劉晨光：當認知被“顛覆”，房地產如何在下行期里重構？

很多數據、信息、經驗都是幸存者偏差的產物，因此很多結論僅是啟發，更是下一步分析的起點。

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晨光地產行研

由信息到觀點，由觀點到邏輯，由邏輯到認知，重構房地產知識框架!

當很多被奉為圭臬的規律與經驗，只是上行周期的階段性認知。在房地產螺旋下降的現實里，我們該如何理解真實的房地產？

最新一期《晨光地產行研》，我們試圖通過觀察、實踐和思辨，來回答這個問題。

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首先，房地產增量開發仍是一個好行業。

在上一期的《晨光地產行研》中，我們所寫的一文備受關注，眾多企業家與高級職業經理人也與我們不斷探討，很多人在探討中更加堅定了對行業未來的信心。

房地產“投資周期短、安全邊際高、單項目絕對利潤額高、IRR和自有資金回報率高”等特點對資金的吸引力顯著高于絕大多數行業。當前只是因為受通縮環境影響，資金的進入有所顧忌。同時，行業中部分優秀企業或已出局、或被龐大存量項目拖累消耗了大量精力，而成長中的企業或是在“悶聲發大財”、或受制于媒體與券商的負面情緒影響而徘徊不前......

當前，行業雖然彌漫著悲觀情緒，各種“躺平”、“唱衰”、“看空”的聲音不絕于耳。但我們認為越是如此，越是到了踐行"別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪"的時候！詳細分析見本期《晨光地產行研》第8篇『房地產增量開發的“第一性原理”迭代』

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其次，在房地產上行周期中被奉為圭臬的規律與經驗，在下行周期里被“顛覆”了。

• 仿佛全世界房價都在“漲”，唯獨中國在“跌”?

錯了！

雖然從2020年起，50個海外經濟體以本幣計價幾乎全部錄得名義房價上漲，平均累計漲幅在30%以上，而 中國的名義房價累計跌幅已超過40%，且正在經歷第三次下臺階。但深入拆解就會發現，全球房價走勢分化本質上是貨幣投放機制和增長模式的路徑差異。消費型經濟體房價漲幅本質是貨幣寬松驅動，而部分以制造業和出口為導向的生產型經濟體去除通脹本幣對美元平均貶值之后，房價實際增長是負數。

全球房價的真實圖景遠非“漲跌”二字所能概括......詳細分析見本期《晨光地產行研》第1篇『近五年海外五十個經濟體房價對比的“反常”』

• 最新中共中央政治局會議未提房地產，房地產不重要了？

錯了！

實際上，中央層面對房地產的全局思考和理性認知還是與市場上的片面看法不太一樣的，甚至比很多所謂的業內人士還要樂觀積極。如近期中財辦原副主任釋放的一系列政策信號（包括承認房地產作為長期理性超配資產的合理性、正視并推動房地產金融化、政策目標從“抑制房價上漲”轉向“支持房價上漲”等）。

基于這樣的頂層設計共識，我們有理由相信，無論是整個房地產的長遠發展還是接下來新一輪調整的方向和動作，都是值得期待的。詳細分析見本期《晨光地產行研》第2篇『中財辦透露的行業認知』

• 租金回報率決定了房地產投資價值？

錯了！

租金回報率是個偽概念！真正決定房價的是租金絕對值的變化。

租金回報率本身并無實質意義，如果它的上升是因為房價下跌導致的“被動抬升”，即使租金回報率顯著高于10年期國債收益率，房價仍可能繼續甚至加速下跌。真正決定房價走勢的關鍵在于租金絕對值的變化方向——租金上漲反映的是居民收入增長和城市活力提升，意味著實際居住需求增強，既能抑制持有者拋售（減少供給），也能提振租購轉化意愿（增加需求），同時抬升房產作為長期資產的投資價值中樞，從而根本上支撐房價回升；反之，租金停滯或下跌，則預示基本面疲弱，還會反向壓制房價走勢。

因此，租金的絕對變動才是判斷樓市底部與未來走向的核心風向標。詳細分析見本期《晨光地產行研》第3篇『租金回報率是個偽概念！真正決定房價的是租金絕對值的變化』

• 房地產市場總是一線影響二線、二線影響三線的遞進傳遞邏輯？

錯了！

我們在去年的考察調研中就發現：一方面像深圳這樣的核心城市其房價跌幅在全國范圍內都極為顯著；另一方面，很多三四線小縣城的房價跌幅顯著小于所在地級市本身，比如蒼南之于溫州、長興之于湖州等。而且，目前為止核心城市和中心城市都還在持續調整，但中小城市似乎已經出現了企穩跡象。

近段時間，我們也在進一步思考：是否房地產的企穩并不一定依賴“核心城市→中心城市→中小城市”的傳導關系？詳細分析見本期《晨光地產行研》第4篇『中小城市居然率先企穩？』

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2當房地產傳統的行業認知被“顛覆”，我們該如何重新理解這個市場？

本期《晨光地產行研》，我們除了對貨幣、周期及城市運營的持續關注之外，更從企業視角，試圖找到當下能夠重構市場的正確答案。具體包含：

• 頭部央企中海的投資策略，詳細分析見本期《晨光地產行研》第10篇『挑戰“政治正確”：從中海 Q3 拿地和城市經營不連續所思』

• 典型民企濱江集團的最新投資、營銷策略，詳細分析見本期《晨光地產行研》第9篇『民營企業如何實現“降維打擊”』

• 地方民企江山萬里的產品、運營策略，詳細分析見本期《晨光地產行研》第11篇『民營企業也可以構筑起體系化競爭優勢』

• 老牌央企中旅的彎道超車發展策略，詳細分析見本期《晨光地產行研》第12篇『二梯隊央企系列——“搭便車”的中旅投資』

• 長期主義民企龍湖的布局策略，詳細分析見本期《晨光地產行研》第18篇『再看龍湖布局和項目策略上的“降維打擊”』

• 當下主流的投資策略，詳細分析見本期《晨光地產行研》第13篇『近期房企拿地觀察：三類主流投資實踐』

少談主義，多解決具體問題。

判斷行業不應僅依賴中觀數據，尤其在周期底部，數據對行業的判斷往往存在片面性，難以反映真實全貌。反而更應結合微觀項目的一些經營數據綜合考量，本期《晨光地產行研》聚焦分析了幾個具有代表性的成功項目及其操盤手法，非常值得借鑒：

• 剛需項目，詳細分析見本期《晨光地產行研》第14篇『金茂“棠系”的復盤和剛需做地思考』
  

• 豪宅項目，詳細分析見本期《晨光地產行研》第15篇『奧映鳴翠的運維策略和操盤思考』
  

• 抬板項目，詳細分析見本期《晨光地產行研》第16篇『住宅的“抬板時代”到來了』

• 創新項目，詳細分析見本期《晨光地產行研》第17篇『一個老城區小項目的“界面和空間”解題』

當我們摒棄悲觀情緒的干擾，回歸對行業規律的尊重與理解時，便能清晰地看到這個行業不變的本質與核心價值依然穩固。

誠心期待：我們這一系列的持續研究及成果能發揮甚至創造更大的價值！期望與我們一樣，依然認可房地產的價值以及仍期待在房地產行業有一番作為的同僚，能和我們更多互動、共同進步，并一同捕獲更大的發展機會！

《晨光地產行研》11月期已經全新亮相，希望獲得更多朋友的關注，也獲得更多企業的合作、采購和支持，這是對我們價值的最大肯定。

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