嵩明突擊賣地超千畝，兩大AMC瓜分恒大遺產

昆明年底的土拍盛宴已經收官，明年主城的樓市將形成建投和邦泰主導的格局，而在主城之外，嵩明職教新城片區也賣出了超千畝土地，難道沉寂萎靡多時的遠郊樓市突然要火了？

信達資產在軍長片區拿地詳情

12月5日至22日，信達資產深圳分公司旗下兩家地產公司分4批競得了嵩明職教新城軍長片區約1035畝土地，共花費約6.73億元，土地涵蓋住宅、商業、學校、醫療、公園等，看上去很像一個綜合大盤的模樣，有媒體因此認為，信達要在嵩明搞個大項目了。

東方資產在軍長片區拿地情況

實際上，信達資產并不是首個在嵩明拿地的AMC機構，從今年8月15日至11月20日，東方資產旗下的昆明東谷御云房地產公司分6批拿下了軍長片區約310畝各類土地，土地基本集中于嵩昆大道西側，總價約3.93億元。

信達和東方資產同為我國四大資管公司，近年來參與了不少房地產項目破產重整，以重整投資人身份入主項目很常見，但親自下場競拍土地卻極為罕見，至少在昆明以往并沒有先例。

退一步說，如果真想做地產開發，昆明這幾年推介了大批主城優質土地，肯定有更好的選擇，而信達和東方資產舍近求遠舍易求難，明顯不符合商業邏輯。

所以兩大AMC不約而同在此拿地，背后或另有文章。

結合的今年9月公示的軍長片區最新控規，云南房網對信達和東方資產的地塊位置做了一番梳理（見上圖），發現這批土地總體位于軍長片區南部，控規圖中還標注了恒大文旅城兩個在建地塊和北側的恒大陽光半島。

更有意思的是，在軍長片區控規圖上，不僅標注了既有項目恒大文旅城和恒大陽光半島，也標注了東方資產、深圳信達和重慶信達，說明兩家AMC拿地是早有安排。

12月15日，軍長片區再度掛出兩批約113畝土地，包含商住、商業、學校、公園綠地，將于2026年1月7日和14日出讓，位置均在嵩昆大道西側，估計還是東方資產的地塊。

統計下來，軍長片區已出讓和已供地的面積已達1458畝，而控規圖中標注的重慶信達，也就是信達資產重慶分公司目前尚未出場拿地，不出意外的話，軍長片區這一波次的土地出讓還未結束。

恒大文旅城規劃示意圖

參照片區控規圖和前些年恒大文旅城的宣傳資料可以看出，信達和東方資產已獲取和待出讓的地塊均在恒大文旅城原規劃范圍內，而恒大文旅城當年宣稱總占地約1.6萬畝，主要來自其收購的御行中天，這些土地有部分已開發，有的還沒開發或還未出讓，而有些則被收回，比如嵩明官方曾透露過，恒大童世界的10宗土地已被收回。

東方資產8月份拿地時，云南房網曾分析認為，御行中天早期很可能參與片區內土地一級開發，社會資本介入一級開發也是那時比較通行的做法，政府收儲后，到了出讓環節再以土地抵償企業的投入，信達和東方資產拿地，原因多半如此。

恒大收購御行中天后，這筆賬自然算到了恒大頭上，但沒過多久恒大全面陷入困境，恒大文旅城要面對的，除了保交付，還有債務問題。

2023年，信達資產深圳分公司曾對云南御行中天約 19.21億元（含本息）債權進行公開招商處置，抵押物為位于嵩明鎮軍馬場 32宗城鎮住宅用地，具體的宗地位置沒有披露，總面積約1422畝，不過并沒有公開信息表明該筆債權已完成轉讓，暫時也無法確定作為抵押物的土地是否與和這次競拍的土地有關。但總體來說，對于遠郊的房地產不良資產，資產估值和變現難度高，直接處置并不容易。

這樣看來，信達和東方資產通過招拍掛獲取拿地，極有可能是經過多方協調后的債權行權方式，重要的是先完成土地確權，至于要不要開發，采取何種方式開發？那就以后再說了。