彭志凱：基礎設施REITs如何喚醒城市“沉睡”的財富

文丨彭志凱

當土地財政走向尾聲，城市價值亟待重估。過去30年，中國城市化的核心邏輯是“增量擴張”——通過土地開發撬動基建投資，帶動經濟增長。然而，隨著城市化率突破65%，新增建設用地日趨緊張，“攤大餅”式發展已難以為繼。中國城市正集體步入存量時代：建成區老化、公共設施陳舊、產業空間低效，而地方政府債務高企、傳統融資渠道收窄。

在此背景下，一場靜默的變革正在發生——城市價值評估體系正在從“土地增量價值”轉向“存量資產現金流價值”。而基礎設施REITs，正是這一轉型中最關鍵的金融創新工具。

一、城市“沉睡財富”的三大形態

低效運轉的公共資產：年久失修卻占據核心地段的老舊市政設施；利用率不足50%的公共停車場、閑置人防工程；設計落后、能耗超標的政府辦公樓宇。

“有物無價”的民生設施：數萬處老舊小區配套商業空間（產權不清、無法交易）；數億平方米事業單位閑置房產（無法市場化定價）；數百座運營20年以上的水務、垃圾處理設施（賬面價值遠低于重置價值）。

價值被低估的經營性資產：地鐵上蓋未充分開發的商業空間；工業園區配套服務設施的剩余價值；智慧化改造后的城市數據資源價值載體。

這些資產如同“冰封的資本”，其真實價值被制度約束、產權模糊和流動性缺失所掩蓋。

二、REITs的“解凍”機制：三重價值釋放路徑

第一重：現金流顯性化

將無法衡量的“公共福利價值”轉化為可測算的“使用者付費現金流”。例如，深圳某污水處理廠REITs發行后，通過精細化運營將處理單價降低15%，同時服務人口增加20%，現金流反超預期。

第二重：產權資本化

突破“國有資產不得流失”的認知障礙，實現“所有權與收益權分離”。通過REITs實現國有資本“輕資產化運營”，回收資金用于新民生項目。

第三重：運營專業化

REITs的市場監督倒逼運營效率提升30%以上。例如，北京首鋼生物質能源REITs上市后，發電效率年提升2.5個百分點。

三、四大喚醒場景：當金融工具遇見城市更新

場景一：老舊小區的“自我造血”

現狀：全國22萬個老舊小區，改造資金缺口超萬億。

REITs方案：將改造后新增的停車場、充電樁、社區商業等收益性資產打包。

效果：上海虹口區試點中，單小區年產生穩定現金流超300萬元，覆蓋80%運維成本。

場景二：產業園區的“鳳凰涅槃”

現狀：全國開發區土地閑置率約15%，平均容積率僅0.8。

REITs方案：將低效廠房改造為研發中試基地，租金提升2～3倍后證券化。

效果：蘇州工業園REITs募集資金12億元，全部用于園區智慧化升級

場景三：市政設施的“價值再生”

現狀：全國公共設施平均服役年齡超25年，節能改造資金不足。

REITs方案：將節能改造后節省的能源費用證券化。

創新：“合同能源管理+REITs”模式，社會資本投入改造，分享節能收益。

場景四：交通樞紐的“時空變現”

現狀：全國地鐵公司僅北京、深圳等少數線路實現盈利。

REITs方案：將地鐵上蓋商業開發收益權單獨剝離證券化。

突破：成都TOD項目通過REITs提前回收投資，將地鐵建設周期縮短3年。

四、喚醒過程中的三大挑戰

制度挑戰：國有資產轉讓審批流程復雜，涉及多部門協調；土地性質變更、產權登記等歷史遺留問題。

估值挑戰：公益性資產如何合理定價使用者付費？政府可行性缺口補助如何確認為穩定現金流？

能力挑戰：地方政府缺乏資產篩選、重組、打包的專業能力；運營管理機構市場化程度不足。

五、喚醒“三步走”策略

第一步：資產診斷（2025年前）

建立城市存量資產數字化臺賬；開展現金流壓力測試和合規性審查。

第二步：試點突破（2025-2027）

選擇現金流清晰、產權明確的優質資產先行先試；建立“地方政府+專業機構”的聯合培育模式。

第三步：生態構建（2027-2030）

形成涵蓋“培育—運營—證券化—再投資”的全鏈條；構建區域性基礎設施REITs產業集群。

從“城市經營”到“城市金融”

基礎設施REITs的深層意義，在于推動中國城市治理的邏輯變革。

過去時：城市=建設工地（重視一次性開發收益）

現在時：城市=資產組合（關注持續性運營價值）

將來時：城市=資本平臺（實現資產價值循環增值）

當每一處市政設施、每一棟公共建筑、每一片產業園區都能通過市場化機制產生穩定現金流并吸引社會投資時，城市將真正擺脫對土地增量的依賴，進入“存量產生現金流、現金流支撐新投資、新投資提升存量價值” 的良性循環。

那些曾經“沉睡”的財富被喚醒之日，正是中國城市走向可持續發展之時。REITs不僅是金融工具，更是存量時代城市再生的制度催化劑——它正在重塑我們評估城市價值、經營城市資產、共創城市未來的基本邏輯。沉睡的巨人正在蘇醒，而REITs，正是喚醒它的第一縷晨光。

作者簡介：彭志凱，全聯城市基礎設施商會文旅新融合分會會長，第六屆全國旅游標準化技術委員會委員。曾任原國家旅游局質量規范與管理副司長，政策法規司副司長，監督管理司司長。