謝逸楓：房價(jià)反彈！香港房價(jià)連續(xù)上漲四個月，揭秘背后原因

文/謝逸楓

中國香港房價(jià)連續(xù)上漲4個月，堪稱一枝獨(dú)秀。截至2025年9月，中國香港私人住宅售價(jià)指數(shù)為292.5點(diǎn)，按月上升約1.3%，已經(jīng)連續(xù)4個月上漲。

截至2025年9月，中國香港私人住宅租金指數(shù)為200點(diǎn)，按月升0.2%，已經(jīng)連續(xù)上升10個月，租金的持續(xù)上漲帶來房價(jià)上漲的預(yù)期和未來房價(jià)上漲的信心。

預(yù)測第四季度中國香港房價(jià)可再上漲約3%，2025年全年上漲的漲幅預(yù)計(jì)在4%-5%之間。?當(dāng)前中國香港房價(jià)整體呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，意味著進(jìn)入上漲通道。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新數(shù)據(jù)顯示，7月份香港私人住宅樓價(jià)指數(shù)報(bào)287.9點(diǎn)，環(huán)比上升0.4%，截至9月份，香港房價(jià)已連升四個月，累計(jì)升幅超過1%。

香港租金水平更為堅(jiān)挺，已連續(xù)10個月上漲。9月香港住宅租金指數(shù)沖到了200點(diǎn)，接近2019年8月的歷史高位200.1點(diǎn)，連續(xù)10個月上漲，創(chuàng)下6年新高。

私人住宅租金指數(shù)已連續(xù)10個月上升，地鐵口房源空置率普遍低于3%，部分區(qū)域租金回報(bào)率可達(dá)4%-5%，形成“租金托底、房價(jià)穩(wěn)升”的市場良性循環(huán)。

香港住宅租金回報(bào)率進(jìn)入上升通道。截至2025年3月，A類（小型單位）至E類（大型豪宅）單位的租金回報(bào)率分別為3.7%、3.2%、2.8%、2.6%和2.4%。

租金回報(bào)率高于房貸利率（2%-2.3%），意味著香港租售比進(jìn)一步修復(fù)，形成 “供平過租” 格局，改善了投資屬性，為后續(xù)市場需求釋放與復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。

香港房價(jià)、租金已經(jīng)連續(xù)4個月、10個月穩(wěn)步上漲，預(yù)示著房價(jià)、租金觸底上漲，開啟新一輪上漲周期。樓市冬天已經(jīng)過去了，最困難的日子已經(jīng)過去了。

上漲具體原因分析來看，一是?政策松綁?。降低購房門檻和成本，提振市場信心。二是資本市場火爆。恒生科技指數(shù)上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)，增強(qiáng)投資者購買力。??

三是人口需求?井噴。2025年人才引進(jìn)計(jì)劃吸引超22萬人，其中10萬人獲批，新增住房需求支撐房價(jià)企穩(wěn)。??四是美聯(lián)儲降息。貨幣貶值推動資金流入樓市。?

目前香港房價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢，2025年9月環(huán)比上升1.3%，連續(xù)四個月攀升，反映出市場回暖跡象，短期內(nèi)房價(jià)將保持上漲的趨勢不變。?

當(dāng)前新房均價(jià)約156224元/平方米（約17.4萬港元/平方米），二手房均價(jià)約10937元/平方米（約1.2萬港元/平方米）。需注意二手房數(shù)據(jù)可能存在統(tǒng)計(jì)偏差。

區(qū)域差異顯著，九龍城區(qū)啟德板塊THE HENLEY I新房價(jià)格約297040元/平（約33萬港元/平），而港島南區(qū)Blue Coast約240643元/平（約26.8萬港元/平）。

中國香港房價(jià)上漲的背后，歸根結(jié)底是實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入穩(wěn)定增長、住房和土地供應(yīng)緊縮、稅收和房貸松綁、資本市場活躍、人口增長、降息的因素支撐?。?

特別是人才引進(jìn)和外來人口落戶香港及企業(yè)投資政策的放松，稅收的多輪下降、取消，實(shí)現(xiàn)香港人口增長、投資和購房及企業(yè)需求的井噴，成交持續(xù)上升。

以普通話拼音登記的買家入市宗數(shù)已連續(xù)兩個季度上升，2025年第三季度錄得3797宗，較第二季的3559宗增幅近7%。除投資價(jià)值外。

香港房產(chǎn)的身份象征、教育資源及資產(chǎn)避險(xiǎn)功能持續(xù)吸引內(nèi)地客戶。此外，資本投資者入境計(jì)劃放寬與人才引進(jìn)政策疊加，進(jìn)一步降低非本地買家入市門檻。

香港10月一手住宅、二手住宅市場回暖，主要受9月重啟減息、施政報(bào)告提振信心、恒指沖破27000點(diǎn)關(guān)口等多重因素推動，帶動新盤及、二手市場同步活躍。

中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年10月，中國香港整體樓宇買賣登記達(dá)7188宗，總金額590.84億港元，環(huán)比分別上升4.6%及10.5%，成交量創(chuàng)近3個月新高。

香港前10個月錄樓宇買賣6.46萬宗，金額額4919.87億港元，占2024年總量的95%、92.1%，預(yù)計(jì)全年登記量將達(dá)7.8萬宗，同比增15%，創(chuàng)2021年后4年新高。

10月一手住宅成交2031宗，環(huán)比微升0.3%，連續(xù)8個月1500宗，創(chuàng)2021年來最長紀(jì)錄。前10月成交1.7萬宗，超2024年總量，全年預(yù)計(jì)2萬宗，創(chuàng)6年新高。

10月二手住宅成交3465宗，環(huán)比上漲0.1%，連續(xù)7個月3000宗，為4年最長周期。前10月成交3.23萬宗，占去年總量95.7%，全年預(yù)計(jì)3.9萬宗，同比增15%。

中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月現(xiàn)樓按揭錄得6463宗登記，按月增加7.1%，樓市持續(xù)穩(wěn)中向好，推動現(xiàn)樓按揭登記量連續(xù)3個月超過6,000宗水平。

10月樓花按揭登記錄595宗，按月回落44%，主要是當(dāng)月市場說的大型新盤供應(yīng)量減少，目前首20個月現(xiàn)樓及樓花按揭登記數(shù)字按年均錄得顯著增長。

首10個月現(xiàn)樓按揭登記量按年增加27.4%至52,342宗，目前息率下跌存息歸零，推動資金尋出路尋求較好回報(bào)，今年按揭登記量將可恢復(fù)理想正增長。

香港金管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2025年9月底，負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)為31449宗、涉資1568億港元，宗數(shù)按季計(jì)算減少6357宗。

負(fù)資產(chǎn)住宅按揭貸款宗數(shù)回落，主要是因?yàn)榉績r(jià)逐步回升帶動估值上揚(yáng)，令早前一些負(fù)資產(chǎn)物業(yè)價(jià)值回升至高于按揭欠額，脫離負(fù)資產(chǎn)行列。