11月深圳樓市的兩個重要變化：落霞與孤鶩齊飛

童鞋們，我開了一個新的股票分享號《朱羅紀價投筆記》，重點記錄我的股市投資體會，涉及到我的投資框架、操作紀律、實盤分享。未來大號《朱羅紀》會一如既往的保持更新，但不同于《朱羅紀》以城市、房地產為核心的公共分享，新開小號多為企業價值分析。對于股票投資（包括港美股）有興趣的小伙伴，歡迎關注交流。要強調的是，我講的一切只是我自己的觀察與分享，不構成任何投資建議，請大家結合自身風格與偏好謹慎操作。祝你投資順利，日進斗金。

來看深圳11月的市場情況，我認為呈現出兩個重要變化。

依據深圳中原地產數據，11月單月，深圳一手住宅網簽（預售+現售）2644套，環比下滑0.3%，同比下滑71.8%，環（去年11月新建住宅成交9388套），創下全年最大月度跌幅記錄；二手住宅網簽4472套，環比+6.6%，同比大跌37.2%（去年11月二手住宅成交7125套），也創下全年最大月度跌幅紀錄。

客觀說，有背景，背景是高基數。去年11月是受到9.24行情刺激的高峰月，深圳新房成交量當時創下了5年月度新高（迄今仍然保持），二手房也創下了當時4年月度新高（迄今為第二高）。

所以說，還沒完，11月是新房同比跌幅最慘的月份，12月將是新房二手跌幅全慘的月份，尤其是二手。去年12月，深圳二手房網簽量為8282套，創下當時近4年最高月度紀錄。如果今年12月新房繼續維持上個月的成交量，則今年12月深圳二手房同比跌幅可能會接近腰斬。而去年12月新房成交量為8714套（5年月度第二高），如果也同步維持，則今年12月新房的跌幅可能在……依然高達-70%左右。

這個市場，整體就是沒有維持住，感覺還是“俺不中嘞”。

前11月，深圳新房加總成交量35044套，距離去年全年新房37972套的成交量還有2907套（注意：深圳2024年11月開始一手住宅成交開始統計現售，所以去年全年實際新房成交要比37972套為高）。照這么計算，2025年新房成交大概率將略微低過2024年，重新回跌。

而2025年前11月二手房加總成交量為51276套，距離去年全年54487套的成交量還有3211套。今年全年二手房成交量超過去年，是肯定的了，將實現三年連漲。

深房中協使用“錄得量”數據發布稱，11月二手房共錄得5762套，“已連續9個月維持在5000套以上……表明深圳二手房已逐步走出最低谷，進入企穩階段……”

我認為機構使用單一口徑數據做出這樣的“判斷”是不嚴謹的，參照供應量、價格走勢，更準確一點的說法也許應該是“深圳房地產市場持續低迷，仍然呼喚進一步政策支持”。

上月13日，是深房中協最后一次發布深圳二手房掛牌量，當時達到了8.9萬套。隨后，這一數據不再發布。但在今年1月，深圳二手房掛牌量大約是5.8萬套，1年不到，掛牌量連續沖破6、7、8三個大關，如果持續發布，破9萬是鐵定的，這樣的“激增”是前所未見的，尤其是三季度開始。

掛牌量顯示賣方的市場信心和預期，如果掛牌量持續上升并且以如此速度上升，說明了賣方實際上已經非常“恐慌”了，他們都在“拋售”。

疊加市場實際價格水平的下跌走勢（這個數據機構依然還是不怎么發布），正確的判斷更應該是“市場放量下跌”、“業主拋售加劇”、“市場信心依然極度低迷”、“亟需進一步政策支持”……Whatever……但肯定不能說“進入企穩階段”。

