不做開(kāi)發(fā)商的貝殼，在成都造了一個(gè)豪宅

文/十一弟

最近，字節(jié)跳動(dòng)旗下的AI智能工具——豆包，與中興通訊合作推出的一款手機(jī)，引起了巨大轟動(dòng)。

這款手機(jī)主打的賣點(diǎn)，不是拍照像素，不是折疊屏幕，甚至不是品牌，而是人機(jī)交互的方式。

字節(jié)跳動(dòng)在操作系統(tǒng)層面嵌入了豆包，讓它可以像人一樣操作手機(jī)，完成各種復(fù)雜任務(wù)——

用戶只需要發(fā)出一句自然語(yǔ)言指令，豆包助手便可以在不同App之間，自動(dòng)完成訂餐、訂票、打車、比價(jià)購(gòu)物等一連串操作。

在研發(fā)上，豆包主導(dǎo)了AI手機(jī)助手的產(chǎn)品定義與體驗(yàn)，中興通訊負(fù)責(zé)硬件與生產(chǎn)制造。

這是一款工程樣機(jī)，備貨不多，3萬(wàn)臺(tái)手機(jī)一經(jīng)上線，迅即售罄，二手市場(chǎng)的價(jià)格被大幅炒高。

字節(jié)跳動(dòng)對(duì)外回應(yīng)——

并非要親自下場(chǎng)成為手機(jī)廠商，而是以生態(tài)合作的形式，將豆包手機(jī)助手整合進(jìn)不同品牌機(jī)型。

它想要的，是通過(guò)與其他手機(jī)廠商合作，來(lái)驗(yàn)證自己的AI模式與戰(zhàn)略。

豆包AI手機(jī)向消費(fèi)者展現(xiàn)出來(lái)的，不是影像和折疊屏的營(yíng)銷噱頭，恰是下一代手機(jī)的形態(tài)。

01

兩年前，貝殼找房從中介行業(yè)高調(diào)殺進(jìn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

那時(shí)，很多人驚呼狼來(lái)了，以為中介巨頭也要成為開(kāi)發(fā)商了。

不過(guò)，貝殼拿地搞開(kāi)發(fā)的邏輯，跟字節(jié)跳動(dòng)做手機(jī)的模式，如出一轍——

字節(jié)跳動(dòng)不想做手機(jī)廠商，貝殼也不想做開(kāi)發(fā)商。

手機(jī)或者開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，只是一個(gè)入口和載體，它們要對(duì)外輸出的，是技術(shù)和系統(tǒng)能力。

2023年，貝殼升級(jí)了一體三翼的戰(zhàn)略——

“一體”業(yè)務(wù)仍是以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主，“三翼”業(yè)務(wù)則是整裝、惠居和貝好家。

其中，整裝是家裝業(yè)務(wù)，惠居聚焦租賃業(yè)務(wù)，貝好家就是開(kāi)發(fā)服務(wù)業(yè)務(wù)。

貝好家的業(yè)務(wù)核心，在于開(kāi)發(fā)服務(wù)，而非直接涉足拿地開(kāi)發(fā)。

這屬于輕資產(chǎn)模式，目的是貫穿整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條，向房企輸出核心能力。

作為國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，貝殼在新房、二手房和租賃業(yè)務(wù)上，輕車熟路。

但涉足開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，它是新兵，需要有從0到1的過(guò)程。

為了沉淀經(jīng)驗(yàn)、跑通模式，貝好家在一開(kāi)始選擇了更重的形式，切入開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)——

它在上海和成都，單獨(dú)拍下了兩塊地，自主操盤，用來(lái)驗(yàn)證C2M全鏈能力。

今年十月底，上海貝漣C1入市；上個(gè)月，成都貝宸S1也正式開(kāi)盤。

這是貝好家有且僅有的兩個(gè)獨(dú)立操盤的住宅項(xiàng)目。

在此之后，貝好家形成的開(kāi)發(fā)服務(wù)能力，都將以輕資產(chǎn)形式，向合作伙伴輸出。

這兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量都不大，其中，上海貝漣C1定位剛需，成都貝宸S1定位豪宅。

