上海九大動遷基地，誰最保值？

2009年上海規(guī)劃建設(shè)了六大保障性住房基地，專門用來安置市區(qū)動遷人員：顧村、江橋、泗涇、浦錦、周浦、曹路。

同時浦東近郊位置還建設(shè)了康橋東四高、航頭鶴沙航城兩大成片動遷住宅社區(qū)，另外佘山北部近些年來還新建了佘北家園動遷大居。

我們對上海近郊這九大動遷基地作一個最新數(shù)據(jù)梳理，它們的房價相較三四年前都怎么樣了？

哪個動遷基地最保值？對我們購房有什么啟示？

最不保值：松江佘北家園、泗涇動遷基地

松江的佘北家園、泗涇平均分別跌了52.18%、48.38%，成了最不保值的動遷基地：

佘北家園的動遷房原本就便宜，帶電梯、房齡還新，2021年首次解禁入市僅賣3萬+元/m2。

沒想到現(xiàn)在越來越便宜了，跌到了1.4-1.7萬元/m2，直接腰斬了，非常不保值！

佘北動遷基地

佘北動遷房供應(yīng)量太大了，而且還在加大供應(yīng)，供求失衡影響了價格體系。

在市場上行時，大家能一起漲價，但下行時高度同質(zhì)化的產(chǎn)品與價格會互相擠壓，越來越賣不上價。

佘北家園動遷大居總規(guī)劃面積7.03平方公里，住宅供應(yīng)量370萬方，規(guī)劃小區(qū)46個，規(guī)劃人口12.5萬人。

目前已建成交付的小區(qū)有38個，導(dǎo)入人口7萬左右。

也就是說，佘北家園未來還會新建8個小區(qū)，再導(dǎo)入5.5萬人，后面解禁的房源會更多。

佘北家園的軌交、商業(yè)、醫(yī)療、教育配套和產(chǎn)業(yè)都是短板，沒有資源來支撐，房子很難保值。

佘北家園距離最近的9號線佘山地鐵站在3.4公里左右，坐地鐵很不方便：

去年6月底佘山·旭輝里商業(yè)后板塊的商業(yè)短板有所彌補(bǔ)。

但這是一個社區(qū)型商業(yè)并不高端，而且處在板塊南部，對于中北部的老年人來說過來逛有點遠(yuǎn)。

佘北家園是新開發(fā)的社區(qū)，沿街店鋪都很少，娛樂設(shè)施也缺乏，冷冷清清，缺少市井的煙火氣息。

正在改擴(kuò)建、計劃明年投用的復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院佘山院區(qū)遠(yuǎn)在天馬社區(qū)，佘北居民過去并不方便。

佘北家園的教育資源也薄弱，各種配套短板明顯，距離市區(qū)也遠(yuǎn)，很難吸引市區(qū)外溢的購買力。

受佘北家園動遷房集體解禁影響，超高的性價比也沖擊了泗涇動遷房，泗涇跌幅也大、不保值。

相較佘北家園，泗涇動遷房靠近地鐵有出行優(yōu)勢，首先截胡了市區(qū)外溢購買力，跌幅更少一些。

不過漕河涇部分產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到了徐匯濱江，來自上游的購買力外溢對泗涇減弱了。

佘北家園、泗涇周邊產(chǎn)業(yè)薄弱，而且所在的松江大區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)正在轉(zhuǎn)型，購買力同時在從內(nèi)部減弱。

另外再從市區(qū)外溢、松江本地置業(yè)鏈條來看，泗涇、佘北都處在置業(yè)鏈最末端。

泗涇、佘北是市區(qū)外溢鏈的最末端；松江本地人改善會買到新城，不太認(rèn)可以外來人口為主的動遷基地。

所以泗涇、佘北的地位很尷尬，多種原因使得這里的動遷房非常不保值。

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上海近郊的顧村、鶴沙航城、康橋東四高動遷基地都跌了45%左右，處在跌幅第二梯隊，也都不保值：

