高層住宅：需要一代人消化的爛攤子

如果這兩件事情不放在一起看，人們可能還意識不到房地產(chǎn)留下的爛攤子不僅僅是錢的問題，它真的是需要整整一代人去痛苦消化。香港出現(xiàn)17年來首次五級大火，大埔宏福苑8棟連燒，幾千個(gè)單位的密集住宅，32層、90多米的高度，哪怕是作為發(fā)達(dá)城市的香港，面對這種煙囪式的火海，依然顯得蒼白無力，多少條生命悲慘逝去，數(shù)百計(jì)的家庭破碎。同一時(shí)期，深圳的萬科也在渡劫，即便深鐵集團(tuán)累計(jì)輸血308億，關(guān)于萬科可能要市場化破產(chǎn)的傳言依然甚囂塵上，萬科股債雙殺。遭劫的還不止萬科，它在表外不受監(jiān)管，瘋狂流轉(zhuǎn)的資金洪流留下的這筆隱秘債，未來會給經(jīng)濟(jì)、更多的家庭留下更持久的沖擊。

為什么高層住宅越蓋越多

香港此次大火有一個(gè)細(xì)節(jié)，現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市消防云梯的極限高度式53米，換算成樓層大概是17層。哪怕是深圳這樣的一線城市擁有價(jià)值2400萬能夠伸到101米的頂級云梯，數(shù)量也只有3臺，且堆操作環(huán)境要求極高，一旦周圍停滿了車或者有障礙物，根本開不進(jìn)去。這就意味著，如果住17層以上，或者深圳32層以上，一旦有了火情且內(nèi)部消防系統(tǒng)癱瘓，基本只能靠自己。既然救不了，為什么從一線到三四線城市依然有那么多的住宅都蓋到了32、33層？說到底全都是利益算計(jì)，賣地的收入要看土地面積乘以樓面價(jià)格再乘以容積率，對于地方來說，除非蓋低密度別墅把單價(jià)拉到天價(jià)，否則最快的搞錢辦法就是跟香港一樣，改容積率。同樣一萬平土地，假設(shè)樓面價(jià)格5000元每平米，容積率2.0則只能蓋到17層，賣地收入1個(gè)億，要是把容積率改到3.5，就可以蓋到33層，賣地收入就能到1.75億，憑空多賣了7500萬。香港好歹還能拿缺地當(dāng)借口，但內(nèi)地城市更多的時(shí)候就是為了利潤最大化。對于開發(fā)商來說，32、33層也是最佳層高，一般99米左右，因?yàn)橹灰^100米就不需要設(shè)置避難層，不僅不能賣錢，還要花大價(jià)錢來做防火隔離、消防等。香港沒有這條規(guī)定，所以香港開發(fā)商對于土地利用率的壓榨更徹底，40、50層更極端的都有。

開發(fā)商喜歡的33層建筑成本雖然比17層高，但只要房價(jià)在漲，多出來的房子就是純利潤放大器。為了吞下這些高價(jià)地，開發(fā)商甚至?xí)鲃尤ス磧肚笾讶莘e率調(diào)高，把樓蓋得更高、更密。但錢從哪來？根據(jù)相關(guān)報(bào)道，萬科就發(fā)明了龐大的影子體系。

萬科的影子體系（圖）

在玩弄表外資金池方面，優(yōu)等生萬科可能半點(diǎn)不輸于當(dāng)初的恒大。簡單來說就是：吸錢、挪用、賺利差。第一步，隱秘吸錢。上市公司的報(bào)表要好看，負(fù)債率就不能過高。于是萬科就弄了兩個(gè)看不見的小金庫：一個(gè)是向員工和散戶吸血的鵬金所，名義上是理財(cái)，實(shí)際是把大家的錢輸血給內(nèi)部項(xiàng)目。另一個(gè)是向大機(jī)構(gòu)借錢的博商資管，注冊資本1個(gè)億，卻從銀行、信托那里融到了幾百上千億，這些債務(wù)全都安在這個(gè)馬甲頭上，萬科的報(bào)表里面撇得一干二凈。第二部，違規(guī)挪用。錢進(jìn)來了或者是項(xiàng)目賺到的錢，現(xiàn)金流并沒有分給小股東，而是被萬科以“資金歸集”的名義直接劃走，把各個(gè)項(xiàng)目的閑置資金全部收走匯入它的影子池子中。第三步，高息套利。影子萬科把吸來的錢再以高于融資成本的高息借回給萬科本身的項(xiàng)目公司。在行情好的時(shí)候，房價(jià)漲，大家一起吃肉，沒人查賬，行情差的時(shí)候，項(xiàng)目虧了付不起高利息，理財(cái)兌付危機(jī)爆發(fā)，小股東才發(fā)現(xiàn)錢沒了還背了一身債務(wù)，這個(gè)游戲就崩盤了。那么會投資賺錢的深圳國資這兩年的利潤也一直下跌，深鐵集團(tuán)除了輸血308億，當(dāng)初的股權(quán)投資現(xiàn)在估計(jì)賬面也是大幅虧損。萬科的管理層通過表外的合資公司瘋狂舉債，利潤被管理層吃干榨盡，報(bào)表上看不到，債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)則全丟給了上市公司，全丟給了整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)來兜底。

抬頭看看遍布全國、密密麻麻的32、33層住宅，前半生被“影子體系”制造的金融泡沫裹挾，掏空6個(gè)錢包，背30年房貸買下了高聳入云的一套房子和開發(fā)商轉(zhuǎn)移出來的巨大杠桿，現(xiàn)在又要一起面對財(cái)富縮水、爛尾風(fēng)險(xiǎn)和壞賬，后半生當(dāng)這些100米的龐然大物逐漸老化，當(dāng)開發(fā)商早已離場住在里面的我們將不得不面對電梯停運(yùn)的尷尬、水管爆裂的狼藉，還有一個(gè)云梯夠不到的高度。當(dāng)初學(xué)華爾街的資本運(yùn)作搞錢，學(xué)香港的土地開發(fā)模式賺錢，最后狂飆猛進(jìn)的地產(chǎn)時(shí)代結(jié)束了，卻留下常常的陰影籠罩著這一整代人。