這家央企，已經掌握樓市流量密碼

明源君經常強調，最近兩年，伴隨著地產新模式持續推進，以及好房子理念深入人心，地產行業的競爭邏輯，也從早期依賴高杠桿、追求快周轉的粗放式擴張，迅速轉向以品牌力、產品力、經營力、服務力為特征的內在價值比拼。

按照住建部的說法，房企今后發展要拼的應該是高質量、新科技、好服務。誰能抓住這個轉型的時機，誰能為群眾建設好房子、提供好的服務，誰就能有市場和未來。

地產行業底層邏輯的深刻重構，在房企管理以及單盤項目經營層面，體現得尤其直觀。

比如在早年市場環境中，不少項目憑借優越地段或成熟配套等單一優勢，便足以撬動整盤銷售。可時過境遷，隨著購房者的需求從“有房住”向“住得好”升級，地產項目也徹底步入高度分化的二八定律階段。

而且這種分化不光體現在城市能級和板塊價值的冷熱分野上，即便身處同一條街道、共享相同的外部資源配套，不同項目也因產品力、營銷力等內在價值的差異，在去化表現上拉開不小差距。

縱觀市場上的熱銷項目，無一例外都是“全維度均好”的六邊形戰士，既坐擁“好城市+好地段”的先天優勢，又具備過硬的產品價值與精準的營銷操盤能力，是把單盤主義做精做深做透的典型代表，由此也印證了在當前市場環境下，誰能深度鏈接客戶，并為客戶創造更優價值，誰就能贏得更大主動權。

就以保利置業操盤的深圳保利瑧譽（下稱保利瑧譽）為例，在沒有啟動渠道分銷和全民營銷的前提下，該項目仍成功斬獲2025年深圳新入市項目去化率TOP1，成為當地樓市屈指可數的逆市熱銷標桿。

更值得關注的是，成交數據中，超7成客戶是由數渠團隊直接帶來的。這不僅印證了單盤自主渠道拓客模式的市場可行性，更打破了逆市只能依賴分銷帶客的行業認知，為房企在逆市中如何提升營銷效果，提供了新的思路和方向。

作為近兩年風頭正勁的黑馬房企，保利置業究竟是如何為保利瑧譽持續賦能，不斷續寫熱銷佳績的？保利瑧譽又是如何遵循集團硬標準，將“品質力、營銷力、交付力、服務力”等多個流程完整貫穿，切實達成房地產全周期“好房子”承諾的？

帶著這些疑問，明源君特意趕在保利瑧譽二期熱銷之際，對項目進行實地探訪，嘗試用第一手觀察，拆解這背后的破局密碼。

1

在集團四輪驅動營銷模式上做加法

利用“區域滲透+全媒收客”打法

牢牢掌握獲客自主權

不知道大家有沒有發現一個怪現象，當前的市場環境中，有些樓盤明明地段不差，產品也下了苦功去打磨，銷售去化情況卻總是不達預期。

究其原因，很多樓盤的產品力雖然一直緊跟市場需求，但其營銷策略，卻依舊停留在過去的傳統思維里。

一方面，很多樓盤依然沿用過去廣撒網式的傳統獲客模式，難以匹配當下市場的精準營銷需求。另一方面，不少房企仍高度依賴渠道中介帶客成交，這樣不僅難以建立長期的客戶關系管理體系，也會逐漸喪失營銷主動權。

顯而易見，在地產行業高度競爭、市場邏輯深刻變化的大背景下，如何培育自主獲客能力，打造屬于自己的客戶引流與轉化體系，同時經營好企業自身的輿論陣地和品牌傳播渠道，已然成為所有房企必須正視和亟需解決的核心課題。

比如保利置業就利用數字化轉型的契機，首創“四輪驅動”獲客模型，幫助項目全面提升線上線下全域獲客及拓展能力。

其中，空軍主要借助直播、短視頻、信息流廣告等新興線上方式，利用抖音、騰訊、小紅書等熱門平臺資源，突破地域限制，廣泛觸達潛在客戶，提升品牌曝光度與影響力。

海軍主要通過資源整合與同業開發，發揮企業關鍵人及競品置業顧問的作用，深入挖掘市場資源，增強線下獲客能力，實現線上線下獲客的有機結合。

陸軍主要依托地產類媒介合作及非合作期維護，利用大小V、安居客、房天下等資源，結合銷售人員的主動拓展與客戶自訪，進一步拓寬客戶來源。

老帶新注重交付社區及本盤業主資源維護，通過客關、物業、管家等資源，激勵老業主推薦新客戶，充分利用現有客戶資源實現口碑傳播與客戶裂變。

不得不說，保利置業這套營銷創新組合拳，絕非紙上談兵，而是從頂層設計、人才運營再到體系搭配，形成了一套可拆解、可復用的完整方法論，不僅為旗下各項目持續熱銷提供了強有力的支撐，同時也非常值得其他房企學習研究。

