從威斯汀到麗思卡爾頓：金茂為何連續(xù)甩賣最貴的酒店？

在2024年至2025年的中國商業(yè)地產(chǎn)版中，一場靜水暗流的資產(chǎn)大洗牌正在上演。作為央企中化集團(tuán)旗下的城市運(yùn)營平臺(tái)的中國金茂（00817.HK），其在酒店資產(chǎn)端的連續(xù)動(dòng)作引發(fā)了資本市場與酒店行業(yè)的關(guān)注。

從北京威斯汀大酒店的成功剝離，到三亞龍灣希爾頓酒店的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，再到近期掛牌底價(jià)超22億元的三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店，金茂正在以一種新的的姿態(tài)，在行業(yè)獲得不斷關(guān)注。

這一系列交易并非孤立的財(cái)務(wù)止損行為，而是中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代后，央企對(duì)于資產(chǎn)全周期管理的深度實(shí)踐。

在2024年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈、各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)回歸綠檔的背景下，金茂的出售邏輯超越了簡單的償債需求，指向了更為宏大的戰(zhàn)略場景。

通過剝離資本高支出周期老化資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化手段釋放沉淀資金，首先向高周轉(zhuǎn)的住宅開發(fā)核心業(yè)務(wù)及具備REITs發(fā)行潛力的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。

三亞亞龍灣金茂麗思卡爾頓酒店

亞龍灣的撤退信號(hào)：頂級(jí)資產(chǎn)的連續(xù)剝離

中國金茂在酒店資產(chǎn)上的舉措，在2024年下半年急劇加速，而風(fēng)暴的中心正是中國高端度假酒店的發(fā)源地，海南三亞亞龍灣。這片曾經(jīng)代表著中國旅游地產(chǎn)最高價(jià)值的海岸線，正在見證其早期開拓者之一的戰(zhàn)略性撤退。

2024年末至2025年初，市場關(guān)注焦點(diǎn)集中在兩筆重磅交易上。首先是金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的掛牌。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息，中國金茂全資附屬公司上海金茂投資管理集團(tuán)有限公司（以下簡稱“上海金茂”）擬出售其持有的金茂（三亞）旅業(yè)有限公司100%股權(quán)。

作為亞龍灣一線的頂級(jí)奢華酒店，麗思卡爾頓自2008年開業(yè)以來，一直是該區(qū)域的房價(jià)標(biāo)桿和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，擁有446間客房及套房，承載了無數(shù)高端旅客的度假記憶。

此次掛牌底價(jià)被設(shè)定為22.65億元人民幣，這個(gè)價(jià)格不僅包含了股權(quán)價(jià)值，也隱含了對(duì)項(xiàng)目稀缺地段與品牌溢價(jià)的考量。

然而，這并未完成金茂在亞龍灣的出售戰(zhàn)略。此前，金茂已經(jīng)完成了對(duì)金茂三亞亞龍灣希爾頓酒店的初步出售。

根據(jù)公告，金茂批準(zhǔn)通過公開掛牌轉(zhuǎn)讓方式出售金茂三亞100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。最終，海南驪馳商貿(mào)有限公司（以下簡稱“海南驪馳”）作為受讓方浮出水面，雙方訂購了產(chǎn)權(quán)交易合同，最終轉(zhuǎn)讓總價(jià)為約18.49億元人民幣。

若將觀察的時(shí)間軸拉長，我們發(fā)現(xiàn)這是一種系統(tǒng)性的資產(chǎn)清理策略。早在2023年10月，金茂便以28.02億元的價(jià)格成功出售了金茂北京威斯汀大飯店，接盤者為北京渤海潤澤商業(yè)管理有限公司。

這意味著，在短短不到兩年的時(shí)間窗口內(nèi)，中國金茂已經(jīng)或正在剝離至少三家位于一線城市核心商圈或頂級(jí)度假區(qū)的五星級(jí)酒店資產(chǎn)。

以下為金茂近期主要酒店資產(chǎn)支出情況的對(duì)比分析：

資產(chǎn)名稱

狀態(tài)

開業(yè)時(shí)間

交易/掛牌狀態(tài)

交易/掛牌價(jià)格 (億元)

接盤方

金茂北京威斯汀大飯店

北京燕莎商圈

2008年

已出售(2023年)

北京渤海潤澤

產(chǎn)生稅前收益約12.69億元

金茂三亞龍灣希爾頓酒店

三亞亞龍灣

2006年

已出售(2024年)

海南驪馳商貿(mào)