貝宸S1位于成都最核心的金融城板塊，規(guī)劃了108套房源。

◎成都貝宸S1

項(xiàng)目首批推出的主力戶型，是275平米和375平米的四居室，單價(jià)6萬(wàn)出頭，總價(jià)介于1600萬(wàn)到2700萬(wàn)。

無(wú)論是戶型面積，還是單價(jià)總價(jià)，在成都樓市，貝宸S1都算得上頂級(jí)豪宅。

十一弟查了下，總共108套房，開(kāi)盤一個(gè)月，網(wǎng)簽備案了26套，去化率四分之一。

有位開(kāi)發(fā)商的朋友告訴十一弟——

作為頂級(jí)豪宅，除非價(jià)格明顯倒掛，不要期望開(kāi)盤售罄，這個(gè)銷售業(yè)績(jī)，算是很不錯(cuò)的了。

在成都樓市，全年總價(jià)2000萬(wàn)以上的豪宅榜單上，貝宸S1的銷售套數(shù)，位列第二。

而且，從開(kāi)盤到現(xiàn)在，只用了一個(gè)月時(shí)間。

貝宸S1的營(yíng)銷，舍棄了傳統(tǒng)頂級(jí)豪宅的營(yíng)銷套路——

它耐心細(xì)致、不厭其煩地通過(guò)108個(gè)小故事，向客戶們介紹小區(qū)、室內(nèi)的各種設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)與居住體驗(yàn)。

貝好家用最樸素的營(yíng)銷方式，傳達(dá)了它在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的核心理念——

住得好＞賣得好。

因?yàn)樵O(shè)計(jì)細(xì)節(jié)實(shí)在太多，從規(guī)劃、園林、戶型到選材、裝修、電器、智能化等，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)需要為到訪貝宸S1的客戶講解兩個(gè)多小時(shí)。

看房需要千萬(wàn)驗(yàn)資，這些豪客很有耐心地跟家人一起，聆聽(tīng)項(xiàng)目背后的故事。

貝殼是國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)，也是一家極其出色的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

貝好家造房子，是理科生思維，它像產(chǎn)品經(jīng)理一樣打磨細(xì)節(jié)。

成都貝宸S1的開(kāi)發(fā)過(guò)程與經(jīng)驗(yàn)，貝好家將其沉淀下來(lái)，攢成了厚厚的一本書(shū)——

《讓貝宸S1更好住的108個(gè)小故事》。

從建筑設(shè)計(jì)到景觀設(shè)計(jì)，從歸家體驗(yàn)到空間規(guī)劃，從六感智能到生活服務(wù)，全都容納在里面了。

這是一本能讓貝宸S1的業(yè)主們讀懂的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，也是覆蓋了項(xiàng)目打造的108個(gè)研究課題。

◎成都貝宸S1

02

貝宸S1地塊面積有限，小區(qū)規(guī)模不算大。

但貝好家要對(duì)所有課題深入研究過(guò)后，擇優(yōu)取優(yōu)，最終在這一方天地，打造呈現(xiàn)出項(xiàng)目的極致形態(tài)。

翻下這本書(shū)的目錄，全是諸如此類的課題——

“坐北朝南，還是眺望繁華盛景？”

“入口退距20米，敞懷擁抱一方水土”；

“只為景觀而生：私藏川西美景的下沉庭院”；

“在小地塊，如何打造出560米景觀漫步道？”

“轉(zhuǎn)彎半徑優(yōu)化：奏響安全、舒適的駕車歸家前奏曲”；

“六感智能系統(tǒng)：讓居住空間進(jìn)化為智能生態(tài)艙”；

“居家泡腳這件小事，我們拿出了一整套解決方案”；

“溫暖與效率：快遞外賣暢通配送最后100米”；

“不起眼處的大心思：小區(qū)垃圾清運(yùn)系統(tǒng)解決方案”。

在貝宸S1項(xiàng)目上，最后呈現(xiàn)出來(lái)的，只有一個(gè)最優(yōu)方案。

但這背后，貝好家需要把所有方案全部研究驗(yàn)證一遍，投入巨大的人力與物力，還有時(shí)間。

從題目到答案，中間的解題過(guò)程，才是最繁重、也最有價(jià)值的得分點(diǎn)。

比如，地塊面積小，不適合做氣勢(shì)恢宏的園林景觀。

貝宸S1便做了下沉庭院，發(fā)揮了垂直的空間變化和視覺(jué)效果。

◎成都貝宸S1

項(xiàng)目舍棄了高門大院，利用疊水、奢石、植被樹(shù)木來(lái)營(yíng)造曲徑通幽的氛圍，拾級(jí)而上，從大堂到庭院，再到架空層，不斷延伸，把景觀最大化地融入進(jìn)來(lái)。

