《財富捷徑》理財筆記39：我為什么不當房東？

該書作者出生于中國偏遠山區(qū)貧困農(nóng)民家庭，憑借努力以全省前十成績考入清華大學，后獲美國計算機博士學位，畢業(yè)15年便實現(xiàn)財務自由。其結合18年投資經(jīng)驗與數(shù)百篇博文著成本書。

書中涵蓋資產(chǎn)配置、基金選擇、退休賬戶優(yōu)化、節(jié)稅等個人理財核心主題，為財富積累與保值階段提供具體可操作策略，方法簡單易懂，適合投資新手、對當前投資感到沮喪，或沒時間學習股票投資技能的人群。

我以前分享的文章里提到，我的投資生涯是從2007年買股票基金開始的，我從來沒有想過投資出租屋或者商業(yè)地產(chǎn)。等到我2021年換房子的時候，在搬進新房子的三個月內(nèi)，我就果斷把先前的房子賣掉了，因此我連一天的房東都沒有當過。當時，很多朋友對我的行為非常不理解，因為根據(jù)我的觀察，絕大部分身邊朋友在升級房子的時候，都會把以前的房子留著租給別人。

了解我投資原則的朋友知道，我推崇的最靠譜的兩個投資產(chǎn)品就是股票基金和房地產(chǎn)。我不當房東，絕對不是我嫌棄地產(chǎn)投資，而是我的個人生活方式的選擇，就好像身邊有不少非常富裕的家庭選擇租房子住一樣。

我發(fā)現(xiàn)身邊的華人朋友里，選擇當房東的比例要遠遠高于美國一般家庭。其中的原因當然有很多；不過我覺得很大一部分原因是因為第一代移民從小很少接觸過股票債券這些證券產(chǎn)品，因為陌生而產(chǎn)生畏懼感，從而選擇歷史悠久、容易理解的房地產(chǎn)業(yè)。另一個次要原因可能是受中國過去幾十年房地產(chǎn)價格高速上漲的感召，以為北美的房地產(chǎn)價格也會像中國那樣一日千里。

今天，我就簡單對比股票基金和出租房著兩種主流投資產(chǎn)品，順便分享我只投資股票基金的理由。

首先我們要澄清的是，我不反對買自主房；恰恰相反的是，我強烈鼓勵大家早買房；因為歷史經(jīng)驗證明，買自住房是最有效的積累家庭財富的途徑之一。但是，購買自住屋的首要目的不是投資，更多的是一種消費行為和生活方式的選擇。因此我們今天把自住房排除在外。

其次，我排除商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrust，REIT）。普通家庭投資商業(yè)地產(chǎn)，幾乎都是作為合伙人身份參與其中，從本質(zhì)上和投資一家商業(yè)公司類似，比如合伙投資一家超市、中餐館或者麥當勞連鎖店。而REIT基金，本質(zhì)上是股票基金；只不過基金里的公司從事的是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營而已。

一、普通美國家庭的投資選擇

為了說明我的投資選擇并不是特立獨行，我們先看看一般美國家庭是如何選擇股票和房地產(chǎn)投資的。

首先，根據(jù)國稅局IRS的數(shù)據(jù)，僅有6.7%的家庭擁有出租房，而高達60%的家庭擁有股票或者股票基金，二者相差將近10倍。所以，美國家庭很少有人當房東，但是超過半數(shù)的家庭持有股票產(chǎn)品。中國的家庭財富分布情況，和美國相差很大，主要是中國的證券市場非常不成熟。

其次，根據(jù)國稅局和消費者金融調(diào)查雜志（SurveyofConsumerFinances，SCF）的歷年數(shù)據(jù)，美國中產(chǎn)家庭的財富分配中，僅有5%是自住屋以外的地產(chǎn)，其中還包括度假屋和商業(yè)地產(chǎn)；而股票和股票基金所占的份額是9%，是地產(chǎn)的1.8倍。而頭部20%的富裕家庭的財富里，自住屋以外的地產(chǎn)占11%（其中一部分是度假屋和商業(yè)地產(chǎn)）；而股票和基金的份額是25%，是地產(chǎn)的2.3倍。

最后，按照年收入，美國所有出租房市場的規(guī)模僅為2500億美元。而蘋果公司一家的年收入就高達3800億美元，是整個出租房市場的1.5倍！就算只考慮上市公司的凈利潤，僅僅標普500指數(shù)里的500家大公司，每年產(chǎn)生的凈利潤就高達1.46萬億美元，是出租房市場毛收入（不是利潤！）的5.8倍。

下面，我們從不同維度比較股票基金投資和出租屋投資。

二、投資收益率

這可能是投資者最看重的指標。

股票基金：標普500指數(shù)過去50年的平均年化收益率是11%。而自1985年成立以來，納斯達克100指數(shù)的平均年化收益率是15%。

出租房：根據(jù)標普公司的數(shù)據(jù)，出租房投資的平均回報率是10%。

結論：二者旗鼓相當，算是打成平手。

我的選擇：我家的投資組合既包含了標普500指數(shù)基金，也包含了類似納斯達克基金的先鋒信息科技指數(shù)基金（VGT）。按照歷史數(shù)據(jù)回溯，理論上年化收益率應該在13%左右。所以，我覺得股票基金優(yōu)于出租房。

