香港大火，“吹哨”內(nèi)地高層住宅老化危機

內(nèi)地的居民小區(qū)需要大修，在未來不長的時間內(nèi)，一定會集中出現(xiàn)。但不是每座城市都拿得出大筆維修費用，主要費用還是要居民自己想辦法。

撰文丨任大剛

2025年12月1日下午，香港特區(qū)政府舉行新聞發(fā)布會，介紹大埔宏福苑火災(zāi)搜救安置等最新進展。警方表示，火災(zāi)已造成151人遇難，另有30多人失聯(lián)。

我所居住的小區(qū)，當年就是香港人設(shè)計的。看到宏福苑悲劇，哀傷之余，時不時就會聯(lián)想到我們小區(qū)的“香港特色”。

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我們小區(qū)幾幢樓，不像香港的宏福苑那樣密集排列，樓間距比較大，這可能是因為開發(fā)之初土地出讓價格還沒有漲上去，屬于外銷房，是所謂“高端住宅”的緣故。

房屋朝向跟香港房屋一樣，不太注意正南正北，而是有的朝東南，有的朝西南，忽視了兩地在緯度和氣候上的巨大差異。我甚至懷疑當初開發(fā)商就是把在香港的房屋圖紙直接拿到內(nèi)地來用也未可知。

內(nèi)地開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)住戶很注意陽光和朝向，逐漸改為板式房型，實現(xiàn)了正南正北，南北通透，一直沿用至今。

正因為它不注重房屋采光和光照，所以在房型擺布上，自由發(fā)揮，做出了個“X”造型，一層六套房子向各個方向伸展出去，盡量各自獨立，盡量不與隔壁鄰居共用墻面。

這樣設(shè)計的好處是，鄰里之間干擾減少，萬一遇到火災(zāi)之類，可以暫避到對角線的房屋去。

但壞處也很明顯，主要是有的房型不方正，有的房間呈不規(guī)則幾何圖形。共用墻面少，不利于防寒保暖，烈日嚴寒之下，多要獨家應(yīng)對，不能共御炎熱或抱團取暖。

此外，公攤面積太大，吃掉住戶不少使用面積，兩梯六戶的公攤面積，可以擺好幾桌麻將了。在房屋買賣中，這成為買家的最大槽點。

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香港房地產(chǎn)業(yè)送到內(nèi)地來的，不僅僅是房型圖紙，還有一整套的房地產(chǎn)業(yè)運作模式。

1994年分稅制改革后，地方政府面臨“事權(quán)大，財權(quán)小”的問題，城市建設(shè)最大頭的開支——居民房屋建設(shè)，沒什么資金來源。政府或工作單位要給居民提供住房，當時能想到的辦法，一個是新加坡的組屋制度，但組屋制度的問題，還是繞到政府或工作單位沒有財力的老問題上。另一個就是中國香港模式，也就是后來大家都異常熟悉的房地產(chǎn)開發(fā)模式。

當?shù)胤秸谙愀勰Ｊ街邪l(fā)現(xiàn)了土地出讓金可以大大緩解“事權(quán)大，財權(quán)小”的訣竅后，香港模式就在全國推開了。

翻看改革開放歷史，可見上世紀70年代末，上海人的人均住房面積不到5個平方，政府和工作單位費盡心力，到20世紀90年代末上海啟動房地產(chǎn)業(yè)啟動前夕，也就10個平方左右，其他城市也寬敞不到哪里去，而當時，香港的人均住房面積，還不到8個平方。

都是差生，卻是一個基礎(chǔ)成績更差的學(xué)生在教一個成績還稍許好那么一丁點的學(xué)生。這就是歷史的吊詭之處。

客觀而言，在經(jīng)濟高速增長時期，香港模式為迅速解決內(nèi)地人民的住房困難，助力經(jīng)濟高速增長，立下了汗馬功勞。

但是這種模式也存在諸多問題。

首先是住房逐漸越出其功能限定，具有越來越多的金融屬性。在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中，某些商品具有金融屬性并不奇怪。在其他投資渠道少的情況下，住房作為商品，似乎更實在，更有信用價值。

既然有金融屬性，就不可避免地參與市場炒作。在托底保障并不完善的情況下，不少經(jīng)濟條件較差的居民，本為了解決住房的功能需求，卻也被迫卷入這場金融游戲。

與此相關(guān)的是，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，也帶動與此相關(guān)的銀行、股市、建材、家裝、家具、家電等40多個行業(yè)迅速發(fā)展，堪稱“一業(yè)興，百業(yè)興”。但它的反面就是“一業(yè)衰，百業(yè)衰”，爬得多高，跌得多重。

房地產(chǎn)業(yè)的起落，香港地區(qū)有過多次上演。房價增長時期，一些香港人以全部身家投入其中，賺得盆滿缽滿，房價下跌，也有人傾家蕩產(chǎn)。

其次，在直觀層面，如果排除掉香港的山地因素，中國內(nèi)地大中城市景觀，幾乎就是香港的復(fù)刻版。

比如除了少部分別墅區(qū)，居民區(qū)基本都是高層建筑，這背后遵循同一套邏輯，即開發(fā)商需要在有限的土地資源上，實現(xiàn)利益最大化，于是不約而同，向空中發(fā)展。

