帶你看中國｜2025年第三季度物流倉儲(chǔ)市場概覽

2025年三季度，國內(nèi)消費(fèi)需求有序釋放，為物流倉儲(chǔ)市場提供一定支撐。前三季度，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長4.5%，其中實(shí)物商品網(wǎng)上零售額增速逐月改善，快遞業(yè)務(wù)量同比增長17.2%，反映終端消費(fèi)持續(xù)恢復(fù)。

上半年倉儲(chǔ)需求表現(xiàn)較好的升級(jí)類消費(fèi)品（通訊設(shè)備、家用電器及音像器材等），在第三季度銷售額繼續(xù)保持較高增速。相關(guān)企業(yè)為應(yīng)對(duì)年末購物季提前布局，推動(dòng)倉儲(chǔ)需求向下半年延伸，支撐國內(nèi)電商平臺(tái)和第三方物流企業(yè)對(duì)高標(biāo)倉的需求。盡管部分頭部跨境電商平臺(tái)因全球戰(zhàn)略調(diào)整，放緩了國內(nèi)倉儲(chǔ)需求擴(kuò)張節(jié)奏，但內(nèi)需回暖與企業(yè)降本增效驅(qū)動(dòng)的搬遷需求，共同推動(dòng)市場延續(xù)溫和修復(fù)進(jìn)程。

三季度，全國物流地產(chǎn)市場整體供應(yīng)規(guī)模明顯收窄，但新增供應(yīng)呈現(xiàn)區(qū)域性集中，各城市供應(yīng)節(jié)奏差異導(dǎo)致空置率表現(xiàn)分化。受新增需求偏弱影響，項(xiàng)目間競爭有所加劇，市場租金調(diào)整持續(xù)。當(dāng)前市場仍處于消化存量與結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，部分城市面臨短期空置率壓力，業(yè)主普遍通過靈活租賃策略加快去化，為后續(xù)需求釋放創(chuàng)造條件。

2025年三季度，中國物流倉儲(chǔ)市場延續(xù)溫和修復(fù)趨勢。在促消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力下，國內(nèi)消費(fèi)溫和回暖，帶動(dòng)國內(nèi)電商平臺(tái)及第三方物流企業(yè)的倉儲(chǔ)需求逐步回升；同時(shí)，部分頭部跨境電商平臺(tái)因全球戰(zhàn)略調(diào)整，對(duì)國內(nèi)倉儲(chǔ)擴(kuò)張趨于審慎。受限于新增需求整體偏弱，企業(yè)出于降本目的的搬遷需求仍是當(dāng)前租賃市場的重要支撐。仲量聯(lián)行追蹤的主要物流市場數(shù)據(jù)顯示，本季度凈吸納量約123萬平方米，較去年同期明顯收縮；其中，昆山和嘉興表現(xiàn)相對(duì)活躍，單季凈吸納量均超過20萬平方米。

區(qū)域市場呈現(xiàn)顯著分化的需求特征：華北地區(qū)租賃活躍度較上半年有所放緩，租賃活動(dòng)由企業(yè)降本驅(qū)動(dòng)的搬遷需求主導(dǎo)；華東地區(qū)整體需求保持穩(wěn)定，租戶活動(dòng)仍以成本優(yōu)化為主要導(dǎo)向；華南地區(qū)需求以國內(nèi)電商平臺(tái)、第三方物流和城市零售企業(yè)為主；華西地區(qū)需求持續(xù)活躍，數(shù)碼家電零售、白酒及快遞快運(yùn)企業(yè)共同支撐增量倉儲(chǔ)需求。

2025年第三季度，全國物流地產(chǎn)新增供應(yīng)約118萬平方米，同比下降逾40%，整體供應(yīng)節(jié)奏放緩。但新增供應(yīng)呈現(xiàn)區(qū)域性集中，市場分化顯著：上海單季新增供應(yīng)超30萬平方米，短期空置壓力仍在高位；廣州和東莞面臨階段性供應(yīng)壓力，空置率有所抬升；而成都雖維持穩(wěn)定供應(yīng)節(jié)奏，但得益于穩(wěn)健的倉儲(chǔ)需求，空置率保持在個(gè)位數(shù)低位。

值得關(guān)注的是，在當(dāng)前市場條件下，已有個(gè)別開發(fā)商因去化與運(yùn)營壓力，適度推遲項(xiàng)目竣工或調(diào)整后續(xù)開發(fā)計(jì)劃，進(jìn)一步緩解了短期內(nèi)的新增供應(yīng)壓力。

展望未來，全國物流地產(chǎn)供應(yīng)端整體將趨于平穩(wěn)，但區(qū)域分化將持續(xù)顯現(xiàn)：華南地區(qū)及北京已進(jìn)入供應(yīng)釋放周期，而華東地區(qū)與華西地區(qū)的供應(yīng)壓力則相對(duì)可控。在有效需求釋放節(jié)奏相對(duì)緩慢的背景下，新增供應(yīng)集中入市的地區(qū)去化周期預(yù)計(jì)將延長，整體空置水平或?qū)㈦A段性上行。

2025年三季度，受新增需求偏弱影響，全國物流地產(chǎn)租金整體延續(xù)下行調(diào)整趨勢。項(xiàng)目間競爭激烈，促使業(yè)主對(duì)租金策略更趨靈活：一方面，新入市項(xiàng)目普遍注重定價(jià)競爭力；另一方面，存量業(yè)主在租金談判中展現(xiàn)出更高靈活性，如降價(jià)續(xù)租或在合同期內(nèi)提供租金優(yōu)惠。

仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，三季度全國主要物流城市租金同比全部錄得負(fù)增長。其中，華北地區(qū)的廊坊、天津，以及華東地區(qū)的常熟、嘉興、太倉、上海、昆山和蘇州租金調(diào)整幅度相對(duì)明顯，同比降幅均超15%；華南和華西地區(qū)租金跌幅相對(duì)溫和，特別是華西地區(qū)租金跌幅較前期顯著收窄。

短期內(nèi)，中國物流倉儲(chǔ)市場仍將處于溫和修復(fù)階段。在整體需求復(fù)蘇節(jié)奏偏緩、企業(yè)租賃策略趨于謹(jǐn)慎的背景下，項(xiàng)目間競爭壓力不減，租金或延續(xù)下行態(tài)勢。不過，當(dāng)前的租金調(diào)整正逐步提升市場性價(jià)比，有望促使部分租戶以接近原有非高標(biāo)倉水平的租金，實(shí)現(xiàn)向高標(biāo)倉升級(jí)，從而帶動(dòng)市場活躍度回升。中長期來看，隨著新增供應(yīng)壓力持續(xù)緩釋、消費(fèi)市場穩(wěn)步復(fù)蘇，疊加制造業(yè)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)空間的需求穩(wěn)步釋放，部分核心城市租金有望于2026年底率先企穩(wěn)并溫和回升。

*本文標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作