很多豪宅小區(qū)，通常會(huì)移植五六十種綠植，但貝宸S1打造的川西園林，移植了兩百多種植物。

其中有含羞草，可以與小朋友互動(dòng)；有中草藥苗圃，展現(xiàn)了民族文化特色。

還從海南昌黎移植了一棵上百年歷史的龍血樹(shù)，它可以生長(zhǎng)上千年，是基業(yè)長(zhǎng)青、健康長(zhǎng)壽的象征。

光是在綠植的篩選上，貝好家專門做了氣候分區(qū)，對(duì)適宜移植的花草樹(shù)木進(jìn)行了大量適配。

它甚至在項(xiàng)目旁邊租用了一塊場(chǎng)地，異地試驗(yàn)，觀察驗(yàn)證樹(shù)種植被栽種移植的效果。

貝宸S1的園林里選用的兩百多種綠植，大概只占到貝好家研究過(guò)綠植總量的五分之一，它已經(jīng)對(duì)上千種綠植進(jìn)行了篩選適配。

這將沉淀和形成一種能力，不管是在成都、上海，還是在北京、廣州，都可以向開(kāi)發(fā)商輸出。

貝宸S1規(guī)劃了4棟住宅樓，在樓棟設(shè)計(jì)上，貝好家沒(méi)有采用傳統(tǒng)的方方正正的盒子狀設(shè)計(jì)，而是看起來(lái)像蝴蝶一樣的造型。

◎成都貝宸S1

這是因?yàn)樨惡眉以谇捌谶M(jìn)行過(guò)深訪調(diào)研，成都地處四川盆地，日照時(shí)間偏少，跟北方的地理氣候、居住傳統(tǒng)并不相同。

這里七成左右的豪宅客戶，更看重的是景觀視野，而不是位置朝向。

貝宸S1在進(jìn)行樓棟設(shè)計(jì)時(shí)，遵循的是視野大于朝向的原則，在追求視野最優(yōu)的前提下，兼顧朝向最好。

它對(duì)每一個(gè)窗戶、每一個(gè)陽(yáng)臺(tái)都進(jìn)行了視覺(jué)模擬，盡量在有限的空間里，力求把景觀視野做到最好。

于是，貝宸S1便有了蝴蝶形狀的樓棟設(shè)計(jì)。

蝴蝶造型的樓棟，又帶來(lái)了另一個(gè)很重要的課題——

來(lái)自鄰居家的對(duì)視，會(huì)妨礙豪宅的私密性。

為了解決對(duì)視問(wèn)題，貝好家在北京、成都兩地，發(fā)動(dòng)經(jīng)紀(jì)人尋找樓間距、戶型朝向、視覺(jué)角度大致相當(dāng)?shù)膸讉€(gè)小區(qū)，逐戶進(jìn)行了對(duì)視效果模擬。

通過(guò)專業(yè)軟件建模，貝宸S1對(duì)108戶住宅、總共1006個(gè)關(guān)鍵視野點(diǎn)位，開(kāi)展了模擬，重點(diǎn)關(guān)注視線遮擋、樓棟對(duì)視等潛在問(wèn)題，找到合理的解決方案。

◎成都貝宸S1

為了設(shè)計(jì)車輛進(jìn)入地下車庫(kù)的車道寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑、視覺(jué)遮擋，貝好家找了一輛大型越野車，來(lái)反復(fù)進(jìn)行入庫(kù)試驗(yàn)。

最后，它的客研人員還親自步行、騎著電動(dòng)車在地庫(kù)坡道上驗(yàn)證，盡可能滿足所有出入情形下的安全與舒適。

◎成都貝宸S1

還有更小的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

貝宸S1在前期客戶調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，即便是豪宅客戶，浴缸的使用頻次也不是很高。

