上海樓市正在和310告別

最近看到一組數(shù)據(jù)：

在上海新房的認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)中，310的占比越來(lái)越低。

上海新房認(rèn)購(gòu)310占比（數(shù)據(jù)來(lái)源：小胖看房）

其實(shí)何止是新房，整個(gè)一二手市場(chǎng)大體都是如此。

似乎也像是這座城市的發(fā)展軌跡。

每天都有很多人來(lái)到上海。

每天也有很多人離開(kāi)上海。

上海這座城市的崛起和每一個(gè)來(lái)到上海、離開(kāi)上海的人息息相關(guān)。

只不過(guò)某個(gè)瞬間也曾感覺(jué)到：

上海，正與那些被稱(chēng)為“老310”的人漸行漸遠(yuǎn)。

他們是見(jiàn)過(guò)上海最差的樣子

“上只角”、“下只角”是上海樓市特有的語(yǔ)言。

這個(gè)詞從舊時(shí)代流傳下來(lái)，漸漸成為了上海地段的“固化”認(rèn)知。

在老310的眼中，真正稱(chēng)得上“上只角”的區(qū)域，在今天的上海地圖上顯得格外有限。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，大概是4號(hào)線(xiàn)內(nèi)（浦西），不過(guò)4號(hào)線(xiàn)內(nèi)也不全是。

如果一定要?jiǎng)潅€(gè)范圍：

北邊呢不過(guò)蘇州河、東邊那就是外灘、西邊就到華山路、南邊就是肇嘉浜路一帶。

甚至更苛刻地人，只認(rèn)可永不拓寬的小馬路。

只不過(guò)今天許多人眼中的“高端地段”，在老上海人的記憶里的不堪回首。

比如蘇河灣——四行倉(cāng)庫(kù)所在地，因電影《八佰》而游客不絕。

但在老一輩的記憶里，那是很差勁的地方。

上個(gè)世紀(jì)這里是閘北最大的棚戶(hù)區(qū)，這個(gè)地方都是痞子流氓店，小偷、站街女盛行。

“滾地龍”這個(gè)詞就從這里誕生。

從前若勸人住到那里，恐怕是要絕交的。

如今這里搖身一變成為了上海一等一的高端地段，在很多人眼里還是不認(rèn)可。

包括老靜安、老虹口、老楊浦都算不上什么高端地段。

這樣的刻板印象，并不只是上海人的“特權(quán)”。

很多人對(duì)自己故鄉(xiāng)的認(rèn)知，往往也趕不上城市的變化。

正是因?yàn)樗麄円?jiàn)過(guò)“最丑”的樣子，所以才會(huì)心存忌憚。

購(gòu)買(mǎi)力的現(xiàn)實(shí)

