北京限購再松綁，上海該跟進了

2025年12月24日，北京發(fā)布樓市新政。主要內(nèi)容如下：

1、放寬非京籍家庭購房條件：購買五環(huán)內(nèi)商品住房社保年限由“3年”調(diào)減為“2年”；購買五環(huán)外商品住房的，由“2年”調(diào)減為“1年”。

2、二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房。

3、房貸利率定價機制不再區(qū)分首套住房和二套住房。

4、二套住房公積金貸款最低首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。

5、招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目立項方式，由市區(qū)分級核準調(diào)整為區(qū)級備案。

此次北京樓市新政的發(fā)布主要是對中央經(jīng)濟工作會議、住房城鄉(xiāng)建設工作會議精神的落實。預計上海和深圳也將跟進。

12月24日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡稱《通知》）。

點擊圖片放大

《通知》主要涉及5個部分，其中關(guān)注度最高的是第一條“非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。”

2025年8月8日，北京曾調(diào)整過一輪房地產(chǎn)政策，當時北京取消了符合條件的購房者在五環(huán)外的限購套數(shù)。（詳見）

對比本次新政與8月8日時的調(diào)整來看，此次新政的松綁幅度相對8月份時要更大一些。

8月份時，只是針對原本就有購房資格的人，放開五環(huán)外限購，對于在北京沒有社保的人，還是無法購買。此次新政則將非京籍家庭在五環(huán)內(nèi)及五環(huán)外購房的社保年限要求都各減少一年，在一定程度上降低了非京籍家庭購房門檻。

從結(jié)果來看，雖然此次新政力度較8月份時幅度更大，但預計本次北京政策調(diào)整效果有限，并不足以扭轉(zhuǎn)當前整體市場壓力。

2025年12月10日至11日中央經(jīng)濟工作會議確定：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場（詳見）。

12月22日至23日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議召開，指出城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行（詳見）

此次北京發(fā)布樓市新政主要還是貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議精神，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。預計上海和深圳也將跟進。

2025年8-9月，北京、上海、深圳曾先后調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要內(nèi)容圍繞限購解綁、公積金松綁、商業(yè)貸款優(yōu)化及人才專項支持等維度精準發(fā)力，旨在緩解市場調(diào)整壓力、滿足合理住房需求。

從限購解綁情況來看，三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側(cè)重。

北京以五環(huán)為界劃分調(diào)控梯度；上海以外環(huán)為界，外環(huán)外對滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購，外環(huán)內(nèi)保持滬籍限購2套、非滬籍社保滿3年限購1套，且將單身人士納入家庭購房政策范疇，非滬籍首套房還可免征房產(chǎn)稅，進一步降低外地居民在滬購房門檻；深圳的限購松綁力度相對更大，非核心區(qū)（8區(qū)）對深籍及社保滿1年的非深籍不限購，無社保的非深籍也可購2套，鹽田、大鵬兩區(qū)完全取消限購，核心區(qū)（福田、南山等）則僅對納稅100萬以上且員工10人以上的企業(yè)有限制，更側(cè)重激活全域住房需求。

商業(yè)貸款與稅收優(yōu)惠層面，上海取消首套與二套商業(yè)貸款利率區(qū)分，深圳則統(tǒng)一執(zhí)行LPR-45BP的商業(yè)貸款利率。此次北京取消首套與二套商業(yè)貸款利率區(qū)分，已基本與上海、深圳持平。

從當前北京、上海、深圳房地產(chǎn)政策對比可以看到，此次北京調(diào)整后，限購政策、公積金首付比例等已較上海寬松。

北京一直以來都是一線城市中房地產(chǎn)政策相對更嚴的城市，因此上海跟進的可能性較高。但無論是上海還是深圳，短期內(nèi)全面取消限購的可能性不大。

一直以來，一線城市的示范效應與政策傳導邏輯對房地產(chǎn)行業(yè)具有里程碑式的風向標意義。

在中央政治局會議、中央經(jīng)濟工作會議、全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議之后，北京第一時間發(fā)布房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，釋放了積極信號。

就像全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議強調(diào)的那樣，住房問題既是民生問題，也是發(fā)展問題。

2026年是“十五五”開局之年，房地產(chǎn)仍有較大發(fā)展?jié)摿Γ獪蚀_把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應用服務商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。