首開測評 | 極致江景項目首開去化效果成謎

乾道湘江灣位于長沙岳麓區(qū)瀟湘南路與蓮坪路交匯處東北角，項目總建筑面積約8.96萬㎡，容積率2.3，綠化率35.78%，由6棟住宅組成，項目緊鄰湘江，僅約26米親江距離，正對湘江最寬1.1公里江面，擁有12公里無遮擋瞰江視野。

11月9日，項目正式首開，但是去化效果成謎。

首開表現(xiàn)

一線江景資源，首開效果成謎

項目位于湘江新區(qū)大王山板塊蓮坪路與瀟湘景觀道交匯處西北，一線臨江。總用地3.01萬㎡（約45畝），容積率2.30，總計容約6.92萬㎡。2022年12月30日由郴州鑫宇以44193萬元競得，溢價率14.1%，樓面價6389元/㎡；后邵陽乾道地產(chǎn)入股合作開發(fā)。

（項目透視效果圖）

乾道湘江灣整體規(guī)劃6棟24-25F的全T2高層住宅、1棟4F辦公樓以及社區(qū)底商，商品住宅主要為面積段190-221-232-280㎡的半新規(guī)毛坯產(chǎn)品，層高3.15米，共276套房源。

其中：

• 190㎡（含194㎡）面積段戶型，共計92套，占比33%；
• 221㎡（含225㎡）面積段戶型，共計90套，占比33%；
• 232㎡面積段戶型，共計46套，占比17%；
• 280㎡面積段戶型，共計44套，占比16%；
• 353㎡面積段戶型，共計4套，占比1%。

（項目規(guī)劃圖）

項目憑借其26米一線親江的極致景觀優(yōu)勢，在長沙樓市全賺足了眼球，吸引了多方的關(guān)注，2025年11月9日項目于長沙國際會議中心首開。

• 據(jù)悉，項目自10月1日營銷中心及實景示范區(qū)已正式開放；11月6日下證認籌。
• 至2025年11月9日首開1#3#棟，共90套房源，面積段為190-194-221-280-353㎡半新規(guī)毛坯產(chǎn)品。
• 當天開盤價格區(qū)間為1#棟(一線臨江)1.8-2.1萬/㎡；3#棟(主臥江景)1.0-1.2萬/㎡。

（項目開盤現(xiàn)場視頻截圖）

項目離江近、江景面寬但野，按道理應(yīng)該成為長沙近期的熱銷盤。但是，實際情況卻背道而馳——開發(fā)商宣稱當天去化率達到69.76%，即去化62.78套；而市場多個渠道顯示并非如此，存在多個數(shù)據(jù)口徑（有說當天去化僅15套，有說當天去化20余套，有說去化35套），眾說紛紜，不知真假。只有在一周后看具體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)才能知道真實去化情況。

雖然乾道湘江灣此次開盤效果在市場上存在眾多說法，但是其項目在當前市場上也確實存在一些亮點，比如極致的江景資源在當前市場上眾多高端改善產(chǎn)品當中確實不遑多讓。

項目價值

江景資源占有：26米親江距離與1.1公里江景視野優(yōu)勢冠絕長沙

在長沙大多數(shù)江景項目距離湘江都有100-200米的背景下，乾道湘江灣項目以與湘江僅26米的距離再次闡釋了對江景資源的極致占有。這種“無限親江”的距離，意味著業(yè)主能獲得強烈的臨江沉浸感，江水仿佛觸手可及。

（項目效果圖）

為此，項目專門斥重資打造專屬濱江沙灘公園，天然海沙沙灘、藝術(shù)景石打卡點等設(shè)施。未來業(yè)主下樓就可實現(xiàn)戶外帳篷露營、露天影院，還將定期舉辦沙灘電影節(jié)、音樂派對等社區(qū)活動。

這不僅是一個觀景平臺，更提供了散步、兒童玩沙、露營、露天影院等多種休閑可能，將“度假感”融入日常生活。

（項目沙灘公園規(guī)劃圖）

同時，項目正對湘江1.1公里最寬江域，享有約12公里的遠眺距離，且視野內(nèi)無橋梁等建筑物遮擋。通過將江景視野最大化，帶來堪比海景房的環(huán)幕觀江體驗。

（項目江景實拍圖）

配套略顯不足：配套的能級與距離未達最佳

軌道交通：距離地鐵3號線山塘站約450-759米，屬于步行可達范圍。未來規(guī)劃有地鐵5號線南延線可與之換乘，可快速通達湘江科技城、奧體新城等高價值片區(qū)。

（地鐵3號線山塘站）

商業(yè)配套：2公里范圍內(nèi)有2座綜合商場和98家商超。依賴洋湖商圈，距洋湖宜家薈聚、京東MALL約2-2.5公里。

（宜家薈聚實拍）

教育資源：

幼兒園：周邊有18所幼兒園，如藍光雍景幼兒園等。

小學：包括博才雨潤小學（步行可達）、潭州實驗小學等。

中學：有湖南師大附中博才實驗中學、雅禮洋湖實驗中學等多所知名中學。

（雅禮洋湖實驗中學實景）

產(chǎn)品設(shè)計：高端用材與景觀資源最大化

退臺式建筑布局：

為了最大化實現(xiàn)江景視野，項目整體抬高，采用退臺式建筑設(shè)計，真正做到“層層有景，戶戶看江”。有效避免了低樓層住戶的觀江視線被遮擋。

（項目景觀視野布局）

（樣板間景觀視野實景）

• 高端用材與立面設(shè)計：

目以湘江曲線+超跑靈感打造最美天際線，外立面采用玻璃幕墻與鋁板組合，并實現(xiàn)“0涂料”外立面。大幅的玻璃幕墻在保證建筑現(xiàn)代感與質(zhì)感的同時，最大程度地保障了室內(nèi)的觀景效果。

（項目外立面效果圖）

• 戶型設(shè)計存在較為明顯的缺陷：

乾道湘江灣的戶型設(shè)計精瞄準改善型客群的需求，通過最大化江景資源、優(yōu)化空間布局和提升居住細節(jié)，但是在戶型設(shè)計層面卻存在明顯的缺陷和不足。以232㎡的戶型設(shè)計為例，其端廳南向開間僅6.9m，次衛(wèi)設(shè)計在房間正中央，次臥面積居然小至10-12㎡，這在大平層戶型設(shè)計中幾乎不常見；同時，9㎡的廚房偏小，在整個大平層格局中顯得功能失衡，與市場上的大平層產(chǎn)品存在明顯而巨大的差異。

（項目232㎡四房兩廳三衛(wèi)戶型）

另外，項目在新規(guī)時代下未考慮過多飄窗及設(shè)備平臺贈送的設(shè)計手法，整體得房率僅在94-100%之間，遠低于市場主流新規(guī)產(chǎn)品，也成為其首開成謎的一大原因。

總結(jié)

乾道湘江灣通過 “超近江距 + 極致視野 + 稀缺產(chǎn)品” 的組合，將江景資源的價值發(fā)揮到了新的高度。但是對于產(chǎn)品尤其是戶內(nèi)空間的設(shè)計也確實存在明顯不足，或許這正是其首開去化成謎的一大重要因素——即其產(chǎn)品未能精準的對位高端改善客群的需求，加上新規(guī)時代贈送不足。在長沙當前高品質(zhì)、高端改善產(chǎn)品如過江之鯽的時代下顯得尤為乏力。