提到顧村，大家都被它的雙軌交+大公園+三甲醫(yī)院+大商業(yè)綜合體吸引住了。

顧村屬于上海2035的主城區(qū)規(guī)劃，配套和環(huán)境確實做得不錯，很宜居。

但就是這里的房子不保值，跌了44.57%！

而且2020-2022年這波行情顧村的房價沒漲多少，是跑輸大盤的，板塊屬于漲少跌多的類型。

以好日子大家園B區(qū)為例，2020年成交均價3.8萬元/m2，到高點的4.7萬元/m2只漲了23.7%。

顧村的問題比較大，使得這里的房產(chǎn)很不保值。

顧村的動遷體量同樣很大，處在上海北向置業(yè)鏈的末端，離產(chǎn)業(yè)區(qū)太遠(yuǎn)，對房價的支撐較為薄弱。

好日子大家園、菊泉新城、馨佳園等都是顧村超大體量的動遷小區(qū)，開發(fā)得非常密集。

好日子大家園共分為ABCD四個區(qū)，東西綿延1.6公里，僅僅是一條菊太路就為它開了5個路口：

整個好日子大家園7182戶，居住人口2-3萬人，體量非常龐大。

小區(qū)體量太大，二手房掛牌比較多，就存在互相壓價的現(xiàn)象，業(yè)主為了出貨只能殺價格。

7號線、15號線堪稱兩條北上海置業(yè)鄙視鏈，顧村上游的上大、桃浦、大華、萬里、長壽路等板塊都把市區(qū)的外溢優(yōu)先截胡了，留給顧村的購買力不多。

并且顧村還有下游更便宜的羅店板塊，稀釋了顧村的客群。

7號線只要多坐幾站，就到了美蘭湖邊，片區(qū)房齡更新的動遷房僅2萬元/m2左右，性價比優(yōu)勢更大。

顧村雖然軌交發(fā)達(dá)，外環(huán)外少有的雙軌交板塊，但是與產(chǎn)業(yè)區(qū)的連接太遠(yuǎn)了。

從顧村公園坐地鐵到靜安寺、漕河涇分別要14站和17站，每天通勤要很長時間。

顧村離寶山重點打造的濱江、大吳淞、南大智慧城都很遠(yuǎn)。

而且整個上海北區(qū)的產(chǎn)業(yè)都比較弱，形成的購買力不強(qiáng)，對房價的支撐不大。

上海產(chǎn)業(yè)在向南發(fā)展，三大產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)張江、大零號灣、臨港都在南部，北部相對式微。

跟寶山顧村沒怎么漲卻跌幅較大不同，浦東航頭鶴沙航城、康橋東四高可是大漲過，屬于漲多跌多類型。

以康橋?qū)氎　ⅩQ沙航城東茗苑為例，2020-2022年分別漲了38%、36%，漲幅明顯高于顧村。

雖然大家跌幅一樣，但跟顧村相比，航頭鶴沙航城、康橋東四高更加保值。

上海也有很多板塊漲多跌少，相對具有保值屬性，航頭、康橋這么不保值也在于板塊本身的原因。

航頭處在浦東跟閔行交界的地方，距離上海城區(qū)實在太遠(yuǎn)，是市區(qū)南向外溢和城市化的邊緣地帶。

康橋以工業(yè)區(qū)為主，城市界面、環(huán)境和配套不如人意，適合特定需求的客群購買。

并且東四高、鶴沙航城分別依賴通勤的11號線、16號線都不是連接浦東主要產(chǎn)業(yè)區(qū)的動脈線路，對產(chǎn)業(yè)客群的吸引力有限。

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上海的江橋、浦錦、三林南蘆恒路、曹路處在跌幅第三梯隊：41%左右，是比較中相對保值的動遷基地：