總之，和我7.1在《》文中判斷的沒差，年中變盤之后，一直持續到現在，木有改善。

SO，本月召開的ZY經濟工作會議，我認為必會釋放“大招”，拭目以待。

以上是一個市場現象，那么第二個現象，我依然描述為“K型市場”。

11月深圳樓市最轟動的事件，莫過于華潤深圳灣沄璽開盤。項目最小面積209平米起，開盤折后均價約達16.8萬/平米，創下深圳房地產歷史單價記錄。起步價格逼近3000萬/套，最貴的一套1080平米天際大宅叫價高達3.6個億。開盤當天成交額高達130億，刷新2025年全國開盤成交紀錄（下圖是深圳灣沄璽的正式價格表格，供參考）。

這個成交熱度在我預期之內，市場常常令人出其不意，樓王常常出現于大熊市，2008年次貸危機期間新鴻基天璽創下了亞洲分層豪宅的記錄，上半年的傷害、下半年的深圳，也驗證了這一點！

我在上月下旬的文章里《》詳細闡述了深圳也即將出現“K型市場”的判斷。隨著“好地塊+好房子”運動的深入，2025年一線城市開始正式步入非常鮮明的“分化市場”，超級豪宅從去年在上海開始出現，然后在今年擴散到深圳，一個接一個的出現，并且一個接一個的銷售火爆。

這個背后的邏輯在于，我們在房地產步入深度調整的同時，也要正視有相當一批高凈值人群的改善需求被長期壓抑需要釋放。由于常年的限購限價帶來的豪宅整體產品力下滑——表現為地段一般（因為核心地段放地太少）、舊改過多、設計感下滑、品質下降、戶型面積過小等等，市場仍有相當批量的富人群體存在豪華住宅的改善需求，而全面解除的市場監管讓這一切再次成了現實。

這批富人群體不能說很多，但是經年累月的壓抑，也有那么一批，這令他們在住宅購買上還有“強勁的消費力”（但中產、白領已經沒有了）。而且，他們對居所的追求，更多是為了資產保值、居所改善、身份匹配等等，過往主流的投資追求不再占優，這也令他們的住宅購買擁有更加堅實和持續的支撐力。加之，相對應于高端需求的數量，市場上放出來的高端豪宅的供應量，其實更加不多，這令它們在當前環境下的保值增值價值更加的凸顯。

所以，這最終促成了這樣的一個令人稍顯“意外”的市場特征：一邊是中產住宅銷售低迷，而另一邊則是超級豪宅反而比想象中的銷售火熱。

深圳灣沄璽的面市，要比去年深灣玖序，對于深圳房地產市場更加具有標志性。在短期，這樣的成交證明了“雖然房價有調整，但深圳依然有較為強勁的需求，好產品在深圳依然可以賣得好”，意識到這一點，能夠有效提振了開發商的士氣，并有助于他們形成正確的市場認識——“我接下來要把我的產品做得更好，我就可以賣得好”。

在長期，這則意味著，以北上廣深杭為核心，國內房地產市場正在展開重要的結構性變化。我描述為“K型”，你也可以說是是“啞鈴型”。未來可能很長的時間里，市場會呈現出顯著的“高中低分化”行情，最貴的（超級豪宅序列）、最便宜的（安居配售保障房序列），都會不難賣，反而是中間狀態的剛需改善住宅序列，會持續的低迷內卷。

2025年將是深圳超級豪宅的“復興元年”，接下來，深圳還有包括中信元灣府在內的其他幾個超級豪宅面市，他們會用產品來真正的開啟下一個十年的新的房地產故事，我們會看到，真正的國際城市-超級豪宅可以“好”到什么樣、“豪”到什么樣。雖然大部分人買不起，但是眼界可以為之一開。

以上這兩個變化其實是一體的，落霞與孤鷺齊飛，我們未來都會繼續看到——超級豪宅是“孤鶩”，往上飛；整體市場是“落霞”，往下“廢”。往左看，是房地產市場令人沮喪、信心消逝的一面，往右看，則是房地產市場令人振奮、保有希望的一面。

樓市、股市交流，加微信號budao2000私詢！