深圳33個舊改項(xiàng)目被清退！是開發(fā)商無能為力，還是業(yè)主不愿拆了？

深圳被清退的舊改項(xiàng)目越來越多。

10月31日，寶安新安街道107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）城市更新單元計(jì)劃宣告失效。

公告顯示，在計(jì) 劃有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲 市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，更新單元計(jì)劃按照公告要求失效，不再開展后續(xù)相關(guān)工作及辦理相關(guān)手續(xù)。

往前推一個月，寶安方大邦深產(chǎn)業(yè)園和潭頭片區(qū)舊改項(xiàng)目相繼失效。

相關(guān)規(guī)定要求： “調(diào)出更新單元計(jì)劃未滿三年的用地，不劃入拆除范圍”， 而根據(jù)最新規(guī)定，住宅類更新項(xiàng)目門檻提高， 需滿足住宅建筑“高度不高于80米”， 更意味著涉居住類項(xiàng)目一旦失效，很難再有改造的可能。

深圳33個舊改項(xiàng)目失效

是開發(fā)商沒錢，還是業(yè)主不愿拆？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2019年3月15日《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》出臺、提出計(jì)劃實(shí)施有效期管理至今，深圳已有33個舊改項(xiàng)目宣告失效。

按區(qū)域劃分，寶安占比幾乎一半，有15個，其次是龍華5個、龍崗4個、福田3個。

從項(xiàng)目宣告失效的數(shù)量來看，今年無疑是深圳加速清退毫無進(jìn)展的舊改項(xiàng)目的一年。

截至11月6日，深圳今年共有12個舊改項(xiàng)目失效，是2024年全年的一倍，2023年9個。

據(jù)合一城市更新此前披露的數(shù)據(jù)， 截至2024年6月18日， 正處于計(jì)劃失效期仍未調(diào)出城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目共計(jì)55個，而目前僅32個項(xiàng)目正式公告失效，還有項(xiàng)目在掙扎推進(jìn)。

什么原因?qū)е屡f改項(xiàng)目計(jì)劃失效？是開發(fā)商沒錢推進(jìn)了？還是業(yè)主不愿意拆？

從官方的公告中可見一絲端倪：

例如南山西麗的 萬訊博訊城市更新單元，嚴(yán)格來說，它并不是被清退，而是項(xiàng)目申報主體申請計(jì)劃調(diào)出。

而福田梅林的東林工業(yè)區(qū)項(xiàng)目，則是在取得規(guī)劃批復(fù)后，一直未完成更新單元范圍內(nèi)全部權(quán)利人的簽約談判工作，未能確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體。即業(yè)主不同意。

更深層的原因來自經(jīng)濟(jì)賬算不過來。

“很多時候開發(fā)商 也無能為力，市場下行，做也是虧，不做也是虧。”一位要求匿名的業(yè)內(nèi)人士說。

有行業(yè)內(nèi)部人士透露，某個在深圳有多個舊改項(xiàng)目的央企，除了當(dāng)前在建的項(xiàng)目外，其余還在前期的項(xiàng)目全部都停了。“及時止損，再不停下，虧得更多?！?/p>

還未被清退的舊改項(xiàng)目，很多也躺平了。深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《 深圳市“超容、超高、商辦占比過大”城市更新評估檢討與規(guī)劃政策研究 》招標(biāo)文件中提及到，需要分析153個存在過渡費(fèi)問題的城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目，提出規(guī)劃建設(shè)方案。

住宅限高或加大舊改難度

3個居住類項(xiàng)目按新規(guī)推進(jìn)

更令深圳居住類舊改雪上加霜的是10月初流傳的規(guī)定：

1、2025年10月9日前，已批規(guī)劃的住宅類舊改項(xiàng)目，可按原規(guī)劃實(shí)施。

2、建筑高度超過80米的住宅項(xiàng)目需加強(qiáng)消防審查。

▲網(wǎng)傳文件截圖

合一城市更新指出， 如果深圳所有舊改項(xiàng)目都要符合這一要求， 截至2025年9月30日，僅273個舊改項(xiàng)目（城市更新+土地整備）可豁免限高新規(guī)。

一位深耕深圳城市更新領(lǐng)域的人士認(rèn)為，按上述限高新規(guī)，除了工改居和商改居項(xiàng)目外，例如舊住宅區(qū)改造、城中村改造項(xiàng)目，難以繼續(xù)推進(jìn)，而 前述兩種類型項(xiàng)目具備可行性也有 前提：沒有大額前期融資和資不抵債的情況。

近期深圳已出現(xiàn)3個舊改項(xiàng)目符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求或明確要按此規(guī)定落實(shí)。

寶安沙井康達(dá)爾工業(yè)園舊改，工改居項(xiàng)目，根據(jù)規(guī)劃公告，規(guī)劃住宅36.75萬㎡，住宅容積率僅3.1。

龍崗坂田物資工業(yè)園城市更新項(xiàng)目，工改居項(xiàng)目，在立項(xiàng)公告中明確按《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求落實(shí)。

南山蛇口片區(qū)的太子灣北片區(qū)項(xiàng)目，改造范圍為舊工業(yè)用地和住宅用地，擬改造為二類居住用地， 立項(xiàng)公告中要求明確按《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落實(shí)。

▲太子灣北片區(qū)城市更新單元范圍

更多項(xiàng)目還在觀望，等待政策更明朗的時機(jī)到來。