這些動遷基地其實跌幅也大，有的板塊缺陷也明顯，但不至于像其它板塊那樣腰斬。

它們距離市區(qū)或產(chǎn)業(yè)區(qū)都較近，通勤有一定優(yōu)勢，能吸引市區(qū)外溢的購買力，房價形成的支撐強(qiáng)一點。

比如江橋有13、14號線兩條地鐵直通市區(qū)，嘉閔線開通后去虹橋樞紐也方便。

江橋的動遷房成交均價僅3.1萬元/m2，適合不在意飛機(jī)噪聲、環(huán)境能忍受、想要性價比和市區(qū)通勤近的部分剛需客群購買。

三林南蘆恒路、浦錦8號線一線牽，也是距離市區(qū)非常近的動遷基地。

其中蘆恒路2站即達(dá)前灘，旁邊2公里處還有三林南樞紐，去虹橋、浦東機(jī)場都方便。

花個3.8萬元/m2左右在蘆恒路買2012年前后建造的次新電梯動遷房，既通勤方便，還有性價比：

綠波家園、盛世南苑成交行情

相較蘆恒路普遍30層左右的電梯動遷房，浦錦以低密、小高層占據(jù)了更大的優(yōu)勢。

浦錦的居住環(huán)境非常好，綠化率超高，配套還好，動遷房的性價比也更高，成交均價僅3.3萬元/m2。

得益于“一城九鎮(zhèn)”的規(guī)劃，給浦錦留下了低密和“意式”的產(chǎn)品與社區(qū)環(huán)境；

同時又得益于世博動遷，給浦錦導(dǎo)入了三甲醫(yī)院和優(yōu)良XQ，讓板塊越來越宜居。

蘆恒路、浦錦都是浦東浦西兼顧的板塊，可以吸收到雙向的外溢購買力。

曹路通過9號線與金橋緊密相連，是很多打工人的上海第二家園。曹路之于金橋，就好比唐鎮(zhèn)之于張江。

不過金橋的產(chǎn)業(yè)不如張江那么強(qiáng)，曹路的環(huán)境和配套也不如唐鎮(zhèn)好，曹路只適合金橋部分產(chǎn)業(yè)客群購買。

如有江橋/浦錦/三林/曹路置業(yè)需求

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周浦&南四高動遷基地在九大動遷基地中相對最保值，平均只跌了36.3%：

周浦原先屬于南匯的郊區(qū)，只是承載一個底層的動遷基地職能。

但是并給浦東后周浦的地位發(fā)生了變化，從郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變?yōu)槠謻|新區(qū)地理與發(fā)展軸心上的關(guān)鍵節(jié)點。

周浦不像其它動遷基地那樣淪為簡單的睡城，被納入張江科學(xué)城南擴(kuò)范圍后，導(dǎo)入了很多產(chǎn)業(yè)。

周浦直接承接了張江高能級的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)外溢，建設(shè)了國際醫(yī)學(xué)園區(qū)（“張江基因島”）等高端產(chǎn)業(yè)集群。

同時周浦東CBD也在加緊規(guī)劃，落地后會給區(qū)域的產(chǎn)業(yè)能級、城市界面和居住人口層次都帶來升級。

以后浦東只剩下三個地方還能打，一個是陸家嘴，一個是張江，一個是臨港。

而周浦恰巧處在”陸家嘴-張江-臨港“發(fā)展軸線上的C位，戰(zhàn)略位置非常重要。

周浦比康橋離主城區(qū)更遠(yuǎn)，但卻更保值，也在于周浦的配套和居住環(huán)境更好，有一個人文底蘊在。

周浦老早就有“小上海”“浦東十八鎮(zhèn)，周浦第一鎮(zhèn)”之稱。

周浦自古繁華，不是從動遷基地發(fā)展而來，很早就形成了自己的發(fā)展體系。

這是因為周浦處在咸塘港、周浦塘、三林塘港等水系的交匯處，在陸路不便的古代成為至關(guān)重要的物資集散碼頭和商貿(mào)樞紐。

各地貨物在此轉(zhuǎn)運，使周浦自明清起就商賈云集、市井繁榮，積累了深厚的商業(yè)傳統(tǒng)和城鎮(zhèn)底蘊。

這樣周浦作為區(qū)域集散中心經(jīng)歷了數(shù)百年，為現(xiàn)代化發(fā)展奠定了扎實的人口、商業(yè)和文化基礎(chǔ)。

后來動遷居民和張江產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，以及地鐵、商場的修建，只是給它錦上添花，讓區(qū)域發(fā)展更為成熟。

周浦萬達(dá)是繼五角場萬達(dá)之后，上海開業(yè)的第二座萬達(dá)廣場，時間非常早，在2009年，當(dāng)時王老板親自過來致辭：

相較工業(yè)區(qū)底色比較濃重的康橋，周浦在配套環(huán)境和城市界面上更好，對張江客群的置業(yè)吸引力更大。

康橋居民逛商場甚至要倒坐地鐵到周浦萬達(dá)。

至此，上海九大動遷基地誰最保值，勝負(fù)已分！

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