因?yàn)樵「着菰瑁褂们靶枰逑矗褂煤笠惨逑矗瑴囟群茈y設(shè)定調(diào)節(jié)，繁忙的生活節(jié)奏，遠(yuǎn)不如淋浴方便。

不過(guò)，貝宸S1的交付標(biāo)準(zhǔn)，還是保留了浴缸。

它接入了智能化系統(tǒng)，浴缸可以自主清潔、歸家前放水，并保持水溫恒定。

同時(shí)，他們通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，七成以上的客戶，更喜歡泡腳養(yǎng)生。

貝宸S1便在父母房間的浴室，設(shè)計(jì)安裝了可以注水、排水的泡腳桶，在主臥的梳妝臺(tái)前，預(yù)留了智能泡腳桶點(diǎn)位。

整個(gè)豪宅內(nèi)部，貝宸S1實(shí)現(xiàn)了眼、耳、鼻、舌、身、意的六感?智能系統(tǒng)，對(duì)應(yīng)著燈光照明、隔音降噪、空氣清新、飲水凈化、恒溫恒濕、愉悅身心的智能家居。

根據(jù)科學(xué)研究，適度增加空氣的氧氣含量，可以提升人在晚間的睡眠質(zhì)量，貝宸S1為此甚至拉通配置了增氧出口。

生活在繁華都市里的人，更愿意親近大自然，貝宸S1向業(yè)主贈(zèng)送了20多平米的設(shè)計(jì)好的花園陽(yáng)臺(tái)，由小區(qū)物業(yè)每個(gè)月上門提供三年免費(fèi)的修剪養(yǎng)護(hù)服務(wù)。

在貝宸S1項(xiàng)目上，這樣的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，比比皆是，對(duì)應(yīng)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上的一個(gè)個(gè)復(fù)雜課題。

貝好家逐一進(jìn)行了系統(tǒng)研究，沉淀下來(lái)變成了108個(gè)小故事，收集在這本厚厚的書(shū)里。

有位房企高管參觀貝宸S1過(guò)后，當(dāng)場(chǎng)簽約買了一套。

他是這樣評(píng)價(jià)的——

“這是一個(gè)買來(lái)給自己住的豪宅。”

◎成都貝宸S1

03

貝好家信奉的核心理念，是“住得好＞賣得好”。

其中蘊(yùn)含的基本邏輯，是要相信“客戶需求＞開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)”。

這就很容易推導(dǎo)出貝好家切入開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的方法論——

以客戶為中心的C2M模式（Customer to Manufacturer，即從消費(fèi)者到生產(chǎn)者的模式）。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條，是線性的——

從拿地到規(guī)劃，從產(chǎn)品定位和項(xiàng)目設(shè)計(jì)，從園林景觀到戶型面積，開(kāi)發(fā)商依靠的是開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

貝殼的優(yōu)勢(shì)，是線上線下的能力。

尤其是它建立了龐大的房源、客源與交易行為等數(shù)據(jù)資源，擁有AI等技術(shù)能力，進(jìn)而對(duì)傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、租賃、家裝行業(yè)流程進(jìn)行改造與重構(gòu)。

從鏈家到貝殼，它對(duì)數(shù)據(jù)和技術(shù)的信仰，遠(yuǎn)甚于對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)的慣性依賴。

◎成都貝宸S1

貝好家切入開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，以C2M模式為核心，對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條進(jìn)行重構(gòu)，在每個(gè)環(huán)節(jié)都嵌入了數(shù)據(jù)、技術(shù)能力，實(shí)現(xiàn)了客戶的觸達(dá)驗(yàn)證。

在成都拍下貝宸S1地塊以后，貝好家并未立即著手進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，而是花了很長(zhǎng)的時(shí)間，進(jìn)行客戶調(diào)研。

它向豪宅客戶發(fā)放問(wèn)卷，一對(duì)一深度訪談，了解洞察客戶的真實(shí)需求。

貝殼平臺(tái)上的新房、二手房、客源、交易等海量數(shù)據(jù)，大致描摹出來(lái)了客戶畫(huà)像。

這為貝好家應(yīng)該在哪里拿地、將來(lái)房子賣給誰(shuí)、戶型套數(shù)配比等開(kāi)發(fā)策略，提供了數(shù)據(jù)支撐。

