不要輕易嘗試做大平層

大平層，一個被營銷包裝出來的概念

如今成為了行業一個分支

但是哪怕如此，大部分房企面對這一種產品依然束手無策

面對這樣一個非標產品，不同企業做著不同段位的事情

如果沒有一定規模數量并且足夠實力做足夠投入，斷然也做不出足夠的標準和體系

現在來復盤一家典型房企的開發之路，或許可以明白，為什么大部分企業不會做大平層類產品

所謂的大平層產品，本質上就是傳統的商辦形式的土地性質，被規劃創造具備生活體系功能的空間

很多時候被認為是市場上的小眾賽道

但正是看上去沒那么主旋律，卻被華潤置地系統性的研究

從而變成體系成為了標準

這個標準支撐了華潤置地這些年來在各地大平層市場的受歡迎程度

西安CCBD瑞璽，已經連續3年位居西安商辦市場第一

武漢長江天際單盤300平以上成交，吃掉了全市同等面積一半以上份額

廣州白鵝潭瑞璽、溫州云璽在本地300平以上商業大平層市場同樣占據近50%份額

鄭州、杭州等更多市場同樣如此

數據不會騙人，而數據背后，正是基于這家企業的系統化解題能力

關于大平層品類，有一個橫亙在開發商面前的一個終極命題：

這樣的特殊屬性，是否能提供遠超傳統的生活理念

這一點至關重要

只有做出明顯差異化，并且遠超預期的產品，才能在市場上建立認知

而為了做出遠超預期，華潤置地調動了全公司力量

開始搭建產品品類護城河

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最為直觀的，就是在整個室內的空間規劃上，做出了不一樣的生活體系

