仲量聯(lián)行發(fā)布《2025年第三季度西安商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》

西安，2025年10月23日——上月，2025歐亞經(jīng)濟(jì)論壇在西安開(kāi)幕，以聚合歐亞新動(dòng)能，共筑可持續(xù)發(fā)展新格局為主題，進(jìn)一步釋放西安在商貿(mào)、科技、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的發(fā)展?jié)摿Α?strong>甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：增量需求有限，空置率小幅下降，租金持續(xù)下跌，新興區(qū)域逐步成長(zhǎng)。物流地產(chǎn)市場(chǎng)：租金筑底企穩(wěn)，租戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩表示：“歐亞論壇的成功舉辦不僅成為深化西安與‘一帶一路’沿線國(guó)家經(jīng)貿(mào)合作的重要里程碑，更通過(guò)國(guó)際級(jí)對(duì)話平臺(tái)的聚合效應(yīng)，顯著提升了西安的城市品牌價(jià)值與全球影響力。可以預(yù)見(jiàn)將有更多跨國(guó)企業(yè)選擇西安作為區(qū)域總部或供應(yīng)鏈樞紐的落腳點(diǎn)，形成‘政策紅利-產(chǎn)業(yè)集聚-地產(chǎn)升級(jí)’的良性循環(huán)，持續(xù)賦能城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。”

甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)

增量需求有限，企業(yè)流動(dòng)搬遷常態(tài)化

2025年第三季度，西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)企業(yè)流動(dòng)日漸常態(tài)化；相反，增量需求有限，全市甲級(jí)辦公樓凈吸納量共計(jì)錄得約9,000平方米。受需求疲軟影響，租金持續(xù)下行。至季末，西安甲級(jí)辦公樓租金收至85.9元/平方米/月，環(huán)比下跌1.1%。由于近半年來(lái)，高新南和曲江板塊新增標(biāo)桿項(xiàng)目入市刺激部分優(yōu)質(zhì)客戶換租升級(jí)，全市空置率小幅微降，下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，季末收至35.1%。

三季度增量需求聚焦專業(yè)服務(wù)（22.3%）、地產(chǎn)建筑（17.4%）、科技互聯(lián)網(wǎng)（16.4%）三大行業(yè)。值得一提的是，由于某大型頭部制造企業(yè)落地非核心區(qū)，制造業(yè)（12.3%）新租面積占比顯著提升，位居第四。此外，由于“拎包入住”逐漸成為客戶的主導(dǎo)性需求，推動(dòng)部分二房東積極與業(yè)主開(kāi)展合作聯(lián)營(yíng)，第三方辦公運(yùn)營(yíng)新租成交重回前五。

租賃規(guī)模方面，以成交數(shù)量統(tǒng)計(jì)，400平方米以下依然是市場(chǎng)主流面積段，需求占比近八成；而300平方米以下的需求占比近七成，環(huán)比擴(kuò)大約9.9個(gè)百分點(diǎn)。

新興區(qū)域加速成熟，高性價(jià)比樓宇持續(xù)吸引需求轉(zhuǎn)移

季內(nèi)，某大型頭部制造企業(yè)在浐灞國(guó)際港設(shè)立新總部，新租面積約1萬(wàn)平方米。隨著西安交通基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，辦公樓市場(chǎng)版圖擴(kuò)容成型。以浐灞國(guó)際港、西咸新區(qū)為代表的新興區(qū)域迅速崛起，憑借優(yōu)質(zhì)的樓宇品質(zhì)與較低的租金優(yōu)勢(shì)，吸引一批頭部企業(yè)關(guān)注。本季度，新興區(qū)域空置率環(huán)比下降7.0個(gè)百分點(diǎn)，去化量高于核心商務(wù)區(qū)。受新興商務(wù)區(qū)分流影響，核心商務(wù)區(qū)租金持續(xù)面臨下行壓力。

