設施的范圍變為“倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施，污染治理、信息網絡、產業園區、保障性租賃住房、清潔能源等符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策、投資管理法規等相關要求的其他基礎設施”。

百貨商場、購物中心、農貿市場等消費類基礎設施，以及保障房租賃住房，開始被納入公募REITs試點資產類型。

商業不動產，依然不在公募REITs的資產類型之中。

但實際上，在過去十幾年時間里，地產企業開發建設了大量自持的商業不動產，包括購物中心、寫字樓、酒店等，沉淀了巨額資金，這個資產規模非常龐大。

這類商業地產，在過去主要依賴的是銀行信貸。在這兩年整個地產行業深度調整的背景之下，大量資產沉淀在房企資產負債表上，流動性不足，形成了沉重的債務負擔。

盤活商業不動產，開始逐步探索。

這兩年，以酒店、寫字樓、購物中心等優質商業項目作為底層資產的商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs及持有型不動產資產證券化（ABS）產品開始落地，在商業不動產證券化方面積累了經驗，并且奠定了基礎。

因此，關于商業不動產公募REITs試點，一直是市場的期盼。

2025年12月初，中國證監會就《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》公開征求意見，更是進一步讓市場期待。

2025年12月31日，證監會正式印發《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》（以下簡稱《通知》）以及《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》（以下簡稱《公告》），滬深交易所、中國結算等同步出臺配套文件。

這標志著市場期盼已久的商業不動產REITs正式啟動！

當然，這并不意味著所有的商業不動產都符合REITs。

試點《公告》中明確，商業不動產投資信托基金擬持有的商業不動產應當符合國家戰略、發展規劃、產業政策，權屬清晰、范圍明確、關鍵合規手續齊備，已產生持續、穩定的現金流，以及中國證監會規定的其他要求。

對于手握自持商業不動產的地產企業而言，通過將沉淀于購物中心、寫字樓、酒店等優質商業物業中的巨額存量資產，轉化為資本市場可交易、可定價的標準化金融產品，不僅能為持有企業開辟全新的權益融資通道、優化資產負債表，更將從根本上推動房地產企業從“開發銷售”向“長期持有、專業運營”的資產管理模式深刻轉型，實現“投融管退”良性閉環！