比如保利瑧譽就在保利置業總部指導下，僅用半年便從零組建數渠團隊、推進案場營銷變革，不僅成功提升了項目熱度，還實現了快速去化。

明源君這里也列舉幾個深圳保利瑧譽在自主渠道拓客層面的創新打法：

第一，創新團隊組建，形成“拓客-引流-轉化”的完整協同閉環。

不少房企在組建自銷團隊時，往往存在兩大短板：一是人才配置單一，以通用型銷售為主，缺乏高端客群服務能力與數字營銷技能；二是團隊分散作戰，協同效率低，難以形成“拓客- 轉化” 合力。

為了從根本上解決這一問題，保利瑧譽摒棄同行“通用型銷售”招聘邏輯，圍繞自主渠道獲客的全鏈路分工需求，精準匹配人才類型，最終搭建起一支結構多元、能力互補的自主渠道獲客團隊。

團隊不僅網羅了12個深耕深圳頂豪市場的億元級銷冠，還納入了9位兼具軍旅強執行力與數字營銷能力的特種渠道精英，更配備了4名數字運營專業人才。不同角色的人才定位清晰且互補，可以幫助項目實現“無死角”獲客。

與此同時，為了避免成員“各自為戰”、無法形成合力，保利瑧譽還進一步優化組織架構與運作模式。

一方面是通過“戰將- 指揮官- 戰略家”三級人才梯隊，明確各自權責。另一方面推行“專業作戰單元 + 數字化賦能中臺”模式，既讓各類人才深耕專長領域，又以數字化中臺打通信息壁壘，推動銷售、自主渠道、數字天軍高效協同，形成 “拓客 - 引流 - 轉化” 的完整閉環，最大化釋放獲客成交效能。

第二，構建“精準投放+矩陣運營+轉化閉環”的數字化獲客體系，讓流量變業績。

除了團隊建設，房企在線上獲客方面同樣面臨諸多難題。

一方面，不少房企仍停留在單點突破的運營階段，缺乏矩陣化布局的系統思維，導致其難以在各個流量平臺實現廣泛覆蓋和深度滲透。另一方面，不少房企投入大量資源用于內容創作和推廣，卻沒有建立起完善的轉化機制，這種“重宣傳、輕轉化”的運作模式，顯然無法推動銷售業績的實質性增長。

為此，保利瑧譽通過構建“精準投放+ 矩陣運營+ 轉化閉環” 的數字化獲客體系，成功實現破局。

首先在矩陣運營環節，保利瑧譽獨辟蹊徑，打造了“官方賬號+ 員工號+ 內外部人設賬號”的全域矩陣。

這種三級設置，既保證了有主量的官方宣傳，傳達項目的整體形象和核心價值。又有一對一好服務的個人專業號，滿足客戶個性化的咨詢和需求，實現了“全平臺滲透+精準口碑種草”的雙重效果。

其次在自媒體運營環節，深圳保利瑧譽突破了同行“自媒體僅做宣傳”的局限，賦予自媒體在全盤營銷中“保駕護航”的重要使命。

比如今年4月，當市場對項目還毫無關注度時，保利瑧譽便開始了為期3個月的超量輿論陣地基礎建設。通過精心策劃和制作大量優質的自媒體內容，為項目積累了最初的人氣和關注度。在整個項目全周期，保利瑧譽通過視頻號、小紅書、抖音等官方賬號，累計推送4300余條作品，總播放量超733萬，為項目成交提供了助力。

最后在投流轉化環節，為了實現高效轉化，保利瑧譽采用“投流內容運營一體化+主播轉化師一體化” 的創新設置。

其中運營團隊負責前鏈路，精心策劃和制作投流內容，確保廣告能夠精準觸達目標客戶群體，提高線索獲取量；主播則專注于后鏈路，通過專業的講解和服務，將來訪客戶轉化為實際成交。這種分工明確、協同合作的模式，使得保利瑧譽的投流線索轉化率超過10%，遠超同行不足5%的平均水平。

