華潤置地，搞錢小能手

上周，華潤置地連續(xù)進行了兩次搞錢動作。

11月10日，華潤置地公布了一項規(guī)模達39億美元的債券發(fā)行計劃；緊隨其后，11月13日，公司宣布減持旗下物業(yè)上市公司華潤萬象生活部分股份。

這兩項“組合拳”，預計將為華潤置地帶來約295.7億元人民幣的資金補充。

首先來看股票減持安排。

五年前，華潤置地分拆華潤萬象生活獨立赴港上市，并長期作為其控股股東，持股比例一度超過72%。

今年以來，華潤萬象生活股價表現(xiàn)強勢，從20港元區(qū)間一路攀升至40港元以上，接近翻倍，市值也隨之突破千億港元。

本次華潤置地以每股41.7港元的價格，減持華潤萬象生活4950萬股，占總股本的2%。

這個價格較當前股價一定折讓，完成減持后，華潤置地持股比例降至約70%，套現(xiàn)約20.61億港元。

華潤方面表示，所籌資金將主要用于土地收購、項目開發(fā)及日常營運支出。

再說說39億美元債。

這是華潤置地時隔六年后再次發(fā)行境外美元債，也讓它成為繼綠城中國、新城發(fā)展之后，又一家重啟境外融資渠道的國內(nèi)房企。

過去幾年，受部分房企境外債違約影響，境外融資渠道對多數(shù)內(nèi)地開發(fā)商幾乎關閉。

直至今年，綠城、新城率先破冰，內(nèi)地房企的境外融資大門才再次打開，但都發(fā)債成本都有了顯著的攀升。

例如，綠城今年初發(fā)行的兩筆共計5億美元優(yōu)先票據(jù)，年息達8.45%；新城發(fā)展的4.6億美元債利率更是高達11.88%。

而兩家公司的財報顯示，綠城的開發(fā)業(yè)務毛利率維持在13%左右，新城控股開發(fā)毛利率維持在8%左右。

當你的融資成本逼近甚至超過你的主營業(yè)務利潤率，這類融資行為似乎用“飲鳩此渴”來形容都不夠貼切了，得用“剜肉補瘡”這個詞才貼切了。

更讓人不解的是，綠城與新城控股在境內(nèi)的平均融資成本分別僅為3.4%與5.55%。

合著境內(nèi)這么便宜的錢不要，非得要境外高利息的錢？這唯一的解釋只有：境內(nèi)融不到錢了。

那么華潤置地呢？作為國企巨無霸，華潤財報顯示，其融資成本為2.79%。

什么概念呢？就說深鐵爸爸借錢給萬科兒子，它的利率是2.37%，華潤置地借錢成本幾乎相當。

同理，明明華潤置地在境內(nèi)融資成本已經(jīng)這么低了，為啥要去借美元債？難不成利率能跟國內(nèi)融資持平？

回看六年前，在此次發(fā)行美元債之前，華潤置地在2019年發(fā)行了一筆本金10.5億美元的永續(xù)債，當時的年息是3.75%。

2019年的是什么環(huán)境？現(xiàn)如今又是什么環(huán)境？發(fā)債利率難不成還會比那時低？

當然，作為頭部央企房企，華潤在融資方面一直優(yōu)勢顯著。今年以來，華潤已通過定期貸款、中期票據(jù)、公司債等多種方式融資。

光是6月份，就在三天內(nèi)連續(xù)推進超過150億元的融資計劃，整月融資規(guī)模突破200億元。如今到11月，又重啟境外融資渠道。

可以看出，在當前民營房企普遍融資困難、多數(shù)企業(yè)轉(zhuǎn)向保守的背景下，華潤仍憑借其信用優(yōu)勢持續(xù)“儲糧”。

但一旦進入境外融資市場，華潤身上的“光環(huán)”就要接受國際資本市場的重新定價。想從境外資本手里拿錢，必須付出相應的代價。

關鍵就看，華潤這次發(fā)債的利率會是多少？如果真的缺錢，那或許無論多高的利率，都變得可以接受。

銷售端，今年前10個月，華潤置地累計合同銷售約1696億元，同比減少16.6%，其中，10月份單月合同銷售金額約152億元，同比下滑51%。

截至今年上半年，華潤置地有息借貸總額達2813億元，較半年增加211.52億元。

其中，一年內(nèi)到期的債務約616.16億元，占比約21.91%，包括銀行借貸和中期票據(jù)，賬上持有1202.4億元現(xiàn)金，足以覆蓋短期債務。

除了融資動作，華潤近期還因多個項目的交付問題登上熱搜。前有長沙潤府“切梁”風波未平，后有上海中環(huán)置地中心·潤府的“碰瓷”事件鬧出笑話。

一邊是積極融資“儲糧”，一邊是交付維權(quán)頻發(fā)，即便是頭部房企，在展現(xiàn)強大“搞錢能力”的同時，也需要有“用好錢”的智慧。

在房地產(chǎn)“強者恒強”的邏輯下，華潤或許真的該認真思考，如何在實際項目中體現(xiàn)“央企擔當”。

別讓每個項目的交付現(xiàn)場，都變成業(yè)主集體維權(quán)的“團建”場地。