包含股權(quán)及債權(quán)，酒店估值約16.06億元

金茂三亞龍灣麗思卡爾頓酒店

三亞亞龍灣

2008年

掛牌中

待定

出售目的明確為“資產(chǎn)證券化”

對(duì)于麗思卡爾頓酒店而言，22.65億元的掛牌底價(jià)則顯示了金茂更高的心理預(yù)期。

相比希爾頓，麗思卡爾頓的品牌定位消費(fèi)奢華，客房單價(jià)與希爾頓相比更貴，且作為萬豪集團(tuán)推出的頂奢品牌，其在維護(hù)與保養(yǎng)上非常講究。

然而，22億的價(jià)格對(duì)于潛在買家而言依然是一個(gè)巨大的資金考驗(yàn)，尤其是在融資環(huán)境趨緊的當(dāng)下，該掛牌能否溢價(jià)成交，或是需要通過談判降價(jià)，將是檢驗(yàn)市場真實(shí)溫度的試金石。

在去年三亞希爾頓酒店的交易中，海南驪馳商貿(mào)有限公司成為了贏家。根據(jù)相關(guān)信息，海南驪馳是一家陜北的能源企業(yè)旗下企業(yè)，俗稱被“煤老板”收入囊中，

過去，收購此類大型豪華酒店的主力軍通常是外資私募基金（如黑石、凱德）、大型保險(xiǎn)（如新華、平安）或同行業(yè)的集團(tuán)。

然而，海南驪馳的出現(xiàn)，代表了本土資本或涉足富豪家族在存量資產(chǎn)收購中的崛起。這樣資本通常決策牽引短，對(duì)于特定區(qū)域或特定類型的資產(chǎn)存在獨(dú)特的機(jī)構(gòu)，往往自有資金主導(dǎo)，受金融監(jiān)管周期的影響相對(duì)較小。

原三亞金茂亞龍灣希爾頓酒店

資產(chǎn)生命周期的必然：完善“陷阱”與經(jīng)營壓力

探討金茂出售的核心動(dòng)因，不能停止在報(bào)表層面，要深入到酒店資產(chǎn)的物理屬性與周期規(guī)律中。豪華全服務(wù)酒店通常存在一個(gè)顯著的生命周期曲線：爬坡期、成熟期、生命期/改造期。

金茂此次出售的三亞酒店，均面臨尷尬的“20年之癢”節(jié)點(diǎn)：

金茂三亞希爾頓酒店：2006年開業(yè)，至今運(yùn)營近20年。

金茂三亞麗思卡爾頓酒店：2008年開業(yè)，至今運(yùn)營超過16年。

在酒店行業(yè)，15至20年是一個(gè)關(guān)鍵的臨界點(diǎn)。經(jīng)過近20年的高強(qiáng)度使用，酒店的硬件設(shè)施（機(jī)電系統(tǒng)、暖通空調(diào)、電梯）、客房裝修風(fēng)格、餐飲設(shè)施等均已嚴(yán)重老化。

一方面，老化的設(shè)施會(huì)導(dǎo)致維修保養(yǎng)費(fèi)用急劇上升，經(jīng)營成本迅速增長。另外，陳舊的審美和功能布局已難以滿足當(dāng)代90后、00后消費(fèi)群體對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化、社交化及審美的需求。

最關(guān)鍵的是，國際酒店管理集團(tuán)（如希爾頓、萬豪）通常會(huì)在管理合同中約定，業(yè)主必須在一定年限后進(jìn)行大規(guī)模的改造改造，即PIP（物業(yè)改善計(jì)劃，物業(yè)提升計(jì)劃）。

對(duì)于一家擁有400-500間客房的豪華度假酒店而言，全面重建的資本性支出動(dòng)輒可達(dá)數(shù)億甚至上十億元人民幣。

中間為上海金茂大廈

中國金茂在解釋出售希爾頓酒店原因時(shí)，坦誠地指出了這一點(diǎn)：“金茂三亞希爾頓酒店自2006年投入運(yùn)營至今已近20年，裝修及設(shè)施設(shè)備較為陳舊，需持續(xù)改造投入”。

這是一個(gè)簡單的財(cái)務(wù)算賬問題，如果繼續(xù)持有，金茂需要立即投入巨資進(jìn)行重建。在當(dāng)前旅游消費(fèi)降級(jí)、房價(jià)增長乏力的大環(huán)境下，投入數(shù)億元進(jìn)行重建，其投資回報(bào)周期（ROI）將被極大拉長，甚至可能出現(xiàn)投得越多，虧得越多的邊際效益遞減。