2

客研、投拓、產品、客關等多個業務鏈條精準協同

創造和引領高凈值人群對好房子的進階需求

保利瑧譽之所以能成為逆市熱銷的現象級樓盤，除了營銷手法的革新，集團各個業務條線的精準配合也起到至關重要的作用。

首先客研前置。

在項目拿地前，保利置業客研團隊會深入市場做大量調研，精準把握客戶需求和市場趨勢，為后續的投資決策與產品定位提供科學依據，真正做到“一城一策”，甚至“一盤一策”。

比如通過前兩輪客戶調研，保利瑧譽陸續摸清了主力客戶來源及面積需求、社區產品模塊發力點，以及戶型空間發力點。之后的兩輪調研，保利瑧譽又進一步確定了會所功能模塊、戶型尺寸和結構、以及產品模塊級級配關系等等，最終通過純四房戶型精準定位，實現快速去化和溢價。

其次是精準投資。

在拿地階段，投拓團隊會基于客研成果，結合區域發展潛力與土地價值進行研判，實現精準拿地。

就以保利瑧譽為例，從板塊價值上講，其所在的寶中片區已經進入4.0高質量發展階段，此前規劃的各類利好正持續兌現。

這里不光擁有能容納8萬人辦公的“企鵝島”騰訊總部園區，還聚集了華為云創新中心、vivo深圳總部等多家龍頭知名企業。同時，得益于全球最大實體書城“灣區之眼”、全運會閉幕式場館等千億級市政配套的加持，寶中片區在深圳高端宜居領域的優勢也愈發堅實。

而且根據目前片區高端樓盤的分布來看，未來濱海豪宅帶將集中在金科路以西，南街坊、北街坊及歡樂港灣二期等項目將共同構建寶中4.0豪宅帶，保利瑧譽正處于這一核心脈絡之上。

今年8月，寶中南街坊地塊以34.81%的高溢價率成功拍出，成交樓面價近6萬/㎡，一舉刷新寶中片區總價和樓面價紀錄。不僅從市場層面印證了寶中板塊的發展前景，也為保利瑧譽二批次加推提供了價值背書。

再者是產品領先。

優質地段只能讓項目達到“及格線”，要想在諸多競品中脫穎而出，真正打動高凈值人群，還必須依靠足夠驚艷市場的產品力作為支撐。

深諳此道的保利置業研發及投資團隊，直接拿出了旗下高端產品線的代表—譽系，并結合深圳市場需求做了迭代升級，最終形成全新的譽系3.0版本，令人眼前一亮。

而且明源君在實地探訪時發現，不同于其他開發商的一味迎合市場潮流，保利瑧譽做產品的底層邏輯，是基于多年來自身對高凈值人群的深刻洞察，主動創造并引領需求，充分滿足目標客群對“理想生活”的深層次期待。

這里列舉幾個對行業有啟示意義的創新應用案例：

一是采用立體化設計，實現功能的最大化集成。

為了避免項目因空間局促陷入功能分區割裂、景觀與生活脫節的困境，保利瑧譽汲取香港和新加坡的垂直城市理念，采用立體化設計深度挖掘空間潛力。而且，這種設計并非簡單的“向上堆疊”，而是基于目標客群的生活場景需求，進行系統性的空間規劃。

比如在景觀園林營造上，保利瑧譽就突破傳統平面化的局限，于二層開辟出一處“懸浮濱海綠洲”，打造出多層次、立體化的景觀園林體系，不僅提升了建筑整體的美觀度，還為居民提供了更多親近自然的機會。

靠著在產品力方面的一系列創新，保利瑧譽還陸續斬獲ELA國際景觀大獎金獎、法國 French Design Award 設計金獎、第十屆REARD全球地產設計大獎金獎等榮譽，這不僅是對項目美學價值與創新理念的高度肯定，更印證了保利置業“以用戶為中心”的產品打造邏輯，已經深入人心。

2025ELA國際景觀大獎-金獎

深圳瑧譽榮獲2025年法國 French Design Award 設計金獎

2025年第十屆REARD全球地產設計大獎金獎--建筑設計

還有剛剛榮獲2025年度世界設計獎 (World Design Awards)，保利瑧譽對標迪拜高奢酒店、耗資近億元打造的立體泛會所，其內部不僅涵蓋了全年齡段業主從日常休閑、親子互動、圈層社交再到健康管理的所有場景需求，比如莫奈&畢加索兒童區、行政酒廊、VIP茶室、恒溫泳池等等，更通過“垂直分層+主題場景”的布局，將不同功能模塊有機整合于立體空間之中，實現了功能與人群的精準匹配。

