建面超50萬㎡，容積率1.9，魚珠車輛段地塊要給舊黃埔一點震撼...

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

眾所周知，近年來廣州涉宅用地主張“小而美”的供地模式，成為了激活土地市場活力的重要抓手。

克而瑞數據監測顯示，2024年-2025年11月，廣州累計供應951.14萬㎡涉宅用地建筑面積中，建面超30萬㎡的地塊僅有3宗。

從這個角度看，大體量地塊似乎正在“漸行漸遠”。

但今日廣州自規局發布的魚珠車輛基地場站綜合體(AP0508、AT1017規劃管理單元)控制性詳細規劃中，大體量地塊似乎要重返市場了。

除此之外，該地塊還有不少亮點值得我們關注。

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地鐵+商業+學校，三件套配齊

根據公示內容，項目范圍用地面積28.71公頃，控規調整范圍用地面積39.52公頃，涉及兩部分調整內容。

018地塊用地面積26.42公頃，地塊用途為公共交通用地、二類居住用地兼中小學用地，計容建筑面積50.17萬㎡，容積率1.9。

值得一提的是，1.9的容積率在舊黃埔板塊乃至全區都具有明顯的優勢。

克而瑞數據監測顯示，近六年黃埔區成交的27宗涉宅用地中，容積率段在2.0以下的地塊有2宗。

控規還微調了地塊南側的加油站用地與商業用地面積，其余指標保持不變。

當然，作為綜合體地塊，優化后將落實17處公服配套，包括九年至學校、幼兒園、少年宮等。

不僅地塊素質能打，在地段上同樣占據優勢。

地塊位于舊黃埔板塊內，距離地鐵5、13號線換乘魚珠站約300米，對面為魚珠商業廣場，保利魚珠時光，兩公里外還有美林天地、山姆會員店等商業配套，生活便捷程度高。

距離地鐵站約300米處還有瓦崗湖公園、蟹山公園等休閑配套。

在控規公示之前，上個月，廣州市發展和改革委員會發布了魚珠車輛段更新改造及配套一體化工程項目建議書，并進行審批前公示。

建議書顯示，地塊開發單位為廣州地鐵集團有限公司，總投資約34.15億元。

建設內容包括更新改造主體工程、周邊配套交通工程、同步增設蓋板工程等三個方面方面，建設期限為五年。

從兩份公示時間或許可以猜測，該綜合體明年上半年或許就能出現在土地招拍掛市場上。

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綜合素質能打，能否延續熱銷佳話

根據建議書內容，項目的開發主體為廣州地鐵，也就意味著未來地塊的競得人大概率為廣州地鐵。

作為廣州樓市TOD項目的開發代表，近兩年來旗下TOD項目取得了相對優異的業績表現：

例如雙沙地鐵上蓋的廣州地鐵瓏岄上城，克而瑞數據監測顯示，項目4-10月累計網簽319套，獲得黃埔區商品住宅成交套數TOP4。

2025年4-10月黃埔區商品住宅成交套數TOP10排行

石碁地鐵站上蓋的廣州地鐵地產瓏曜上城，克而瑞數據監測顯示，項目4-10月累計網簽476套，獲得番禺區商品住宅成交套數TOP3。

2025年4-10月番禺區商品住宅成交套數TOP10排行

距離項目不遠處的與越秀地產合作開發的星航TOD，克而瑞數據監測顯示，2024年項目以333套成交榮膺黃埔區商品住宅成交套數排行TOP3。

2024年黃埔區商品住宅成交套數TOP10排行

假如未來地塊被廣州地鐵順利拿下開發，是繼瓏岄上城、星航TOD后，廣州地鐵在舊黃埔板塊的第三個TOD項目。

擴大范圍看舊黃埔板塊的市場表現：

克而瑞數據監測顯示，2025年1-10月在供應激增的帶動下，舊黃埔板塊商品住宅成交2543套，較去年同時期翻倍增長，區占率也由前三年的20%出頭提升至今年的44%，成交金額超97億元。

憑借這一出色的表現，2025年1-10月舊黃埔板塊獲得了全市83板塊成交面積、套數、金額前三甲席位。

從這個角度看，舊黃埔板塊購買力充足。

盡管板塊內在售項目達到了八個，不過隨著流速加快，克而瑞數據監測顯示，截至10月末舊黃埔板塊商品住宅庫存3494套，去化周期16.2個月，優于黃埔及全市的平均水平。

與此同時，在這八個項目中，克而瑞數據監測顯示，成交主力產品為90-110㎡，今年1-10月累計成交1050套，占比43%。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。