除了資產(chǎn)自身的范疇因素，宏觀市場的變遷也是推動(dòng)金茂決策的重要力量。曾幾何時(shí)，亞龍灣是三亞唯一的“天下第一灣”，壟斷了所有三亞高端度假客源。

然而，隨著海棠灣、清水灣甚至土福灣等新興灣區(qū)的崛起，三亞的高端度假市場格局已被徹底顛覆。

海棠灣憑借著更新的酒店群、免稅店的強(qiáng)大引流能力以及更新改造的配套設(shè)施，正在持續(xù)分流亞龍灣的客源。

進(jìn)入2024年之后，受2023年疫情后補(bǔ)償性消費(fèi)的高基數(shù)影響，亞龍灣成熟酒店的RevPAR同期下降幅度甚至達(dá)到了16.3% 。盡管四季度受利好政策及入境游回暖影響降幅收窄，但整體下行趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。

在RevPAR下降、運(yùn)營成本（人工、能源）剛性上升、且面臨巨額裝修支出的三重夾擊下，持有20年高齡的傳統(tǒng)五星級(jí)酒店，追求資金使用效率方面，已不再是一門“性感”的生意，而是食之無味、棄之可惜的“雞肋”。

回顧中國金茂2023年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，酒店板塊是一種“預(yù)期暴漲”。2023年下半年，金茂的酒店經(jīng)營收入同比大增109%，主要得益于疫情后的消費(fèi)復(fù)蘇。

然而，這種增長更多是建立在2022年低基數(shù)基礎(chǔ)上的恢復(fù)性增長，而非內(nèi)生性的價(jià)值提升。

即使在2023年收入大幅飆升，酒店板塊在集團(tuán)整體利潤貢獻(xiàn)中依然微薄。到了2024年，隨著報(bào)復(fù)性消費(fèi)紅利消退，酒店業(yè)務(wù)回歸常態(tài)化競爭，其利潤率薄、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的特征顯現(xiàn)。

財(cái)報(bào)顯示，2024年中國金茂的酒店經(jīng)營收入約16.99億元，僅占集團(tuán)總收入的3%。對(duì)于一家年入近600億的巨艦而言，這3%的業(yè)務(wù)不僅牽扯了巨大的管理精力，還占用了巨大的沉淀資金，顯然不符合“提質(zhì)增效”的戰(zhàn)略要求。

北京金茂威斯汀酒店

財(cái)務(wù)重構(gòu)的藝術(shù)：從扭虧為盈到最大限度求穩(wěn)

要深刻理解金茂的資產(chǎn)出售行為，必須將集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)表現(xiàn)與戰(zhàn)略目標(biāo)中進(jìn)行考量。

2023年，受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整及資產(chǎn)減值計(jì)提影響，中國金茂曾遭遇業(yè)績滑鐵盧，股東應(yīng)收虧損約69億元，對(duì)于以穩(wěn)健著稱的金茂而言，這一虧損無疑是一次重大警鐘。

然而，到了2024年，金茂打了一場漂亮的翻身仗。根據(jù)最新發(fā)布的業(yè)績公告，2024年中國金茂實(shí)現(xiàn)收入590.53億元，業(yè)主應(yīng)占溢利約10.65億元，同時(shí)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，增長高達(dá)115%，若城鎮(zhèn)投資公平值虧損等非核心因素，業(yè)主應(yīng)占溢利更是達(dá)到13.33億元。

在行業(yè)普遍萎縮、僅有三成房企盈利的至暗時(shí)刻，金茂成績單的含金量極高。這背后，除核心城市高端住宅項(xiàng)目的熱銷外，“本降增效”與“資產(chǎn)盤活”功不可沒。

出售酒店資產(chǎn)所產(chǎn)生的稅收和利潤，雖然在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上可能常被歸結(jié)為非性損益（非經(jīng)常性收益），但對(duì)于修復(fù)資產(chǎn)保管表、增厚當(dāng)期利潤起到了立竿見影的作用。

以北京威斯汀大飯店的出售為例，單筆交易便為金茂貢獻(xiàn)了約12.69億元的稅前收益。這種一次性收益在扭虧為盈的關(guān)鍵年份，是平衡報(bào)表、提振投資者信心的重要籌碼。

與許多因債務(wù)危機(jī)、流動(dòng)性枯竭而被迫“斷臂求生”的民營房企不同，金茂的資產(chǎn)出售并不屬于救命的無奈。 相反，金茂的財(cái)務(wù)狀況在一片哀嚎的地產(chǎn)界屬于絕對(duì)的優(yōu)等生。

