湖北
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京城樓花《合生縵系三部曲》之二：《縵云ONE調規真相》
前不久，張先生接到一張告知單，是縵云ONE發來的。
他是縵云ONE一期C1的業主。
那份告知單的內容分三部分：
1、告知項目工程建設正按計劃穩步推進；
2、二期C2新品即將啟幕，希望老業主推薦親友認購，有獎；
3、對2025年6月設計方案調規的進展做了說明。
蓋章者是北京順開房地產開發有限公司，即縵云ONE的項目公司。落款時間為：2025年11月14日。
這個順開地產的母公司，為珠江投資，老板是地產大佬合生創展創始人朱孟依的兒子——朱偉航。
對于告知單的內容，張先生照單全收，但他依然有點小失落，C2有首層架空層，還有南北雙陽臺。
他隱約有了背刺的感覺。
為什么只局部調規？
告知單里的第三點內容，令張先生有點意外。
大致有如下幾點：
1、C1地塊規劃將嚴格按照原審批方案執行，配電室按照原方案位于地下；
2、C2地塊新增架空層和共享公共空間；
3、C2地塊因未進入銷售階段，配電室由地下調整至地上規劃位置；
最關鍵的一句是，“此次調整已通過相關部門審核”
這句話，很有力量，花姐找到了“證據”。
10月21日，縵云one通告了調規的反饋意見，里面附了一張終版設計圖。
花姐發現，這張終版圖部分推翻了6月3日公示的調規圖，C1地塊里調到地面的S4#和S5#配電室不見了，室外運動場地也回歸原位；C2的配電室調至地上。
縵云ONE首次公示報規圖，是在2024年2月份。
當時，調規方案顯示，C1地塊原設置于地下車庫的S4#和S5#、C2地塊S3#的配電室，不符合拿地文件“多規合一”會商意見中電力部門要求，配電室須設置于地上。但珠江投資卻將它們設置于地下。
2025年6月，縵云ONE公布了調規方案，將3座配電室全部設在地上，其中C1地塊的S1#開閉站須向東移動10.15米。
這一調規方案出爐后，一批C1業主（尤其是2#和3#）遷怒于開發商，指責其賣房時，“違規”將配電室放于地下，導致自己上當了。
為此，珠江投資找到相關部門協商，最終的結果是：一期不調規，二期調規。
但，北京每座社區基本都是將配電室設置于地上，為何縵云ONE的C1地塊可以搞特殊化？
二期產品"背刺"一期
縵云one一期調規沒成功，二期倒是順利進行了。
張先生最擔心的是，二期產品對一期的背刺。
來看一下二期3棟住宅樓，注入了哪些"好房子"元素：
A、1#、5#和11#住宅樓的一層，調整為架空層，層高從3.3米變更為4.2米，導致樓棟的高度增加；
B、同時，1#戶數從106戶減為103戶，11#戶數由138戶減為135戶；
B、5#的調整幅度蠻大，將原來的層數從20層變成22層，戶數從40戶增至42戶。
當然，二期地面上多了一座配電室S3#，高4.8米、建面150.88平米。
縵云ONE的這些調整，依據是2025年2月12日下發的《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》等文件。
這是一個已開盤1年多的老盤，如果以2024年4月11日拿規劃證的時間推算，離“好房子政策”至少晚了10個月。
二期調規最大的變動是，原建筑南側防火挑檐及飄窗，調整為開敞陽臺，北側增加設備平臺。
一期，縵云ONE南向的陽臺贈送了防火挑檐——變陽臺、不封閉，以及南向房間贈送飄窗；二期，縵云ONE取消飄窗，增加了南向通面陽臺和北面1個設備陽臺。
花姐判斷，縵云ONE二期的陽臺會封閉進入室內、進深1.5米，贈送一半面積；北面設備陽臺全贈送、約2平米，封閉進入室內。
一期陽臺全贈送、不封閉；二期陽臺半贈送、封閉，誰更實用？張先生是很清楚的。
腹背受敵的現實
攘外必先安內之后，縵云ONE最要緊的，是來自外部的壓力。
平心而論，在通州乃至整個北京樓市，縵云ONE都算是個神盤。
一年前，它推出了清一色的大平層，分197平米、215平米、261平米和338平米四種戶型，填補了通州樓市的空白。
畢竟，縵云ONE往東4.5公里，就是東六環了。
它開盤30天攬金25億元，成交均價6.95萬元/平米，單套總價在1500-2400萬/平米。
它賣得很火，多半是因為貼了合生創展的“縵系”標簽。(詳見《縵云ONE，是個貼牌貨！》、《縵云ONE，朱偉航用了“自家”的施工隊》
但，到了去年第四季度，縵云ONE的表現，開始乏力。
海淀功德寺雙子座，朝陽的北京宸園、中海萬吉玖序、保利朝觀天珺、金茂滿矅、璞樾、紫京宸園等，都成了縵云ONE的對手。
最要命的是，家門口多了一個強勁的對手：中建運河玖院，在東南4.5公里外，
相比縵云ONE，中建運河玖院的優勢是，擁有大運河一線水景。
從目前中建運河玖院領取預售證的情況看，180平米至270平米戶數，供應187套，已網簽22套，均價在6.4萬元/平米左右，單套最高價達到7.73萬元/平米。
來看下縵云ONE的成績，于2024年5月領證，供應342套，網簽201套，成交均價6.84萬元/平——下降了1500元/平米左右，成交金額31.15億元。單套最高價為7.67萬元/平米。
縵云ONE一期剩141套，加上二期未領證
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