如果你在新世紀初前往香港旅游，它那鱗次櫛比的城市景觀會驚掉你的下巴，但過了10年再去香港，你不會再對香港的城市景觀感到驚訝，因為你的城市就是大大小小的香港。

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既然從內(nèi)在機理和外觀上，內(nèi)地城市和香港之間有如此高的相似度，一定程度上簡直是互為鏡像，那么完全有理由說，香港城市建設(shè)的長處，也是內(nèi)地城市的長處，而兩地城市建設(shè)存在的問題，對面城市很可能一樣不缺，可能還不只是照單全收。

面對宏福苑火災(zāi)，內(nèi)地城市一樣需要從中認真吸取教訓(xùn)。

不像農(nóng)房、別墅和多層等小型建筑，高層建筑多是大型建筑，在整修時，不僅工程浩大，而且危險點很多，不僅火災(zāi)隱患很多，而且涉及高空作業(yè)，動輒二三十層以上，稍有不慎，操作不規(guī)范，極易發(fā)生人身安全事故。

此外，內(nèi)地城市基本上是十幾年間集中興建起來的，相應(yīng)地，建筑老化問題也會在十幾年中集中爆發(fā)，建筑整修也集中在十幾年中，到時候會面臨城市集中整修，出現(xiàn)層出不窮的問題。

以我所居住的小區(qū)為例，3年前有過一次大的整修，包括樓頂防水，墻面噴涂，消防設(shè)施整修，地面重新鋪裝，地下管網(wǎng)重新鋪設(shè)，工程歷時一年有余，預(yù)算總花費近3500萬元，全部由城市改造專項資金支付，居民并未花一分錢。

這是個個案，但是卻很有解剖意義。

第一，不要指望土地租期到了的時候，樓宇才需要大修。

香港的宏福苑建成于1983年，到今年42年，外墻瓷磚出現(xiàn)裂縫、混凝土剝落，樓梯扶手斑駁，電梯等公共設(shè)施需頻繁維修，還有部分居民反映房屋存在滲水、隔音不佳、消防系統(tǒng)存在老化或維護不足等問題。

我居住的小區(qū)建成于1997年，曾獲得過建筑界的最高獎“魯班獎”，按理說建筑質(zhì)量沒有任何問題，但不到30年就到了需要大修的地步。那些偷工減料建造的高層住宅質(zhì)量如何，可想而知。

第二，維修費用從何而來？

香港法律規(guī)定，樓齡達30年或以上的私人樓宇，業(yè)主需承擔公用部分的維修責任。宏福苑業(yè)主立案法團（類似業(yè)主委員會）通過業(yè)主大會決議，制定了總額3.3億港元的維修方案，要求8座共1984戶業(yè)主分6期繳納16萬至18萬港元的維修費。

內(nèi)地的新居民小區(qū)都有維修基金，是居民購買新房時一并繳納，不繳納就買不了房子；賣了房子，維修基金不能帶走；買了二手房，自動繼承小區(qū)維修基金。

有的小區(qū)有公用房出租，廣告位出租，有停車費收入，可以繼續(xù)填充維修基金，有的甚至有業(yè)主分紅。但大量的小區(qū)，除了停車費，實際上沒有其他收益，小修小補已經(jīng)使維修基金日益減少。到需要大修的時候，估計早就沒有錢了。

仍以我居住的小區(qū)為例，大修前有過一次全小區(qū)電梯大修，已經(jīng)把維修基金花到只有100萬元，按規(guī)定已經(jīng)不能再動用。按香港的辦法，要大修，就只能是居民集資。

在產(chǎn)權(quán)意識不強的內(nèi)地，集資大修居民小區(qū)這種事，基本搞不成。我小區(qū)在大修過程中，打算趁便給各幢樓新造一段坡道，便于腿腳不便的人士進出，況且也不需要居民掏錢。但也有一幢樓的修造動議未獲樓內(nèi)居民一致同意，最終沒有修成。

不花錢的事都有搞不成的，況且還要花錢辦事？一定要搞，定會有人使出一哭二鬧三上吊的本領(lǐng)，把事情攪黃。

資金來源問題，連作為世界金融中心的香港都縮手無策，而只能采用最傳統(tǒng)的“集資”，我們有沒有新辦法？

第三、安全問題如何保障？

內(nèi)地的居民小區(qū)需要大修，在未來不長的時間內(nèi)，一定會集中出現(xiàn)。但不是每座城市都拿得出大筆維修費用，主要費用還是要居民自己想辦法。

而維修費用捉襟見肘的一個后果是，負責維修的工程公司利潤微薄，客觀上導(dǎo)致安全與質(zhì)量保障任務(wù)更加艱巨。此番香港宏福苑火災(zāi)，已經(jīng)爆出使用不合格產(chǎn)品的問題。

我們以何種信心保證，在今后大修工程的各個環(huán)節(jié)上，不犯類似錯誤？

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