樓市一周：豪宅回歸 供應(yīng)迎來大突破

市 場(chǎng) 關(guān) 注 】

• 國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。10月70大中城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.5%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.7%，環(huán)比降幅均較9月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

• 國家統(tǒng)計(jì)局11月14日發(fā)布2025年1—10月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。1—10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；其中住宅銷售面積下降7.0%。新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%；其中住宅銷售額下降9.4%。

• 日前，航頭鎮(zhèn)航南社區(qū)航東鶴鳴等地塊“城中村”改造項(xiàng)目啟動(dòng)簽約。與新區(qū)其它“城中村”改造項(xiàng)目不同的是，該項(xiàng)目首次引入了房票安置。

• 中國人民銀行發(fā)布《2025年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前外部不穩(wěn)定不確定性因素較多，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回升向好基礎(chǔ)仍需加力鞏固。實(shí)施好適度寬松的貨幣政策。保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長同經(jīng)濟(jì)增長、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配，持續(xù)營造適宜的貨幣金融環(huán)境。

【 一 周 綜 述 】

上周成交止跌反彈，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（11.10—11.16）新建商品住宅成交面積6.19萬平方米，環(huán)比增加15.99%。

上周樓市雖然成交略有放大，但只有大浦東一個(gè)區(qū)成交面積回升到1萬平方米以上。該區(qū)成交1.15萬平方米，環(huán)比增加32.18%。寶山、嘉定這些交易主力成交繼續(xù)在6千平方米左右波動(dòng)，沒有感受到市場(chǎng)開始升溫跡象。次中心區(qū)域基于前期有入市的區(qū)有一些零星簽約，因此會(huì)慣性延續(xù)，比如閔行區(qū)成交4千多平方米。市中心近期一直在低位運(yùn)行，上周徐匯、楊浦只有1千多平方米。

成交結(jié)構(gòu)上豪宅類產(chǎn)品開始回歸，不過兩級(jí)分化比較明顯，多聚焦在豪宅或是剛改類項(xiàng)目。成交前十榜單中10萬+的樓盤數(shù)量回升到5個(gè)，且4個(gè)在前5的位置，這些樓盤的均價(jià)都在16萬元/平方米以上。榜單中3-6萬元/平方米的首次改善項(xiàng)目有4個(gè)，也是近期比較多的數(shù)量。

基于豪宅類產(chǎn)品簽約略有提升，成交均價(jià)反彈為78114元/平方米，環(huán)比上漲12.84%。均價(jià)也止住了連續(xù)下跌的勢(shì)頭。

供應(yīng)方面，在持續(xù)休整2周后，上周迎來集中放量，入市17.78萬平方米，環(huán)比增加1014.13%。也是最近7周以來供應(yīng)最多的一次。入市的9個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)項(xiàng)目是10萬+的豪宅。金陵華庭項(xiàng)目均價(jià)為20.60萬元/平方米，是本期投放中價(jià)格最貴的項(xiàng)目。此外，湯臣君品均價(jià)達(dá)到19.68萬元/平方米。表面上海高價(jià)房產(chǎn)品的投放相當(dāng)有信心。

雖然成交略有反彈，但回升速度太慢，主要是供應(yīng)少牽制的成交發(fā)揮。尤其是前期豪宅類項(xiàng)目入市少，單靠剛改類產(chǎn)品無法承托住整個(gè)市場(chǎng)。上周統(tǒng)計(jì)局公布70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，上海新房繼續(xù)領(lǐng)跑全國，背后是大戶型、高價(jià)房產(chǎn)品在帶領(lǐng)市場(chǎng)向前沖。隨著近期高價(jià)房供應(yīng)到位，預(yù)計(jì)后續(xù)成交有望快速上行。