破局重生！2900萬“易主”后，鄱陽星引力以業態重構煥新歸來

位于禪桂交界核心地段的鄱陽城眾創小鎮，曾以嶺南騎樓風情、低密度街區體驗成為佛山市民的網紅打卡地。然而今年初，因運營困境被掛上法拍平臺，其命運走向一度引發全城關注。如今，隨著新資方接盤完成，“破局重生”，這座沉寂一時的商業地標正式更名為“鄱陽星引力”。從法拍標的到2900萬資本接盤，再到千萬改造、巨頭入駐、業態重構，“鄱陽星引力”能否重拾榮光？

鄱陽星引力品牌發布會舉辦。

破局重生：

從遇困到2900萬接盤，稀缺價值成核心底氣

2025年初，京東資產交易平臺一則拍賣公告震動佛山商業圈——禪城區人民法院監管的佛山市瑞弘物業有限公司名下固定資產及鄱陽城眾創小鎮租賃合同剩余權益即將公開拍賣。這場拍賣的背后，是一段從輝煌到困頓的商業變遷史。

時間回溯至2016年，瑞弘物業與鄱陽經聯社簽訂長達25年的租賃合同（至2041年9月30日），整體承租原鄱陽北工業區土地。2021年，經過全面升級改造，融合嶺南騎樓風格的低密度建筑群、特色商業街、創意辦公區的鄱陽城眾創小鎮正式開業，憑借獨特的環境與定位，一度成為商家追捧的創意高地。

然而繁榮未能持續，僅三年時間，瑞弘物業便陷入拖欠工程款、租金的經營泥潭。2025年1月，瑞弘物業進入破產清算程序，商鋪及公寓使用權轉讓、以物業使用權抵付工程款等歷史遺留問題交織，令多數潛在合作方望而卻步，項目一度面臨流拍危機。

轉機出現在2月16日，成立僅一年多的東潤物業以超2900萬元競得標的，成為這場“危局”中的接盤者。知情人士透露，盡管東潤物業資歷尚淺，但其股東團隊深耕房地產經營與物業管理領域多年。“敢啃硬骨頭”的底氣，源于對項目稀缺價值的精準判斷。

公開資料顯示，鄱陽星引力項目占地面積110余畝，總建筑面積約12萬平方米，地處禪桂交界核心區，緊鄰禪城奇槎片區。業內人士分析：“在當前政策環境及商業飽和度下，城市核心區再建如此低密度的街區式商業體，幾乎沒有可能。”項目周邊環繞多個高端住宅小區，入住率仍有上升空間，消費潛力亟待釋放；一路之隔的禪城山姆會員店已完成樁基施工，預計2026年開業，將進一步賦能商業價值。

活力煥新：

千萬改造+巨頭入駐，新增招租超3.8萬平方米

東潤物業的快速接盤不僅為項目按下“重啟鍵”，更最大程度保留了原有商戶生態——目前園區內超四成商戶選擇留駐經營，為后續招商承接提供了穩定的商戶基底。接手后，東潤物業迅速啟動“雙線作戰”策略：一方面系統梳理并化解歷史遺留問題，通過專項溝通、權益保障等舉措打消商戶顧慮；另一方面斥資超千萬元，對消防、安防、排水、智能管控、供配電、亮化及環境改造等硬件體系實施全面升級，園區硬件品質與整體形象顯著提升。

鄱陽星引力與2025年優秀換新合作伙伴簽約。

“東潤公司入駐后，聘請專業管理團隊，引入全新管理理念，現在肉眼可見整個園區煥發出全新活力。”石灣鎮街道相關負責人如是評價。

最引人矚目的，莫過于佛山餐飲巨頭“年年順景”的強勢入駐。這家在南海區擁有三家分店的本土品牌，首次跨區擴張便選擇鄱陽星引力。“我們先后考察了廣佛地區5個商業體，8月底初次接觸后，不到兩個月就敲定了合作。”年年順景負責人華姐表示，項目四大核心優勢打動團隊：一是禪桂交界的黃金區位，交通便利；二是周邊高端客群密集，消費力強且大型酒樓稀缺；三是配套設施完善、車位充足；四是業態互補性強，旅業、夜經濟可形成消費聯動。

鄱陽星引力與年年順景酒樓簽約。

據悉，該店將是年年順景規模最大、最具特色的旗艦門店，經營面積達2萬平方米，將打造400平方米的花園、6大主題宴會廳及50間豪華包間，融入“一步一景”的嶺南文化元素。目前門店已進入裝修籌備階段，預計2026年6—8月開業。“大手筆投入既是40年餐飲經驗的信心體現，更是對管理方與園區未來的信任。”華姐強調。

強勁的招商勢頭遠未止步。數據顯示，東潤物業接手后，項目新增招租面積已突破3.8萬平方米，業態重構成效初顯。

藍圖揭曉：

構建全時引力場，業態拼圖雛形漸顯

12月11日上午，鄱陽星引力品牌發布會正式揭幕，東潤物業總經理李黃安現場闡釋全新戰略：“我們將打造‘聚勢共生的都市全時引力場’，凝聚‘產業與商業’共生之力，激發‘日與夜’全時消費動能。”

東潤物業總經理李黃安發言。

具體規劃中，項目深度把握“目的性消費”與“高頻日常消費”的互補邏輯，確立“餐飲+體驗+親子+寵物”四驅發展模式。商業端聚焦品質餐飲、潮流體驗、親子家庭與萌寵社交，強化茶飲咖啡等高粘性業態，拓展特色美食、商務簡餐、桌游等聚客場景；商務端則集聚創意企業、設計工作室與高端服務機構，創新引入“星引力青年夜校”。通過精細化運營“日間經濟、夜間經濟、周末經濟”，目標實現“工作日不冷清，周末更熱鬧”的全時段活力。

依托年年順景的龍頭效應，項目明確“大餐飲（含酒吧規劃）+辦公教培+社區服務”的三層業態架構：以餐飲為“主引擎”拉動目的性消費，以辦公教培為“次引擎”穩定平日客流，以小餐飲、輕零售為“加速器”提升消費頻次。在此基礎上，園區規劃精品咖啡、寵物街區、主理人社區等多元場景，借寵物樂園打造差異化社交空間，以兒童經濟鎖定家庭客群，向“大社區商業”模式轉型，打造專屬商業IP。

發布會現場，除已敲定的年年順景外，遇見小面、佛笑樓、四串浮白、紅灶火、奉叔公等特色餐飲品牌，同伴同學、暖樹熊教育等教培機構，以及中威泰熠企業總部完成集中簽約，多元業態“拼圖”已具雛形。

未來展望：

稀缺價值與運營能力雙輪驅動

鄱陽星引力的“重生”之路，既依托于核心區位稀缺性、低密度產品獨特性等先天優勢，更離不開“全時引力場”的創新定位——精準契合城市消費升級與場景多元化趨勢。但要真正成為佛山商業新標桿，仍需破解兩大課題：如何避免業態簡單疊加，實現多板塊高效協同；如何在精細化運營中平衡不同客群需求差異。

若能持續以內容運營激活業態共生價值，打磨消費體驗，鄱陽星引力有望打破傳統商業邊界，成為禪桂交界“日與夜聯動、商產業共生”的城市新名片。