四代宅亟需改進的地方

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寧波陸陸續續已經推出了三個四代宅產品，更多的四代宅樓盤正在路上，如果沒有政策變化，未來的地塊除了別墅，基本都會是四代宅。

這幾個四代宅樓盤老司機都去看了，有驚喜也有失望。

驚喜的是大家普遍關心的隱私問題——因露臺錯層而導致樓上的住戶看到樓下的情況——并不嚴重。多數露臺基本看不見樓下的情況，有些則通過加裝遮陽簾也可以避免，所以隱私問題大家不必太擔心。

但遮擋問題比我預想的要嚴重，無論是客廳還是臥室，如果樓上剛好是一個向南伸出的露臺，則樓下的遮擋非常明顯。

這樣的遮擋不僅影響采光，一些低樓層的住戶可能一整天都沒有陽光進入室內；也會顯著影響視線，無論是坐在客廳沙發上，還是躺在臥室床上，向窗外望去，視野里一大片都是樓上露臺的底部。

在我看來，這是四代宅亟需改進的地方。

我們的某些政策非常難以預料，就比如對住宅設計規范的要求，最開始非常松，因為摸著石頭過河，要求松點可以理解；到后面則非常緊，緊到陽臺只能設計成1.5米寬，使用起來非常雞肋，露臺則絕對禁止；再到現在又非常松，露臺可以送了，陽臺也可以放款到2.4米。

一會松一會緊讓所有的主體都難以適應，開發商地買早了，就必須適用老規則，產品落后一代，一出來就被動挨打；購房者房買早了，一交付就落伍，直接被新產品碾壓。

設計院也難以適從，以前的規則都要打破重來，以前成熟的方案全部作廢，而適應新規則的方案則完全不成熟。

四代宅的大露臺顯然就是這種不成熟的體現，為了充分利用規則，每個開發商都想把露臺做足，畢竟白送的面積購房者都喜歡。但做足露臺和采光、視線之間如何平衡？會不會做成新時代的“缺陷”產品？則根本沒有時間去思考。

老司機認為，目前我們看到的四代宅，很大可能是一個“過渡性”產品，未來幾年還會持續進化，特別是遮擋、采光這種顯而易見的短板，需要在未來的設計中去加以優化。

當然，老司機的意思并非現在的四代宅都不能買，事實上也有做得不錯的，比如有樓盤南向遮擋就適當做了控制，有的樓盤奇偶層的體驗也會相差很多。

此外，每個人對于采光的需求也不一樣，有些人覺得不可接受，有些人看過后則認為還好，畢竟露臺這么大塊面積的贈送是實實在在的，蘿卜青菜各有所愛吧。最重要的，還是要自己實地去現場感受過，才能下結論。

四代宅的實際使用還會面臨其他一些問題，老司機在視頻號里面也曾經探討過這些問題，感興趣的同學可以到視頻號里去翻一翻。

特別提醒一下，沒有關注《房產老司機》視頻號的同學請務必關注一下，視頻內容現在更新得比文章要勤。沒辦法，文字讀者下半年有點漲不動了，而視頻號增長趨勢良好。

老司機也需要正向激勵嘛。

最后要說一個我有點擔憂的話題，其實無論三代也好四代也好，寧波的高端住宅正在快速飽和，這個過程可能比普通住宅還要快得多。

寧波高端住宅大規模建設應該是始于2022-2023年，到現在滿打滿算也就3年時間，這3年的新開樓盤大多集中于高端領域，但高端領域的購買量非常有限，一旦飽和，后續增長將非常乏力。

什么意思？未來的豪宅可能會越來越難賣了，別墅類暫時可能好一點，但量大了一樣賣不動。二手豪宅更是困難，跟大家匯報個數據：

800萬以上的二手房，每個月的成交大概不到20套。而這個總價段的有效掛牌，大概超過了2000套。

所以，自住沒有問題，特別是長期自住去買沒有問題，但沖著投資去買，或者短期住兩年而去買，未來在二手市場如何脫手，是一個難題。

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