昆明商改住雨露均沾，巫家壩萬千寵愛反成調(diào)規(guī)障礙

昆明土地規(guī)劃商改住越來越普遍、越來越容易了。不僅是未出讓的土地在不斷調(diào)整控詳規(guī)，將商業(yè)地塊改為住宅或者商住混合用地，連已經(jīng)出讓多年的土地，只要沒有開工，商改住也不是什么難事。

5天前，云南房網(wǎng)才報道了旭輝5年前在在灃源路南側(cè)競得的一宗商業(yè)用地，被調(diào)整為住宅用地的消息，很快，保利置業(yè)在2019年競得的保利城一宗商業(yè)地塊，也被調(diào)整為商住混合用地。同一天商改住的還有萬科在會展片區(qū)的兩宗商業(yè)用地。

保利城商改住地塊（紅線內(nèi)區(qū)域）

保利城被調(diào)規(guī)地塊位于保利城最北側(cè)，靠近虹橋路，西側(cè)和南側(cè)分別是保利城喻翠園和喻嘉園，面積有29畝，原本是商業(yè)地塊，如今改為商住混合用地，其中住宅占比達到80%，容積率也從7.7降低為2.6。調(diào)規(guī)后凈用地面積從29畝減少為27.9畝，減少部分用于綠地建設(shè)。

保利城的土地是保利置業(yè)在2019年7月通過拍賣競得的，當時保利置業(yè)花了41億拿下了方旺片區(qū)的6宗土地，總面積282畝，其中就包括幾天前被調(diào)規(guī)的GD-FW-A2-02-01地塊。

保利城由保利置業(yè)開發(fā)

保利城2020年就開盤發(fā)售了，但GD-FW-A2-02-01地塊卻一直未開工，直到兩天前被調(diào)整為商住混合用地。改規(guī)后由于容積率大幅度下降，最大可建面積只有4.8萬余平米，按照80%的住宅計算，住宅部分有3.87萬平米，因為容積率只有2.6，限高80米，更靠近主干道和地鐵3號線，這將是保利城最后也是最好的一批住宅。

萬科被調(diào)規(guī)的地塊拿地時間更早，2018年就已完成出讓，當時萬科一共拿了7宗共350畝土地，住宅地塊均已完成開發(fā)并交付（萬科500里），只有兩宗共61畝商業(yè)用地一直沒有動工，如今也被改為住宅用地，而且容積率只有2.6。

萬科被調(diào)整規(guī)劃商改住的會展中心兩宗土地（藍線內(nèi)區(qū)域）

從旭輝廣場、保利城以及萬科會展地塊商改住，包括麗陽星城二期商改住等案例可以看出，目前昆明市商改住基本是雨露均沾的態(tài)勢，開發(fā)商拿地后只要按兵不動拖上足夠長的時間，最后都有概率調(diào)整規(guī)劃。基本上每個區(qū)都有這樣的調(diào)規(guī)案例。

當然這也不能說是開發(fā)商故意如此，其實拿地的時候多半沒這么想，因為前些年調(diào)規(guī)是很難的，只不過后來市場形勢變了，商業(yè)需求也少了，開發(fā)商本來打算放在最后才開發(fā)的商業(yè)地塊，意外迎來了調(diào)規(guī)的機遇。

據(jù)云南房網(wǎng)了解，接下來還會有開發(fā)商多年前拿下的商業(yè)地塊被改為住宅用地，只不過案例也不會有多少，由于房企這幾年都沒怎么拿地，目前開發(fā)商手上囤積的商業(yè)用地其實也不多。更多的商改住發(fā)生在尚未出讓的規(guī)劃地塊上。

比較例外的是巫家壩，無論是尚未出讓的土地，還是開發(fā)商拿下但尚未開發(fā)的商業(yè)地塊，幾乎沒有調(diào)規(guī)案例。前幾年首創(chuàng)還計劃申請將一宗商住混合用地改為住宅用地，但至今無果。

巫家壩調(diào)規(guī)難與巫家壩的定位有關(guān)，作為昆明市重點建設(shè)的未來城市門面，無論是過去的總部基地定位，還是如今的CBD定位、中央法務(wù)區(qū)定位，都需要很高的商業(yè)開發(fā)比重，如果大面積調(diào)規(guī)就意味著否定過去的功能定位。即便是針對個別項目的單獨地塊調(diào)規(guī)，也涉及市場公平問題，以及對規(guī)劃整體性的破壞，牽一發(fā)而動全身，所以不敢輕易開口。

但現(xiàn)實情況是如今商業(yè)開發(fā)很困難，巫家壩那么多商業(yè)地塊找不到投資企業(yè)，已經(jīng)出讓的商業(yè)項目也面臨停工、爛尾等諸多問題，有些房企干脆就不開工，這就造成巫家壩建設(shè)面貌長期工地化、荒地化的尷尬局面。