【上海樓市月報】銀十“消失”，國慶短暫拉漲后平平收官

*監測周期2025年10月1日-31日

本月觀點：

本月數據快報：

購房環境分析

政策與熱點

新房來訪指數

從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。10月，活躍樓盤來訪量回升至8月水平，上海全市新房來訪指數環比上漲35.53%，同比下跌18.60%。分區域來看，本月主城區來訪指數環比上漲45.51%，同比下跌19.49%。五大新城則環比上漲72.08%，同比下跌35.05%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

10月，上海商品住宅新增供應43.87萬平米，環比下跌29.30%，同比下跌17.00%。商品住宅成交45.66萬平米，環比下跌2.89%，同比下跌25.08%。成交均價94048元/平米，環比上漲14.79%，同比上漲30.21%。認購方面，本月共28個項目結束認購，其中位于黃浦的高福云境認購率達152%，位于松江的中國鐵建西派云間認購率達126%。開盤方面，本月共計33個項目開盤，其中位于閔行的尚園，普陀的潤云金茂府，寶山的金茂棠前，嘉定的招商林嶼湖畔開盤售罄。

商品住宅-成交排名

10月，位于黃浦區淮海中路板塊的高福云境項目為商品住宅成交銷冠。成交73套，成交面積2.81萬平米，成交均價215194元/平米。項目推出125套商品住宅，認購190+，認購率達152%，本月備案73套近六成。

公寓市場

10月，上海公寓市場供應量37.80萬平米，環比下跌34.17%，同比下跌21.92%。成交量40.74萬平米，環比下跌0.44%，同比下跌23.29%。成交均價97140元/平米，環比上漲15.65%，同比上漲34.71%。

公寓市場-成交排名

10月，位于黃浦區淮海中路板塊的高福云境項目為商品住宅成交銷冠。成交73套，成交面積2.81萬平米，成交均價215194元/平米。項目位于百年風貌區交匯區，地理位置極為稀缺，25套過億豪宅開盤當天售罄。

別墅市場

10月，上海別墅市場供應面積6.07萬平米，環比上漲31.04%，同比上漲36.64%。成交面積4.92萬平米，環比下跌19.38%，同比下跌37.28%。均價68423元/平米，環比上漲0.56%，同比下跌6.26%。

別墅市場-成交排名

10月，別墅市場銷售冠軍為位于松江區洞涇板塊的保利西郊和煦領墅，本月成交53套，成交量0.74萬平米，成交均價62310元/平米。項目2025年累計4次開盤上市201套疊加，聯排別墅，累計備案111套。

商品住宅存量

10月，上海商品住宅存量778.45萬平米，去化周期小幅回落至17.4個月。本月市場供應明顯放緩環比下跌29.30%，成交環比小幅回落2.89個百分點。8月25日新政利好效果逐步顯現，國慶長假期間成交同比上漲79%，但是政策長尾效力不足，購房者更趨理智。部分區域表現活躍，郊環部分項目則無人問津，市場存量高企，存在明顯的去化壓力。

上海各環線商品住宅存量

10月，上海商品住宅內環內存量占比9.30%，上升0.09百分點。內中環存量占比6.59%，下降0.32個百分點。中外環占比11.30%，下降0.37個百分點。外郊環占比41.79%，上升0.90個百分點。郊環外占比31.02%，下降0.30個百分點。存量主要集中在外環外，占總量72.81%，較上月有所上升。

市場結構性成交分析

成交區域結構

10月，成交區域結構中，黃浦區、浦東新區、寶山區成交量繼續位于榜單前三。其中，黃浦區成交主力為淮海中路板塊的高福云境項目，成交量2.81萬平米；浦東新區成交主力為三林板塊的翡云悅府項目，成交量1.48萬平米；寶山區成交主力為淞南高境板塊的江灣金茂府項目，成交量0.95萬平米。

成交板塊結構

10月，人民廣場板塊為成交榜首，其次為淮海中路板塊、新江灣城板塊。其中，人民廣場板塊成交主力為金陵華庭項目，成交2.66萬平米，均價為202561元/平方米；淮海中路板塊成交主力為高福云境項目，成交2.81萬平米，均價為215192元/平方米；新江灣城板塊的成交主力為建發海宸項目，成交2.70萬平米，均價111635元/平方米。

