南國花園小區(qū)又被盯上了，她們的困局如何解？

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“業(yè)主大會到底能不能開？”這個問題在南國花園業(yè)主群里，被反復追問。從2024年11月，街道辦首次下發(fā)《整改通知書》，到2025年10月第二次整改要求落地；從新物業(yè)交接現場的老物業(yè)鐵馬對峙，到至今新物業(yè)一年未能進場；從對業(yè)委會個人的天價罰款，到對業(yè)委會的急急如律令......這跨年的小區(qū)業(yè)主自治治理僵局，折射出廣州小區(qū)自治中，街道指導、業(yè)委會履職與物業(yè)博弈的深層矛盾。南國花園小區(qū)的過往故事和曲折經歷，可以從下面文章了解一二（具體請關注公眾號查看）。

從南國花園小區(qū)看，“法”與“罰”、“矛”與“盾”

@廣州#廣州，南國花園道歉了，但誰欠她們和廣大業(yè)主一個道歉？

一、近日一份整改通知，再次引發(fā)連鎖反應

梳理現有材料可見，事件核心圍繞業(yè)主大會的合法性展開：

2024年11月7日：街道辦首次出具《整改通知書》，直指業(yè)委會籌備業(yè)主大會存在程序瑕疵。

2024年11月23日：業(yè)委會堅持召開臨時業(yè)主大會，以書面投票方式表決選聘新物業(yè)，結果顯示97%同意票支持保利物業(yè)進場。

2025年3月：舊物業(yè)瑞華物業(yè)以“表決結果未生效”為由拒絕退場，拉起鐵馬阻攔新物業(yè)，業(yè)主拉橫幅抗議形成對峙。

2025年10月30日：街道辦二次下發(fā)整改通知，重申業(yè)主大會程序問題，據說小區(qū)馬上就出現了物業(yè)大量彩印的此整改通知、并且被物業(yè)積極每戶派發(fā)，見如此操作，有業(yè)主就“搞笑簽批”回應物業(yè)的神操作，被自媒體解讀為物業(yè)和業(yè)主之間的對抗，至今延續(xù)且有增無減的表現。

業(yè)委會對物業(yè)借題發(fā)揮，彩印千份上門派發(fā)不滿；又有業(yè)主文頭略顯不文雅的文頭批示，這顯然預示物業(yè)此舉激化了矛盾。業(yè)主群聊記錄顯示，業(yè)主群體可能已分為三派：支持業(yè)委會“硬剛”物業(yè)、硬剛街道的維權派、擔憂程序瑕疵影響結果的謹慎派，以及對持續(xù)內耗感到疲憊的“躺平派。業(yè)主群里“開大會”與“先合規(guī)”的爭論應該也有過。

二、各方角力：在法規(guī)框架下的立場碰撞

（一）街道辦：是指導監(jiān)督，還是過度干預？

根據《廣州市物業(yè)管理條例》第七條，街道辦負有“指導和協助業(yè)主召開業(yè)主大會、監(jiān)督業(yè)委會履職”的法定職責，但兩次整改通知的合法性需從三方面審視：

首先，程序正當性檢視。如果如業(yè)委會公眾號所述表決材料的審核（管理規(guī)約和議事規(guī)則）、候選人報名資料等等，街道和居委會有受邀，并派人與業(yè)委會一起參與了檢查或確認”，則意味著居委會或街道在過程中有指導幫助行為，重點看幫助指導過程中是否有指出差錯、是否及時提出糾偏意見，若過程中有這樣的指導意見，然后業(yè)委會一意孤行，拒不整改，程序正當性就很充分，如果沒有上述過程的指導，就是大會召開前，冷不丁地在10月30日就個整改指導函，就略有不當了。

其次，居委會和街道的幫助指導責任，要強于監(jiān)管責任。根據中國國情，為了鞏固和提高對城市群眾的管理，我們國家堅持推行居民委員會制度，其本意是聯系群眾、依靠群眾、團結群眾、幫助群眾、組織群眾、引領群眾，所以居委會存在的最大價值是了解群眾需求和疾苦、幫助群眾解決困難、幫助群眾理解和運用法規(guī)解決實際問題。

如果幫助指導的結果，未能滿足人民對美好生活的向往，業(yè)委會依法依規(guī)（有些法規(guī)缺陷很大）辦事，得不到廣大業(yè)主們期盼的結果，又該如何靈活處理？這些才是基層治理，最需要考慮的頭等大事。動輒一紙文件說不符合這個、不符合那個，但是實際問題解決不了，再多的監(jiān)管整改指導函，又有何意義？！