大平層類產品往往都在城市最好的地段

但是對于這樣的地段，在整個產品呈現上

華潤置地總是極盡可能，帶來不一樣的人居視線

這是武漢長江天際的空間呈現：

武漢長江天際實拍圖

不論是窗墻比，還是落地窗的落地寬幅尺度，或者說轉角處的工藝處理

目的不單單是讓你可以看到外面的景致

而是要讓壯觀景象可以嵌入到室內，成為城市居住體驗的一部分

為了實現這一切，往往在前期需要更多的考量

華潤置地專項研究了如何拔掉承重角柱，讓每個項目都有極佳的角部落地窗視野，讓景觀270度甚至360度嵌入戶內

這毫無疑問帶來了更大的空間靈活性，用更高結構成本換取功能、場景的可變性、拓展性

并且，因為具備豐富的公建產品打造經驗

大量應用于購物中心、甲級寫字樓的結構方案及技術方案下沉到大平層領域，帶來了巨大的空間優勢

武漢長江天際實拍圖

并且對于所有項目，華潤置地都追求最佳層高

西安CCBD瑞璽 3.75米、廣州白鵝潭瑞璽4米……比市面上的住宅高出約10%-20%

層高每多1厘米就意味著更高的建安成本，甚至會犧牲部分容積率和可售面積

但這個取舍背后，正是基于開發商對空間合理性的理解，因為針對300平米以上的空間，傳統3.3米以下層高就意味著壓抑

提升層高背后，也是為了讓大平層從傳統的平面交付變成了立體呈現

大平層的設計是一個非常復雜的空間感知心理學，并非如同住宅一般工業化的分工，而是極端強調個體在空間內的真實感受

我們在各個空間都能看到華潤置地對極致體驗的極度追求

比如從進入項目開始，行車、落客、大堂、電梯廳、私梯入戶動線都在一開始就規劃“出入看不到鄰居”，以滿足高端客戶對私密性的要求

廣州白鵝潭瑞璽實拍圖

燈光照明系統也是一個研究專題

為了讓“光照為體驗服務”，對標奢華酒店標準，以“隱形氛圍營造+精準功能適配”的標準，通過分層控光、材質呼應、場景化調節的方式

既滿足住戶“私密、尊貴、松弛”的心理需求，又能充分適配商務會客等多元場景

每一個單位空間內都盡可能多的線條搭配足夠好的材質，搭配光線的投入，讓動線上的每一步充滿儀式感又無比輕松

另外，大平層產品的公區與私區資源分配邏輯也和傳統住宅或傳統寫字樓截然不同，標準住宅講究面積分配的合理性

但是某種程度上而言，大平層產品，就是為了追求某一些的不平等

集權放大面客公區，衍生出了客廳+會客廳的雙客廳模式，把最好的景觀資源讓渡給公區，只為最大化占有感

所以也出現了連帶書房+衣帽間+五件套主衛的超級套房

并且還有藝術收藏展區、茶室、酒窖、家庭廳這樣的裂變空間

甚至一些主題空間包括電競室，影音室等興趣主題的情緒空間的解讀，本質上大平層類產品講究的是對極端高凈值圈層生活的充分理解

這是超越住宅的第一步，就是在完全不同于住宅的空間規劃邏輯下踐行

充分理解小眾人群的主流需求，充分理解情緒氣場對于生活的價值，充分理解尺度和功能的微妙平衡

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所以我們看到，好的大平層項目一般都帶著極高的設計水準

但是這個設計水準在室內其實才是第一步

甚至是不太重要的一步

更為關鍵的是，華潤對于每個大平層產品的整盤設計上都有極為前瞻性的規劃理念

首先很多前瞻性的設計感開始從室內蔓延到了公區

整個規劃邏輯和住宅完全不在一個邏輯上探討

武漢長江天際整體規劃創造出三層金字塔節點

每一層都有縱向貫穿的生機之環和橫向貫穿的靈動島的交互，靈動島下又有不同模塊的組合

相互疊加創造出獨特的公區體驗

武漢長江天際實拍圖

把景觀、動線交互在一起

整個公區配合較大的尺度，將陽光、空氣、自然和人、情緒、動線在各個情緒場內匯合，形成別有洞天的漫步體驗

這樣的場景之所以能呈現，采取的是吊掛結構形式

利用異形鋼梁與吊索結構進行二層施工，施工難度和精度要求極高

施工前工程方進行了大量重難點分析，最終選定胎架施工方案，并選取單管支撐吊掛節點的安裝方法，提高異形結構的安裝精度，最終達到一次成型

這背后就必須依賴華潤置地豐富的大型購物中心施工經驗和工程落地團隊的支撐

在西安CCBD瑞璽則是另外一種設計方向

圍繞英國鬼才設計大師托馬斯·赫斯維克(Thomas Heatherwick)，展開兩個不同方向的設計研發團隊的研發投入

整個項目的設計密度和濃度都遠超一個常規單盤，甚至包括在精神空間的規劃都有了巨量的打造

也因為這樣的群智涌現

直接在單盤區域內打造了一個精神圖騰

西安CCBD生命之樹實拍圖

這個圖騰的存在也直接拔高了背后大平層整體的價值體系，代價是超過常規項目數倍的設計費用和造價成本

而結果就是讓建筑空間的內容得到本質性的跳脫，為一座城市帶來了超前時代的設計理念和居住體驗

伴隨著各種高階設計的存在，整個空間的空間感都會呈現出別樣的感覺

比如我們看到絕對的尺度，絕對的高階，絕對的儀式感

廣州白鵝潭瑞璽實拍圖

大師的思考理念，為每一棟建筑，帶來了系統性的審美，也讓大平層擁有藝術性和高級感，與頂層塔尖客戶的需求實現共鳴

武漢長江天際實拍圖

目前每個華潤置地大平層產品在區域內都能成為地標

除了擁有極佳的地段價值之外，就是基于產品本身也在反哺城市

這其實是雙向奔赴的結果

西安萬象城綜合體實拍圖

因為整個體系內的幾乎每一個項目都是一個城市綜合體項目，所以整體的土地出讓就意味著要求更高更復雜的規劃背景

也因為這樣的背景

牽引大量國際大師的all in投入

正是因為這樣的投入，我們才看到大量的非標和定制化的作品存在

這是大平層類產品的一個重要標識

如何在產品形態上保持獨立性和原創性，這個根本性的問題在不少住宅開發商很難進行系統性思考

甚至也沒有設計團隊、工程團隊的支撐

但是在華潤置地體系下，面對復雜地塊永遠有著高預期的解決方案

這些研發單位的存在，保證了每個大平層項目都有著獨屬于這個城市的時代標簽

這個標簽滲透在產品的每一個環節，從而讓項目擁有獨立的稀缺定價體系

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當然，內容如果只到這里，或許你會覺得華潤置地大平層的打造能力不錯

確實，這是華潤置地的巨大優勢

但是故事到這里依然只停留在硬件空間上

華潤置地對于一個項目的長線投入從不只局限于此，后面的兩件事情，帶來華潤和其他開發商的本質性不同

第一件事，除了完成項目的開發，要持續對一塊地進行投入

我們都知道華潤置地大平層產品背后都是一塊綜合體項目開發

這個開發就意味著開發商不會真正意義上的離開，并且要全周期的持續投入

并且伴隨著綜合體萬象商業的運營和深耕，這塊土地的價值也會持續提升

這件事本質上也解決了客戶對于大平層的資產保值的痛點

除了產品的前瞻，開發商依然在持續承擔讓一塊地更加值錢的使命

第二件事，對于大平層華潤置地也在同樣升級自己的服務內容

西安CCBD瑞璽實拍圖

這也是大平層類產品極易被忽略的維度

在這里，要的不是更好的服務，而是完全不一樣的服務

整個華潤置地體系內對于大平層的服務標準，除了物業服務，還會匹配會所服務，并且圍繞著商業以及綜合體資源，有著更多品牌服務的注入

滿足用戶真正意義上類酒店式的服務體感

與此同時，也是因為華潤龐大的跨界能力

廣州白鵝潭瑞璽業主權益

通過專項會員的模式，讓各類異業資源可以在大平層上進行定向輸送以及定制化創造

圍繞著一點，形成自己強勢的品牌門檻

這些模式的存在，讓華潤置地大平層不僅在產品維度的出挑，在土地和資源層面實現了差異化的特質

也因為如此，華潤置地開始構建屬于自己的華潤式護城河

今年之所以是華潤置地大平層的品牌元年，不僅僅是因為今年項目的多，而是過去大平層類項目交付之后，都獲得不錯的市場反饋和市場溢價

從而讓這個獨特分支內的品牌效應得到落地

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所以為什么說沒點能力不要輕易嘗試大平層產品

開發商對這個品類的理解不同帶來的結果就完全不同

到底是一個投資性產品，還是買不到房的替代性產品，或者說是遠超過住宅的新物種生活產品

想出這個問題的答案，其實也沒那么難

但是難的是，這個產業鏈上的每一個人都是這么想的

復盤華潤置地整個產品脈絡，從對空間的理解，到整體的前瞻性的規劃，到綜合體的運營，再到服務標準的落地

每個環節，每個參與者，每個分工，都能夠堅持做超住宅的標準來落地

并且有能力，有實力，有決心的充分落地

這就決定了華潤置地能夠將這一品類做出規模的重要原因

伴隨著產業鏈上的各個環節都有完整的解決方案，然后互相咬合從而形成飛輪效應

這是這個品牌如今能夠做好的根本

這一次寫作，我查找了大量的資料，偶然瞥見當初西安CCBD項目產品落地過程中的一張照片

在建筑穹頂下，無數個奮斗者在這夜幕中熠熠生輝

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6306篇原創文章

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