成交環線結構

10月，外郊環為成交主力環線，占總量的42.14%，環比下降9.95個百分點，跌幅最大。另外內環內區域占總量10.56%，較上月上升0.01個百分點；內中環區域占比上升3.02個百分點，占總量的9.71%；中外環成交占比23.64%，上升9.01個百分點，漲幅最大；郊環外成交占比13.96%，下降2.09個百分點。

成交環線結構-項目排名

10月，主力成交環線外郊環Top3項目中，洞涇板塊的保利西郊和煦領墅為銷量冠軍。內環內銷冠是淮海中路板塊的高福云境，內中環成交首位是三林板塊的翡云悅府，中外環銷冠是新江灣城板塊的建發海宸，郊環外成交居首的是金山新城板塊的建發朗玥。

成交總價結構

10月，上海500-800萬元總價項目為成交主力，占總量25.08%，占比下降4.06個百分點；500萬元以下總價段占比24.73%，下降7.42個百分比，降幅最大；800-1200萬元占比21.95%，上升5.74個百分比；1200-1500萬元總價段占比上升6.62個百分比，占總量的12.22%，漲幅最大；1500萬元以上總價段占比下降0.89個百分點，占總量的16.02% 。

成交總價結構-項目排名

10月，總價500萬元以下項目中，金山新城板塊的建發朗玥項目銷量最高；總價500-800萬元項目中，楊行板塊的金茂棠前項目銷量居首；總價800-1200萬元的項目中，銷冠是吳涇板塊的象嶼天譽蘭香；總價1200-1500萬元項目中，新江灣城板塊的建發海宸項目銷量最高；總價1500萬以上價格段登頂的是，淮海中路板塊的高福云境。

成交均價結構

10月，上海5-8萬元均價段項目為成交主力，占總量的33.40%，上升1.31個百分點；5萬元以下均價段占總量的29.33%，下降10.00個百分點，降幅最大；8-10萬元占比下降0.31個百分點，為10.30%；10-15萬元本月占總量的20.27%，上升10.61個百分點，漲幅最大；15萬元以上占比6.70%，下降1.60個百分點。

成交均價結構-項目排名

10月，均價5萬元以下項目中，位于金山新城板塊的建發朗玥在該均價段內銷量最高；均價5-8萬元項目中，位于淞南高境板塊的江灣金茂府銷量領先；均價8-10萬元項目中，位于金橋板塊的開云錦悅華庭銷量居首；均價10-15萬元以上的項目中，銷冠來自新江灣城板塊的建發海宸；15萬元以上項目中，淮海中路板塊的高福云境成交量最高。

成交戶型結構

10月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的47.30%，占比上升0.95個百分點；90平米以下占總量的7.97%，較上月下降1.42個百分點；120-140平米占總量的21.30%，占比上升2.28個百分點，漲幅最大；140-200平米占總量的14.87%，占比下降3.57個百分點，跌幅最大；200平米以上占總量的8.56%，較上月上升1.76個百分點。

成交戶型結構-項目排名

10月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于金橋板塊的開云錦悅華庭，90-120平米戶型銷量最高，其中位于三林板塊的翡云悅府為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于新江灣城板塊的建發海宸；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于三林板塊的翡云悅府；200平米以上戶型中，位于淮海中路板塊的高福云境項目銷量最高。

豪宅均價成交結構

10月，全市成交商品住宅3389套，均價10萬元/平米以上豪宅成交914套，占成交總量的26.97% ，較上月增加265套。其中，10-12萬均價成交354套，占豪宅總量38.73%；12-15萬元均價成交333套，占比36.43%；15-20萬元均價成交164套，占比17.94%；20-25萬元均價成交41套，占豪宅總量4.49%，25萬元以上均價成交22套，占豪宅總量2.41%。

豪宅總價成交結構

10月，全市成交商品住宅3389套，總價在1000萬元以上豪宅成交1211套，占成交總量的35.73% ，較上月增加188套。其中，1000-1200萬元總價成交254套，占豪宅20.97%；1200-15000萬元總價成交414套，占比34.19%；1500-2000萬元總價成交202套，占比16.68%；2000-2500萬元總價成交68套，占比5.62%；2500-3000萬元總價成交35套，占比2.89%；3000萬元總價以上占比達到成交238套，占比19.65%。

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