半價出售，江核業主正在割肉離場...

據不完全統計，

11月，江核二手房成交147套，環比10月上漲24%；平均單價1.69萬/㎡，環比10月下降2.8%；平均成交面積115.6㎡，環比10月下降3.9%。

很明顯，江核整體呈現量增價跌的基本趨勢，不少業主選擇割肉離場！

江核政務區是整個江核板塊住宅最集中的區域，11月二手房成交中，大華錦繡江來、長江時代、萬科江悅光年、和光錦棠府交易量比較高。

金基映樾府在政務區乃至整個江核一眾二手房中，確實是成交價較高的那一檔，不過畢竟是開盤價3.8萬/㎡（含包）的項目，比周邊賣得高點也在情理之中。

和光錦棠府、花語熙岸府、長江時代的價格下降的比較明顯，年初還能站位2萬/㎡上下，年底也就1.5-1.6萬/㎡的成交價了，算是周邊次新盤中墊底的存在。要知道保利西江月11月的成交價還在1.3-1.4萬/㎡呢！

新盤價基本都在3-3.2萬/㎡，二手房1.5-1.6萬/㎡的成交價，基本上連半價出售都快趕不上了吧。

作為江核17-18F小高層產品的代表，萬科江悅光年、大華錦繡江來的成交價，基本維持在2萬+/㎡的水平。這兩盤除了相對低密的屬性，品質方面確實要更勝一籌。

江核隧道口與別的板塊不同，這是真正吃到房價翻漲紅利的片區。板塊內的項目雖然不算多，但成交量真的可以，是江核流轉最快的二手房集群了。

2021年上半年，正榮潤錦城走量戶型85㎡，輕輕松松賣到4.6萬/㎡以上，部分125㎡房源甚至逼近5萬！

如今，88㎡戶型（中樓層）成交價1.4-1.5萬/㎡，125㎡戶型（高樓層）也就1.7萬/㎡左右。

在之前市場最火的時候，潤錦城的姊妹盤正榮潤江城就是江北最貴的樓盤，常年霸榜江核成交前三。當時正榮還叫“改善大師”，現在看真是...落魄的鳳凰不如雞了。

潤江城87㎡頂樓賣1.35萬/㎡，這至于嗎？

雅居樂濱江國際是與兩正榮并列的“隧道口三杰”，10多年的老盤了，除了戶型面積冠絕江北，其他真沒啥好說的，陳舊是其最大的標簽。整體看，基本全面跌破10年前的開盤價了。

江與城交付后即趕上樓市下行，但2022年夏季，江與城97㎡戶型基還是賣到3.8萬+，部分房源逼近4萬。

以至于2022年下半年之后上市的江核新房產品，也是根據其表現，逐步定價破4萬的，比如花語天境等。

作為2019年賣3.05萬/㎡新盤價的產品，江與城在2025年11月，依舊能買到1.8-2萬/㎡，說跑贏90%江北項目毫不夸張，還是有點實力的。

江畔都會上城最近一年的價格跌幅，比前面加一起都多，2024年下半年還能賣到2.5-2.7萬/㎡。短短一年時間，價格下跌1萬/㎡，也是沒誰了。

江核前期大高層產品實在太多了，同質化極其嚴重，一旦樓市進入下行通道，二手房的市場競爭，立馬轉變為以價換量模式。而且這些動輒萬人、數千人搖號項目，有多少是投資屬性的購買力恐怕誰也說不準，投資客最擅長的就是割肉立場，加速擺脫！

江核青奧板塊最耀眼的就是中海左岸瀾庭，在今年11月，該盤無疑是江核賣得最好的項目，月售24套二手房，成交價在1.4-1.7萬/㎡之間，均價1.55萬/㎡。

旁邊的金地風華國際的價格明顯要比中海便宜1000-1500元/㎡，即便如此，成交量比之中海還是相差甚遠。

都說保利西江月價格漲上去了，11月成交兩套，一套中樓層、一套頂樓，價格1.32-1.45萬/㎡，比之前中樓層賣1.2萬/㎡確實要好些。不過，西江月依舊是江核價格最低的二手房項目。

雖然，新房階段，江核青奧不是核中核的對手，不僅熱度相對較低，同期核中核-花語天境的銷許價格更比青奧公園四盤高出近1萬/㎡。

俗話說，笑到最后才是贏家，如今青奧四盤的價格與核中核基本持平，甚至還略有勝出。不得不說，青奧的生態資源屬性，以及明道學校投用，是重大加分！

講核中核板塊的二手房，華潤國際社區是繞不過去的項目。作為江北新區成立之前的拓荒樓盤，從曾經的大紅大紫，賣到4萬+/㎡是普普通通，到如今的洗盡鉛華，1.3萬/㎡亦不見得是其底線...

核中核二手房成交在5-9月份，除了華潤之外基本處于停滯狀態。

從目前的市場環境看，金茂悅、綠地海悅、晴樾府等項目的業主忍住不賣，大概只有一個：預計2026年國慶期間，定山大街開街。不過，臨近年底，還是有業主忍不住出售。

晴樾府130㎡（高層）戶型賣出275萬，單價約2.1萬/㎡，這與今年5月中樓層戶型的成交價差距還是比較大的，跌了超6千/平。

綠地海悅、中交錦方在11月都有成交，且價格相當，都在2萬/㎡上下。尤其是中交錦方，此前可是各種維權，現在價格其實還可以，主要得益于一線江景優勢。