C2M模式的核心，就是以客戶為中心。

貝好家開(kāi)發(fā)貝宸S1的過(guò)程中，拿地、規(guī)劃、產(chǎn)品定位、園林景觀、戶型朝向、套型配比等每個(gè)環(huán)節(jié)，乃至那本厚厚的書(shū)里面容納的108個(gè)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，都有客戶的不斷參與與反復(fù)校驗(yàn)。

為了更深層次地觸達(dá)業(yè)主和潛在客戶，貝好家甚至打造了一個(gè)線上社區(qū)——

共筑好家。

在這個(gè)開(kāi)放平臺(tái)上，可以與貝好家互動(dòng)交流，設(shè)計(jì)出自己未來(lái)想要的房子。

上海貝漣C1的屋頂菜園，原本只是共筑好家上的一位發(fā)帖用戶，天馬行空地描繪出來(lái)的親子時(shí)光。

貝好家看到了，還聽(tīng)進(jìn)去了，把菜園搬上了屋頂，變成了小區(qū)的第五立面。

這種讓業(yè)主與客戶加入進(jìn)來(lái)的家的共創(chuàng)，將會(huì)是貝好家C2M模式的終極形態(tài)——

讓每個(gè)人的房子都能實(shí)現(xiàn)個(gè)性化定制。

◎成都貝宸S1

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變天了——

過(guò)去三十年，房子的地段位置、面積大小、價(jià)格高低，定義了我們的人生；

未來(lái)三十年，我們是根據(jù)自己想要的生活，來(lái)定義房子長(zhǎng)什么樣。

從拿地以后，貝好家打磨了整整14個(gè)月時(shí)間，貝宸S1才開(kāi)盤入市。

這是一個(gè)滿載超配的住宅項(xiàng)目，每平米2.7萬(wàn)塊錢的地價(jià)，房?jī)r(jià)賣到了6萬(wàn)/平米出頭。

這中間的差價(jià)，它把每一分錢，都用在細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和居住體驗(yàn)的打磨上，售價(jià)幾乎貼著成本線在賣。

從誕生之初，貝好家就不是一家開(kāi)發(fā)商，也不打算靠拿地賣房子賺錢。

用貝殼副董事長(zhǎng)、貝好家CEO徐萬(wàn)剛的話來(lái)說(shuō)——

“中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，也許不需要多一個(gè)叫貝殼的開(kāi)發(fā)商，但應(yīng)該需要一個(gè)更有客戶視角的好伙伴。”

上海、成都這兩個(gè)自主操盤項(xiàng)目，是貝好家對(duì)C2M模式的自我驗(yàn)證。

“住得好＞賣得好”，在貝宸S1項(xiàng)目上，它對(duì)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的考量，是最輕的，排在最后。

作為一個(gè)從0到1的行業(yè)新兵，貝好家需要的是獨(dú)立操盤的機(jī)會(huì)，更加寶貴的是經(jīng)驗(yàn)。

在這個(gè)過(guò)程中，它對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條的重構(gòu)，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)課題的深入研究，與客戶的反復(fù)觸達(dá)與驗(yàn)證。

貝宸S1沉淀下來(lái)的讓房子更好住的108個(gè)小故事，攢成了厚厚的一本書(shū)，形成的開(kāi)發(fā)服務(wù)能力，比拿地賣房子的短期利潤(rùn)更重要。

◎成都貝宸S1

貝好家的C2M模式，有了自我實(shí)踐與驗(yàn)證。

接下來(lái)，它就可以把拿地、定位、設(shè)計(jì)、品控、營(yíng)銷等這些能力，封裝成產(chǎn)品，以輕資產(chǎn)形式向合作伙伴輸出了。

以后，它會(huì)像菜單一樣，可以單點(diǎn)，也可以上套餐，根據(jù)項(xiàng)目需求來(lái)選擇。

十一弟跟貝好家的朋友作了一番交流，聊到最后，便問(wèn)他們——

有了上海、成都這兩個(gè)獨(dú)立操盤的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，你們覺(jué)得自己更懂開(kāi)發(fā)商了嗎？

對(duì)方沉思了一會(huì)兒，笑著說(shuō)——

“其實(shí)，我們更懂買房的客戶，更懂消費(fèi)者了。”