但需承認，若業(yè)委會確實存在操作瑕疵，并且堅持突破當地慣例。比如《議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》合并為一個議題表決，比如在廣州鮮有“送達即參與，沉默從眾”的投票、計票規(guī)則，和廣州歷來嚴苛要求民法典278條“雙三分之二”硬達標形成反差，業(yè)委會想突破這個規(guī)則，街道辦乃至住建保持警惕，乃至出手干預，其顧慮和敏感有其合理性的，可能他們擔心：口子一開，往后成也這個“不和常規(guī)”、敗也這個“不和常規(guī)”，擔心由此導致更多混亂。

這個顧慮當然也不是空穴來風，現在部分唯利是圖的物業(yè)及物業(yè)服務相關方，往往利用“法無禁止即可為”作為口號，首先成立“業(yè)偽會”作為內應，作為保盤或撬盤的首部曲，然后演變?yōu)閾Q物業(yè)保物業(yè)的戰(zhàn)斗，部分小區(qū)中招，由此陷入混亂局面。

但是如果牽扯的不是這個顧慮，而是事關該小區(qū)背后的深層次的利益博弈，或牽扯過往的審批和監(jiān)管責任的話，那就另當別論了。畢竟，有些窗戶紙是不能被捅破的。

關于“參與表決雙三分之二”，民法典其實并未明確定義什么叫“參與表決”。所以從全國各地的實操看，有的地市對“送達即參與”持包容態(tài)度、甚至鼓勵和支持態(tài)度，有的地市則更謹慎、要求明示三個意見的才叫“參與表決”。也就是說，對業(yè)主大會提議要么同意、要么反對、要么棄權，有這樣明確意思表示的，才叫“參與表決”。

筆者看來，怎么定義“參與表決”，關鍵要看議題本身和小區(qū)區(qū)情。要看議題是否對多數業(yè)主有益，或者多少比例的業(yè)主不實際居住在本小區(qū)。不應機械地理解，要靈活地運用。民法典“參與表決”四字，沒有做詳細的法條解釋，這或許不是疏漏，很可能是有意給各地、各小區(qū)一個自由決定的空間。

（二）業(yè)委會：維權先鋒，還是程序越界？

自媒體對業(yè)委會的夸贊聚焦于“為業(yè)主追討7546萬公共收益”“高票選聘新物業(yè)”等成果，但這兩件事，至今未能落地。從法規(guī)視角看，其行為略存爭議：

一方面，不能情緒化做事。“搞笑收文簽批”背后的心態(tài)——表面表達的是對物業(yè)神操作的不滿，也可能含有對業(yè)主行政監(jiān)督視為“刁難”的心緒；這不太好，可能被解讀為“業(yè)主情緒大于法規(guī)”。

另一方面，履職透明度和民主性，可能有待進一步提高。因為有業(yè)主質疑“雙議題捆綁”“公共收益追討進展未公示等”，有些無關對錯的，能調整就調整，議題分開設置，對投票小程序而言就是多幾行代碼而已，對紙質選票而言就是多打幾行字而已，有那么難嗎？硬剛回去，不代表睿智，也不代表剛正不阿，反而給人油鹽不進之感，實屬沒有必要。

硬生生地強硬回復“這樣設置議題，法律沒有禁止，我就不改了”。的確，沒有說錯！甚至，雙議題捆綁，增加了通過難度，也可理解為業(yè)委會的高標準要求自己。但這何苦呢，不利于業(yè)委會樹立樂于用喜聞樂見方式辦事的形象。

同時說明，業(yè)委會的顧問方，有點凌亂了。好像業(yè)委會，不是自己的孩子不心疼，收了業(yè)委會的服務費用，還讓業(yè)委會處于水深火熱中，這個真要不得！

另外，即使動機正當，如程序欠正義、或如欠缺民主、或如沒有主見完全受控于他方（如法顧、會務方等），缺少親業(yè)主意識、一味排斥官方，則易陷入“維權變越權”或“越維權路越艱”的困境。

（三）物業(yè)：合法維權，還是利益阻撓？

瑞華物業(yè)的“神操作”，堪稱物業(yè)阻撓業(yè)主自治的典型樣本，其行為邏輯與行業(yè)通病高度契合：

動因層面，三重利益綁定使其拒絕退場：一是壟斷收益受損，該小區(qū)年物業(yè)費及公共收益規(guī)模可觀，更換物業(yè)意味著長期壟斷利潤終結；二是歷史問題暴露，業(yè)主指控其“侵占公共收益”“消防設施缺失”，新物業(yè)進場可能引發(fā)審計追責；三是開發(fā)商關聯風險，作為前期物業(yè)，其與開發(fā)商可能存在未披露的利益輸送，業(yè)委會履職將威脅開發(fā)商利益。