三、投資風險之波動性

風險有很多種，大家經(jīng)常關注的是投資對象的價格波動。

股票基金：最差年份，標普500指數(shù)股票基金的價格可以下挫35%，而最好年份價格可以上揚35%。因此股票基金的波動性很大。

出租房：不同于股票基金，出租房是一個和地域密切相關的產(chǎn)品。在經(jīng)濟衰退來臨時，各地的房地產(chǎn)價格波動差別很大。比如在互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂的2000年，舊金山地區(qū)的出租屋價格下跌了大約20%。不過，從整體而言，出租房的價格波動不是特別大。

結論：出租房勝出。

四、投資風險之多樣化

另外一種風險是投資的多樣化程度。大家都熟知的一個投資原則是：不要把所有雞蛋房子同一個籃子里。

股票基金：一個標普500指數(shù)基金，就覆蓋了美國最大的500家企業(yè)。任何一家公司經(jīng)營不善甚至倒閉，都不會太影響整體指數(shù)的安全。因此，多樣化程度極好。

出租房：絕大部分普通家庭擁有的出租房，往往只有一個或者幾個；而且為了便于管理和維護，這些房子往往集中在同一個地區(qū)，比如自住屋的附近。因此，多樣化程度嚴重不足。比如，如果你的幾個出租屋全在硅谷，一場大地震有可能把你所有的房子全部夷為平地。

結論：股票基金完勝。

五、流動性

投資中積累的資金，最終是要花出去的。流動性反映的是從投資品里回收資金的便利性。

股票基金：如果家里急需用錢，投資者可以馬上賣出股票基金，并且在幾天內(nèi)拿到全部資金，因此股票基金的流動性極高。

出租房：賣房子費時費力，通常需要數(shù)周甚至數(shù)月時間。同時，通常還要把一部分收入作為傭金送給地產(chǎn)經(jīng)紀人，這算是額外的資金成本。

結論：股票基金完勝。

六、現(xiàn)金流

股票基金：股票基金通常每個季度有分紅。標普500指數(shù)基金每年的分紅率大約在2%左右，不是很多。但是，很多中高收入家庭不喜歡分紅而更喜歡公司進行股票回購，因為分紅是要納稅的。處在退休狀態(tài)的家庭，如果覺得分紅產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足，可以定期賣掉一部分股份補貼家用。

出租房：對于大部分房東來說，租金收入是主要的投資回報方式。有些地區(qū)，租金收入可以高達房子價格的6%。但是，對于中高收入家庭，如何有效管理租金收入和住房持有成本從而盡量合法地少交稅，也是一個大學問。因此，不是現(xiàn)金流越高就越好。

結論：各有千秋，不分伯仲。

七、投資門檻

股票基金：大部分基金和ETF，沒有任何資金門檻，甚至1000美元以下就可以開始。家里每月存下的零錢，哪怕只有幾百元，也可以很方便地用于追加投資。

出租房：門檻比較高。美國平均房價是40萬美元；就算只放20%的首付，投資者也需要積累8萬美元。當然有些地區(qū)的房價比較低，因此啟動資金可能會低一些。中國各地都有五花八門的限制政策，投資出租屋的門檻更高。

結論：股票基金完勝。

八、需要投入的時間和精力

股票基金：如果投資指數(shù)基金，而且是采用被動的基金定投策略，投資者只需要在每個月或者每個季度登錄到賬戶，下單購買即可。就算我們每月購買一次，每次操作需要10分鐘，總時間就是兩個小時。而且，這種投資策略很容易規(guī)模化：管理10萬美元，和管理1000萬美元，投資者所花的時間幾乎一摸一樣。

出租房：購買投資房通常需要投資者付出大量的時間，包括融資、選擇房子、購買、裝修等等。房子準備好以后，還有和租客等人打交道，包括打廣告、面試租客、收租金、維修、解決租客的問題和抱怨等等。當然房東可以犧牲一部分租金把房子交給資產(chǎn)管理公司打理，但是仍然需要處理一些重要事項?？偠灾?，這項投資更像是一份工作，需要極好的人際交往能力和投入大量時間。而且這種投資很難規(guī)?；和顿Y100個出租房所需要的精力和時間，遠大于一個房子。

結論：股票基金完勝。

我的選擇：這是我不當房東最大的理由。我家是雙職工，工作非常繁忙；家里又有三個小孩子，也需要我們投入大量的時間和精力。另外，我和太太都是不善言辭、內(nèi)向害羞的理工科出身的人，缺乏和各色人等交流溝通的技能和耐心。因此我們從來就沒有想過當房東的念頭。

看了這兩者投資產(chǎn)品的主要特性后，如果讓時光倒流讓你重新開始投資，你會選那個呢？

我覺得對于大部分家庭而言，股票基金是比出租房更好的投資選擇。如果投資者擔心股票市場的高波動性，可以搭配一些價格比較穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，比如債券基金等。當然，如果你有足夠的精力、興趣和能力，也可以買幾個分散在不同地區(qū)的出租房，降低整體家庭資產(chǎn)的價格波動性，并進一步提高資產(chǎn)的多樣化。