不了解上海的人，或許會(huì)以為：上海本地人，應(yīng)該都很有錢(qián)。。

但實(shí)際上，在上海真正的高端小區(qū)里，能聽(tīng)到多少講上海話(huà)，還真不好說(shuō)。

上海的高端市場(chǎng)，很大程度上是由來(lái)自全國(guó)乃至全球的有錢(qián)人來(lái)消化掉的。

早期市區(qū)的310，可能大多數(shù)在上海的多輪動(dòng)遷中已經(jīng)到郊區(qū)去了。

手中的籌碼，可能是動(dòng)遷房；留在市區(qū)的，則多是老破小。

如果早年有過(guò)改善，或許還握有一些2000年前后的商品房。

總體來(lái)說(shuō)，這些籌碼在上海今天的房?jī)r(jià)體系里根本不夠看。

比如賣(mài)掉兩套老破小，或許能湊個(gè)七八百萬(wàn)預(yù)算。

想把交通、配套、學(xué)區(qū)、增值保值、居住體驗(yàn)、價(jià)值認(rèn)同等6大要素都占全是不可能的。

對(duì)于老310來(lái)說(shuō)，他們肯定更傾向于居住體驗(yàn)和配套。

不僅僅是因?yàn)樨潏D地段優(yōu)勢(shì)，不僅因?yàn)榈囟问煜ぃ驗(yàn)槟抢镉猩盍艘惠呑拥暮圹E與人情。

800萬(wàn)在“上只角”沒(méi)什么好產(chǎn)品，買(mǎi)得到的還是些老破大。

有限的技能點(diǎn)，只能點(diǎn)在少數(shù)的技能上，意味著房子有局限性。

但是這一輪行情中，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)好房子。

過(guò)去的20年，各類(lèi)產(chǎn)品的成長(zhǎng)性差異并不明顯，普漲是主流。

但是現(xiàn)在不一樣了，像外環(huán)一些標(biāo)桿項(xiàng)目都能有8-9萬(wàn)的價(jià)格了。

但是市區(qū)老破大、老破小卻跟不上了。

地段被削弱、品質(zhì)被加重，是必然趨勢(shì)。

因?yàn)榈囟问菚?huì)生長(zhǎng)的，差的地段是可以經(jīng)過(guò)發(fā)展變?yōu)楹玫牡囟?，像曾?jīng)的大寧就是。

但房子只會(huì)慢慢老去。

上海很多中內(nèi)環(huán)優(yōu)質(zhì)地段，已經(jīng)很難出現(xiàn)那種不停出新房，不停更新?lián)Q代的情況了。

所以這些地方，好房子愈發(fā)會(huì)被市場(chǎng)放大價(jià)值。

定價(jià)權(quán)的轉(zhuǎn)移

直到陸家嘴的蓬勃發(fā)展，老310的價(jià)值體系開(kāi)始面臨前所未有的挑戰(zhàn)。

張江的騰飛、前灘的落地、大寧的蛻變、虹橋商務(wù)區(qū)的馬不停蹄……

新上海人在上海樓市的話(huà)語(yǔ)權(quán)越來(lái)越大。

最直觀(guān)的變化就是上海大大小小的企業(yè)，員工通常都是來(lái)自五湖四海，大家都講普通話(huà)，上海話(huà)好像反而變成了“小眾語(yǔ)言”。

漸漸地公司管理層也都變成了新上海人。

這一切的底層邏輯在于上海人口結(jié)構(gòu)的變化。

2022年數(shù)據(jù)中，上海常住人口2480萬(wàn)。其中戶(hù)籍常住人口1497萬(wàn)，外來(lái)常住人口983萬(wàn)。

雖然戶(hù)籍占比高達(dá)60%，但是這些年上海的“移民”很多，真實(shí)的310可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5成。

從購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，上海樓市的主力早已是外來(lái)常住人口，尤其是新落戶(hù)人群。

這是上海這座城市在國(guó)際化進(jìn)城中必然發(fā)生的。

紐約、東京之類(lèi)的大城市也都是這樣，同樣依靠新移民、新資本推動(dòng)城市前進(jìn)。

上海自然人口的增長(zhǎng)其實(shí)早就是負(fù)增長(zhǎng)了。

真正310的出生率不高，人口的自然增長(zhǎng)動(dòng)力不足。

因此上海需要虹吸外面的優(yōu)質(zhì)人口，續(xù)增加城市的活力。

相應(yīng)地，城市的資源也會(huì)向他們傾斜，這些增量的選擇就會(huì)成為城市發(fā)展新的方向。

達(dá)到一定程度，繼而發(fā)展成為新的“上只角”。

老310或許不愿承認(rèn)，但在事實(shí)上，這些新興區(qū)域已追上甚至超越傳統(tǒng)好地段。

尤其是，如果你希望房子未來(lái)有更好的流動(dòng)性，新上海人是不可忽視的群體。

順著他們的眼光看問(wèn)題，或許才能看懂趨勢(shì)。

定價(jià)權(quán)利的交接，也注定老310正在被上海樓市“拋棄”。

310標(biāo)簽，其實(shí)沒(méi)那么重要

可是，一定要深究的話(huà)，上海真正的310也沒(méi)有多少。

老310的構(gòu)成中主要有幾塊，青浦、崇明、川沙等一些郊區(qū)的土著；祖籍南通、寧波等江浙城市的移民；新上海人的小孩等。

海納百川，一直就是上海這座城市的精神內(nèi)核。

城市的進(jìn)步必然伴隨著觀(guān)念的更迭。

老一代的觀(guān)點(diǎn)被“拋棄”，年輕人起來(lái)“掀桌子”，就是正常的社會(huì)更替。

310的看法并不決定一切，他代表著上一代人的觀(guān)察，更多的是存量的記憶。

新的移民很快會(huì)變成新的310，他們的價(jià)值觀(guān)會(huì)慢慢主流化。

是不是310不重要，關(guān)鍵看你是不是強(qiáng)者，始終跟隨市場(chǎng)的變化做出調(diào)整。

因?yàn)槎?十年以后，今天的觀(guān)念也可能被新一代顛覆。。

其實(shí)，我經(jīng)常在給我們老310會(huì)員朋友做咨詢(xún)時(shí)和他們說(shuō)：

按照這樣買(mǎi)房可能會(huì)更賺錢(qián)，但是我感覺(jué)你不會(huì)幸福，我還是建議你按照你住的更開(kāi)心的角度來(lái)選擇。

比如他就是長(zhǎng)寧土著，為了所謂的“保值增值”，一定要去一個(gè)不熟悉的地方，最后也不見(jiàn)得會(huì)開(kāi)心。

預(yù)算有限，買(mǎi)在長(zhǎng)寧的老破小未嘗不是一個(gè)更合適的選擇。

因?yàn)槟抢镉兴娜ψ?、親友與熟悉的生活。

房不至于此

房子其實(shí)不僅僅是資產(chǎn)。

他是更是一個(gè)家，一個(gè)社交場(chǎng)所，是歸屬感的載體。

我們有時(shí)過(guò)于強(qiáng)調(diào)它的資產(chǎn)屬性，卻忽略了它原本的情感與生活意義。

想想買(mǎi)房的初心到底是什么。

我們希望每個(gè)人找到買(mǎi)房的最優(yōu)解，但我們更希望大家住的更開(kāi)心。

310正在被拋棄，或許是一個(gè)永恒的話(huà)題。

因?yàn)樯虾＿@座生生不息的城市。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。