惡果層面，其行為已引發(fā)連鎖危害：破壞小區(qū)秩序，鐵馬對峙導致業(yè)主換物業(yè)愿望受阻；物業(yè)行為事實上激化了群體矛盾，利用“程序瑕疵”說辭分化業(yè)主；損害行業(yè)信任，使“物業(yè)=霸權”的負面印象加深。

更嚴重的是，其大量復印街道“整改指導函”，小區(qū)內散發(fā)，公眾號內散發(fā)，把其對抗業(yè)委會、對抗業(yè)主大會決議的心態(tài)表現的淋漓盡致，也把街道的整改函當成其攻擊的子彈，行政意見工具化，加劇治理混亂，另也給街道無形抹黑（因為不知道內情的，甚至會以為這整改指導函，就是為物業(yè)提供子彈而發(fā)出來的）。

自以為是的高明，結果是嚴重自傷，且讓街道社區(qū)躺槍，除了激化矛盾，讓業(yè)主更加反感，同時也讓街道社區(qū)感覺被背刺，毫無正面作用！簡直就是，豬隊友呀！

三、破局關鍵：回歸法規(guī)框架下的共識重建

南國花園的僵局，本質是“程序正義”與“治理效率”的失衡，破解之道需三方歸位：

對街道辦而言，應履行“指導優(yōu)先”義務，依據條例建立“問題清單+整改指引”機制，公開整改依據與舉證材料，避免“模糊化追責”。若業(yè)委會確有違規(guī)，需聯合區(qū)房管局提供合規(guī)流程模板；若自身存在指導缺位，則應主動補位而非一味追責。

對業(yè)委會而言，需摒棄“對抗思維”，拋棄法無禁止的思維，盡量在規(guī)則框架下做事，如果要新規(guī)則，一定要和相關方友好溝通，爭取諒解和支持。真正的業(yè)主自治，是“依法維權”而非“以權代法”，更不應是“業(yè)委會的看法，是小區(qū)最大的法”。

對物業(yè)而言，若業(yè)主大會程序最終被確認合法，其必須依法退場；若程序確有瑕疵，也應通過正規(guī)渠道申訴，而非采取“鐵馬阻攔”等過激手段。長期來看，物業(yè)需擺脫“開發(fā)商附庸”身份，轉向“服務提供者”定位，這才是可持續(xù)發(fā)展之道。

草根談：

業(yè)委會舉步維艱，既有法條缺陷的不利枷鎖，又有多數業(yè)主怠與參與小區(qū)事務的尷尬，面對開發(fā)商和前期物業(yè)長期通力合作下，利益受損、房屋衰敗、安全隱患突出的破落局面，真的業(yè)委會的確是心力交瘁。但是，另一面，我們也應該看到：面對業(yè)主和物業(yè)之間的紛爭，街道社區(qū)的確處于非常尷尬處境，兩頭為難。

所以街道及以下的基層，已經無力解決的問題，亟待中央層面從頂層設計角度去解決問題。基本思路無非三個：

1、修改和完善民法典、物管條例、業(yè)主大會與業(yè)委會指導導則、摒棄房屋預售制和前期物業(yè)制度，以業(yè)主利益為核心角度，徹底修改這些頂層制度，從源頭解決矛盾根源。

2、從娃娃抓起，最晚初中課本中，就應培養(yǎng)業(yè)主意識、公民意識，讓他們懂得積極參與社區(qū)和小區(qū)事務、建立民主與法治思維、樹立業(yè)主物權自治意識的重要性；從源頭解決：多數業(yè)主不配稱為業(yè)主、自甘居者的尷尬現實。

3、開發(fā)商和物業(yè)利益，在小區(qū)盤根錯節(jié)，導致小區(qū)對物業(yè)擇優(yōu)選擇、物業(yè)的優(yōu)勝略汰、物業(yè)行業(yè)的市場化，都形同海市蜃樓，最終物業(yè)搶奪市場，多半都靠灰色手段實施，這也是小區(qū)長期不安定的利益根源。

解決這些問題，需要國家層面、中央層級組織，并由社工部，聯合住建住房管理部門來統籌實施。尤其是要先解決以下問題：

（1）如何保障業(yè)主共有物權被依法確權登記，且寫進購房合同；

（2）交房前，如何賦予并保障業(yè)主查驗所有物權和資產的權利；

（3）業(yè)委會成立前，業(yè)主作為甲方，如何能真正成為物業(yè)的甲方；同時，社工部門、物業(yè)管理部門、街道及居委會等，如何在業(yè)主監(jiān)督尚未形成前，承擔起有效監(jiān)管住宅物業(yè)的責任。

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