2024年，金茂境內(nèi)新增融資成本平均水平2.87%，開發(fā)貸利率在1.8%-2.5%的超低水平。這個(gè)成本優(yōu)勢(shì)是相比同類難以企及的，甚至低于許多同類銀行理財(cái)產(chǎn)品。

截至2024年底，金茂保持“三道紅線”全綠檔，剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)率及現(xiàn)金短債比均在安全區(qū)間內(nèi)。

2024年底債務(wù)同比減少約50億元，外債活動(dòng)較年初的29%降至25%，有效規(guī)避了匯率風(fēng)險(xiǎn)。

2024年末持有現(xiàn)金規(guī)模348.6億元，現(xiàn)金短債比為1.61，非受限制現(xiàn)金短債比為1.43，流動(dòng)性充足。

而酒店作為典型的重資產(chǎn)，雖然能夠提供穩(wěn)定的資金量，但其占用的資金量較大，且在當(dāng)前市場下回報(bào)率偏低（通常為3%-5%）。

對(duì)于酒店融資成本低于3%的金茂來說，如果持有的資產(chǎn)回報(bào)率也相當(dāng)（如亞龍灣酒店RevPAR下降導(dǎo)致回報(bào)率可能跌破3%），那么從財(cái)務(wù)理性的角度看，這部分資產(chǎn)實(shí)際上是在價(jià)值消失。

通過出售回籠現(xiàn)金，金茂可以將資金向回報(bào)率更高的領(lǐng)域（如核心城市的高周轉(zhuǎn)住宅項(xiàng)目，通常內(nèi)部收益率接近10%-15%，或者用于初始化更高成本的存量債務(wù)），從而提升整體的資本回報(bào)率。

這是一種高級(jí)的財(cái)務(wù)管理手段，體現(xiàn)了央企從規(guī)模導(dǎo)向向價(jià)值導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變。

金茂在公告中對(duì)于出售資金的用途寫得非常清楚：“潛在出售事項(xiàng)帶來的盈利及利潤，將有助集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況及營運(yùn)資金的優(yōu)化，同時(shí)，令集團(tuán)可以適時(shí)尋找其他新的投資機(jī)會(huì)”。

所謂的新投資機(jī)會(huì)，主要指向了其核心戰(zhàn)略，聚焦一二線核心城市的高端住宅開發(fā)。

2024年，金茂新增土地儲(chǔ)備中，87%位于一二線城市，特別是在北京、上海的投資占比接近七成。

例如，2024年10月，金茂40.13億元競得北京市豐臺(tái)區(qū)東鐵營地塊，打造高端房產(chǎn)項(xiàng)目。

出售三亞回籠的現(xiàn)狀億資金，正好可以轉(zhuǎn)化為在北上廣深拿地的子彈。這種賣舊買新、賣重買輕的置換，不僅優(yōu)化了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，更保證了未來銷售回款的確定性與高毛利。

寧波金茂嘉悅酒店（金茂旗下自己品牌）

戰(zhàn)略變局：資產(chǎn)證券化與“雙輪兩翼”的再平衡

在官方公告中，中國金茂出售三亞麗思卡爾頓酒店的目的直言不諱：“出售目的為資產(chǎn)證券化”。這里面的深意，將簡單的資產(chǎn)交易提升到了資本運(yùn)作的戰(zhàn)略高度。

這里的“資產(chǎn)證券化”并不是指將酒店單獨(dú)打包上市，而是指通過出售股權(quán)將重資產(chǎn)變現(xiàn)。更重要的是，這與金茂正在全力打造的REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）平臺(tái)密切相關(guān)。

2024年3月，華夏金茂商業(yè)REIT作為國內(nèi)勞動(dòng)力消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成功上市。這激起了金茂打通了商業(yè)地產(chǎn)投融管退的完整閉環(huán)。

金茂地產(chǎn)曾明確表示：“未來會(huì)向華夏金茂商業(yè)REIT平臺(tái)內(nèi)持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)……金茂酒店商業(yè)推出的‘覽秀城’、‘金茂匯’等產(chǎn)品可能會(huì)在時(shí)機(jī)成熟時(shí)通過擴(kuò)募來進(jìn)入該平臺(tái)”。

在剝離資產(chǎn)的同時(shí)，金茂服務(wù)正在大力加碼輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。金茂服務(wù)（00816.HK）作為集團(tuán)的輕資產(chǎn)上市平臺(tái)，在2024年表現(xiàn)搶眼。

