URI城市租住年終盤點 | 2025中國住房租賃行業研究?政策篇

2025年，作為“十四五”收關之年，我國住房租賃政策迎來系統性重構與深度賦能。這一年，保障性住房再貸款、專項債收儲、REITs擴圍等政策協同發力，打通“投融建管退”閉環；《住房租賃條例》正式施行，標志著行業進入法治化、規范化發展新階段。在政策強力驅動下，住房租賃市場正加速形成“存量轉化為主體、金融支持為引擎、法治規范為基石”的新發展格局，為構建“租購并舉”的住房制度提供堅實支撐。

本期，URI復盤2025年整年的相關政策，進行解讀分析，為行業參與者提供風向標。

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中央主基調

法治元年啟幕

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定調：明確“存量盤活”與“四好建設”新航向，法治元年啟幕

2025年國家政策為住房領域錨定“存量”與“質量”兩大核心。從國務院報告到部委文件，反復強調通過收購、更新盤活存量資源。首次系統性提出建設“好房子、好小區、好社區、好城區”的“四好”目標，標志著行業發展從規模擴張全面轉向存量優化與品質提升的新階段。

《住房租賃條例》正式施行，奠定了住房租賃市場的法治基石。配合標準合同范本與行業服務標準，國家層面構建起“法規+標準+合同”三位一體的監管服務體系，推動行業從野蠻生長邁向透明、穩定、高質量發展的新周期，從根本上保障“租有所居、居有所安”。

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金融“活水”開源：金融工具齊發力，錨定存量盤活與保障房建設

2025年租賃政策在資金端逐步形成“財政部出資金、央行供信貸、發改委推工具”的多部門協同支持體系，財政部明確專項債用于收購存量商品房，并安排超900億元資金支持；央行延續并拓寬保障性住房再貸款，提供低成本信貸支持；

發改委一方面下達800億元城市更新專項資金，另一方面將租賃住房更細致的內容全面納入REITs發行范圍，打通“投資-建設-運營-退出”的金融閉環。

多部門政策協同發力，共同指向“用金融活水盤活存量資產、擴大保障性住房供給”的核心目標。

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主攻“存量轉化”：收購商品房、城市更新成保障房供給主渠道

“收購存量商品房用作保障性住房”成為年度最高頻關鍵詞。政策賦予地方政府更大自主權，并配套專項資金與金融工具，將市場庫存直接轉化為保障房源。該政策既是推動房地產市場止跌回穩、優化供給結構的市場化手段，也是快速籌集保障性住房、改善民生的公共服務抓手。

中央在多份頂層文件中同步強調“盤活存量土地與房屋”，并賦予地方政府在收購主體、價格、用途等方面更大自主權，標志著以存量資源轉化為紐帶，同步實現“穩市場、保民生、促更新”已成為構建房地產發展新模式的清晰主路徑。

URI總結：2025年國家給租賃市場下了盤大棋！一手抓“存量盤活”，鼓勵各地收購商品房、搞城市更新，把閑置房子變成保障房，既穩樓市又保民生；一手推“四好建設”，蓋好房子、建好社區，提升居住品質。財政部、央行、發改委齊上陣，發專項債、放低息貸款、推REITs，真金白銀支持。更有《住房租賃條例》保駕護航，讓租房告別亂象。這套“收存量、給資金、立規矩”的組合拳，標志著租賃市場真正進入了高質量發展新階段。

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地方政府

打響保障性住房供給攻堅戰

2025年全年地方發布超192條租賃政策，高度集中于北京、深圳、上海、杭州等一線及新一線城市，從保障房建設與籌集、公積金支持、青年安居專項行動、存量改造與盤活及市場監管五方面協同發力，共同構建“租購并舉”的住房保障體系，系統化推動“住有所居”目標落地。