2025年度世界設計獎 (World Design Awards)

而且在開盤后，保利瑧譽首批業主即可參與保利少年志、業主風尚大秀等一批豐富多彩的社群活動，真正構建起緊密的鄰里圈層。

二是深度挖掘場景價值，打造純4房全生命周期戶型。

明源君曾經總結過近兩年豪宅戶型設計的兩大趨勢：一是客戶不再只滿足于戶型的方正合理，而是開始追求個性化的生活場景呈現。二是越來越多豪宅戶型，開始關注歸屬感、幸福感、私密性這些看似抽象的價值。

保利瑧譽作為深圳為數不多的純四房豪宅社區，則是在此基礎上，結合項目所擁有的濱海景觀資源，以及目標客群的實際生活需求，進行二次創新與功能升級，令人眼前一亮。

比如下圖這個建面約115㎡戶型（瑧景·攬城），約6米橫廳搭配了獨立電梯廳，在同面積段產品中實現了更闊綽的公共活動空間。同時，270°IMAX 環景主臥艙，拓寬了室內觀景視野，提升居住體驗感。

下圖這個建面約123㎡4戶型（瑧域·閱海），四開間朝南的設計保障了全屋充足的采光與通風條件，約 17.8米的觀景面可將海景資源充分納入室內。同時，主臥的度假式設計，搭配觀景飄窗與獨立衛浴，可為居者營造出舒適私密的休憩環境。

再看下圖這個建面約143㎡戶型（瑧境·海辰），約5.8米巨幕方廳+三面采光 + 南北通透的雙氣旋設計，可以讓室內光線均勻、空氣流通順暢。此外，主副廳的分區設計，主廳承載社交會客功能，副廳可打造為書房、健身區等個性化空間，讓空間功能更具層次感。

還有二期加推的138㎡戶型（瑧灣·御海），5.7 米開間的闊綽客廳，連接著 6.3 米長的瞰海大陽臺，西南朝向可直面海景風光。同時，四開間朝南的布局，可讓全屋多數空間享受到充沛日照，大幅提升居住舒適度。

最后是服務給力。

明源君之前講過，隨著地產行業從增量開發時代轉向存量運營時代，房企的核心競爭力不再局限于城市布局和產品打造，而是能否通過深度服務用戶，構建長期價值。

比如保利置業就率先將客戶服務升級為企業發展的“關鍵抓手”，并圍繞“美好UP服務體系”，推動服務向標準化、閉環化發展，覆蓋從購房、交付到入住的全周期環節。

一是推行“吾心交付”體系，圍繞“用心、細心、省心、安心、暖心”服務流程，強化交付過程中的客戶溝通與體驗管理，推動交付從房屋交接向情感連接延伸。

二是開展社區煥新行動，通過“總部-區域-項目”三級協同機制，對交付滿兩年的社區實施環境提升、設施更新、智慧化改造等方面的主題煥新。2022年至2025年，保利置業累計完成改造項目超600項，覆蓋30余個城市，惠及業主超過63萬人次。

三是深耕社群運營，尤其今年以來，保利置業通過體系化的“POLY吾+社群”運營，已成功組建800多個活躍社群，累計舉辦遍及全國的活動超1800場，吸引超18萬業主參與，不僅加深了鄰里之間的溝通與聯系，更為公司品牌的長效沉淀奠定了堅實基礎。

通過一系列服務體系升級，保利置業的客戶滿意度總分從2021年的68分提高至2025年的80分，排名從行業第85位大幅升至第20位左右。這些數據充分表明，保利置業的客戶服務質量得到了市場和客戶的高度認可，在行業中的競爭力不斷增強。

3

結語：

正如前面所說，在房地產市場競爭異常激烈的今天，僅靠常規的地段或配套已難以為繼。而真正能夠在這場賽程中有所收獲的，必然是那些精準把握客戶對“好房子”真實訴求，并腳踏實地深耕實踐的房企。

保利置業正是這一邏輯的堅定踐行者。近年來，從集團戰略層面統籌布局，到各區域單盤精準賦能，保利置業在上海、山東、香港、湖北等多個核心市場實現品牌口碑的跨越式升級，贏得了當地購房者的高度信賴與贊譽。

而保利瑧譽之所以能做到逆市熱銷，正是保利置業戰略前瞻力、產品創新力、運營協同力與品牌影響力、客戶服務力同頻共振的必然結果。

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