財(cái)報(bào)顯示，金茂服務(wù)2024年?duì)I業(yè)收入29.66億元，同比提升9.7%；其中3.84億元，同比提升12%。

，金茂從2023年起將金茂服務(wù)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營分部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。通過出售酒店回收的資金，部分可能被用于支持金茂服務(wù)的規(guī)模擴(kuò)張（如收并購其他物業(yè)公司），從而提升集團(tuán)整體的經(jīng)常性收入（經(jīng)常性收入）活動(dòng)，降低對(duì)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的依賴，平衡經(jīng)濟(jì)周期帶來的波動(dòng)。

2021年6月，金茂集團(tuán)正式發(fā)布金茂酒店五大自有品牌，標(biāo)志著金茂酒店以全新輕資產(chǎn)酒店管理公司形象進(jìn)軍中國酒店業(yè)。

金茂酒店將酒店品牌定位分為商務(wù)、目的地度假以及城市度假，并先后詳細(xì)介紹了金茂嘉悅酒店（高端商務(wù)品牌）、金茂誠悅酒店（高端精選商務(wù)品牌）、金茂璞修酒店（超高端度假品牌）、金茂隱逸酒店（高端度假品牌）、金茂天玥酒店（高端精選度假品牌）等五個(gè)自有品牌在定位、產(chǎn)品、客群等方面的不同。

金茂的舉動(dòng)，也是國企改革大潮下的一個(gè)縮影。國務(wù)院國資委近年來多次強(qiáng)調(diào)央企要聚焦主業(yè)、，剝離“兩非”（非主業(yè)、非優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)）和“兩資”（低效資產(chǎn)、無效資產(chǎn)）。

雖然酒店業(yè)務(wù)在歷史上是金茂的標(biāo)志性板塊，但在新的考核體系下，低周轉(zhuǎn)、低返還的老舊酒店資產(chǎn)無疑屬于需要優(yōu)化的對(duì)象。

金茂通過市場化手段剝離這些資產(chǎn)，不僅響應(yīng)了國家關(guān)于盤活存量資產(chǎn)、提高國家資本配置效率的號(hào)召，也在主動(dòng)為自身瘦身健體。

深度觀察與未來展望

金茂的資產(chǎn)出售并非孤例，近年來，包括華僑城、綠地、融創(chuàng)、世茂在內(nèi)的全部頭部房企均在出售酒店資產(chǎn)。

這背后是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的陣痛。酒店房企資產(chǎn)作為資產(chǎn)表中貨值最大、流動(dòng)性最差的部分，往往成為企業(yè)回血的首選標(biāo)的。

然而，金茂的區(qū)別在于，它是在財(cái)務(wù)健康的前提下主動(dòng)調(diào)整，而不是取消。這使得它在交易談判中擁有更多的主動(dòng)權(quán)和議價(jià)空間，能夠以相對(duì)合理的價(jià)格完成退出，而不是慘遭腰斬。

雖然金茂成功出售了希爾頓和威斯汀，但麗思卡爾頓的出售能否順利完成，仍是對(duì)市場接盤力的一次終極考驗(yàn)。22.65億元的底價(jià)，在當(dāng)前的融資環(huán)境下，也是一個(gè)挑戰(zhàn)。

潛在的買家畫像除了前面提到的本土神秘資本外，可能還包括基于地方文旅產(chǎn)業(yè)整合及資產(chǎn)保值需求，地方城投或文旅集團(tuán)可能入局，以及可能的險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)。

一些煤炭/能源背景的實(shí)業(yè)資本近年來在買酒店路上表現(xiàn)亮眼，如接手上海寶格麗酒店的江蘇金峰水泥等。

對(duì)于金茂來說，賣掉三亞的麗思卡爾頓，可能意味著去掉了一張宣傳冊(cè)上的精美名片，但換來的是幾十億真金白銀的流動(dòng)性，以及一張更健康、更符合資本市場審美的資產(chǎn)配置表。

在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，這種“舍面子、贏里子”的務(wù)實(shí)作風(fēng)，或許是國企金茂穿越周期、實(shí)現(xiàn)基業(yè)長青的生存之道。

未來，我們或許會(huì)看到更多金茂推出的非酒店核心資產(chǎn)被擺上貨架，但并不代表金茂退出了酒店行業(yè)，而是從一個(gè)單純的酒店持有者成長為一個(gè)更成熟的酒店資產(chǎn)管理者或品牌管理者。