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保障房建設收官熱潮：北上廣深領跑2025年籌建目標

作為“十四五”收官之年，全國多地有序推進保障性租賃住房建設最后的收官目標。

一線及新一線城市保持著目標任務領跑：廣州計劃籌建10萬套，北京、上海、深圳亦計劃籌建4-7萬余套。河南、江西等省份則從省級層面統籌推進，剩余任務目標在3-5.7萬余套等等。各地正通過多渠道、多主體協同推進保障性住房供給，加快構建“租購并舉”的住房體系，切實提升住房保障覆蓋面和實效性。

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公積金“以租代購”新趨:提取比例最高達80%、支持按月直付

2025年公積金政策在支持租賃方面呈現“提額、便利、定向”三大特征。多城市提高提取額度或比例，如深圳將租房提取比例上調至80%，山東連續七年提取額增長超20%。支付方式更加靈活，合肥、北京等地推行公積金按月直付租金，減輕租客資金周轉壓力。

URI觀察到政策向特定群體與房源類型傾斜，如桂林降低保障房公積金貸款首付比例，成都明確對保障性住房的租賃支持。這些措施不僅增強了公積金的住房保障功能，也促進了租購并舉的住房制度落地，體現了公積金制度正在從“重購輕租”向“租購協同”轉變。

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“青年安居”專項行動：畢業生人才公寓“免費住”、驛站遍地開花

2025年各地針對人才、高校畢業生等群體推出精準化安居政策，旨在吸引并留住人才。北京、上海、深圳等一線城市推出數萬套專項房源，面向畢業生提供租金減免或專屬配租。杭州、沈陽等地通過“青年驛站”“人才公寓”等形式提供過渡性住房或長期安居支持。

政策往往還注重與產業結合，如武漢經開區保租房定向服務企業員工，實現“職住平衡”。多地如貴州、湖南則通過“免費住”“補貼租”等方式降低人才居住成本。這些舉措凸顯了住房政策與人才戰略的深度融合，通過住房保障提升城市競爭力與人才歸屬感。

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存量改造加速：商辦改租賃、收購、閑置房“變身”網紅保租房

2025年政策顯著強化存量房源的盤活利用，以快速補充保障性租賃住房供給。各地通過收購存量商品房、改造閑置商辦物業、轉化安置房等方式，高效推進房源籌集。河南、安徽等地已完成上萬套存量商品房的收購轉化，并配套貼息等財政支持。廣州、昆明等地鼓勵商業、辦公或閑置樓宇改建為租賃住房，優化城市空間利用。

此類政策不僅有助于去化存量房產，也避免了重復建設，符合“盤活存量、做優增量”的住房發展導向，體現了住房保障與房地產市場穩定之間的協同發展思路。

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強監管時代來臨：白名單、信用評價、租金定價機制全面落地

2025年租賃市場監管趨嚴，重點圍繞機構備案、價格指導、信用體系與治安管理等方面。多地建立租賃企業“白名單”或信用評價制度，如杭州、深圳，以規范企業行為。租金定價機制受到重視，合肥要求租金結合市場調研定價，防止價格異常波動。此外，廣東、貴陽等地修訂租賃治安管理規定，強化房源登記與安全監管。北京則明確加強對“二房東”的監管，遏制群租、亂漲價等亂象。

整體來看，政策正推動租賃市場向“透明化、標準化、安全化”發展，保障租客權益的同時提升行業治理水平。

總結

2025年租賃市場形成了“國家定框架、地方抓落實”的政策格局。

我國的住房租賃市場預計將加速邁向體系化、高質量與普惠性相結合的新發展階段。國家層面的法治基礎與金融工具將持續引導行業規范化與規模化發展，REITs的深化和專項債的落地將極大激活市場投資活力。地方實踐將進一步聚焦于存量資產的精細化運營與保障性房源的精準供給，人才安居政策將更加體系化、數字化。同時，“監管與服務并重”將成為主線，租金監測、信用體系與數字化平臺的建設將推動市場更加透明、穩定。

整體而言，政策合力將推動住房租賃從“住有所居”邁向“住有優居”，真正成為與購房并行的、受尊重、有保障的居住選擇，為構建房地產發展新模式提供堅實支撐。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