未來(lái)展望：供應(yīng)端持續(xù)承壓，西安市場(chǎng)以價(jià)換量趨勢(shì)或?qū)⒃谀甑讖?qiáng)化

2025年第四季度，西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)仍將持續(xù)，低增量需求下，樓宇招商持續(xù)承壓。在市場(chǎng)下行與企業(yè)普遍追求“降本增效”的背景下，部分二房東為達(dá)成年度去化目標(biāo)，可能采取“年底降價(jià)促銷”策略。此外，新入市項(xiàng)目在預(yù)招商階段也會(huì)以更具吸引力的租金條件吸引優(yōu)質(zhì)客戶。雙重影響下，不僅為租金敏感性租戶提供換租搬遷的窗口機(jī)會(huì)，也將在短期內(nèi)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)現(xiàn)有樓宇的去化形成分流壓力。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人何娜表示：“這對(duì)傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)的老舊樓宇形成了顯著的分流效應(yīng)，令其招商壓力持續(xù)加劇。面對(duì)這一市場(chǎng)趨勢(shì)，推動(dòng)硬件設(shè)施的升級(jí)改造與運(yùn)營(yíng)服務(wù)的提質(zhì)增效，或?qū)⒊蔀檫@些老舊項(xiàng)目突圍當(dāng)前下行周期的關(guān)鍵路徑。”

物流地產(chǎn)市場(chǎng)

租金筑底企穩(wěn)，租戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

截至三季度末，西安物流地產(chǎn)市場(chǎng)已連續(xù)12個(gè)月未錄得新項(xiàng)目入市。市場(chǎng)在筑底企穩(wěn)的同時(shí)，逐步開(kāi)啟租戶調(diào)整。一方面，部分主力租戶業(yè)務(wù)波動(dòng)造成倉(cāng)儲(chǔ)需求萎縮，季內(nèi)美團(tuán)優(yōu)選戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)，探索社區(qū)零售新業(yè)態(tài)，同時(shí)退出部分虧損區(qū)域，包括陜西在內(nèi)的18個(gè)省份閉倉(cāng)停業(yè)；此外隆基太陽(yáng)能也受產(chǎn)品庫(kù)存調(diào)整影響，大幅縮減倉(cāng)儲(chǔ)面積。另一方面，部分業(yè)主著手優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，在原有租戶到期退租后，將招商目標(biāo)瞄準(zhǔn)更多租期長(zhǎng)且承租能力更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)租戶，但受限于以上租戶更長(zhǎng)的決策周期以及較小的面積需求，造成部分項(xiàng)目短期內(nèi)出現(xiàn)摩擦性空置。

三季度，受美團(tuán)優(yōu)選及其供應(yīng)商大面積退租影響，空港子市場(chǎng)錄得負(fù)8.5萬(wàn)的凈吸納量，導(dǎo)致全市總凈吸納量錄得負(fù)值。市場(chǎng)整體空置率小幅攀升1.8個(gè)百分點(diǎn)至6.1%。雖然空置率面積略有增加，但全市八個(gè)物流地產(chǎn)子市場(chǎng)中已有五個(gè)達(dá)到或接近滿租，帶動(dòng)租金進(jìn)一步筑底企穩(wěn)。季內(nèi)全市平均凈有效租金環(huán)比保持穩(wěn)定，報(bào)20.4元每平方米每月。

新增供應(yīng)缺位，需求增長(zhǎng)可持續(xù)，支撐租金和資產(chǎn)價(jià)格回升

對(duì)內(nèi)，自2024年開(kāi)始，陜西商品零售額增速超越餐飲零售額，成為拉動(dòng)社零增長(zhǎng)的核心力量；且地區(qū)升級(jí)消費(fèi)潛力較大，消費(fèi)支持類政策成效顯著，年內(nèi)通訊器材、家用電器和音像器材、文化辦公用品、以及家具四類商品均保持雙位數(shù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)食品飲料類剛需消費(fèi)增長(zhǎng)穩(wěn)健。對(duì)外，西北地區(qū)仍處于電商高速滲透以及快遞業(yè)務(wù)量高增長(zhǎng)階段，快遞快運(yùn)企業(yè)在西安的分撥中轉(zhuǎn)需求長(zhǎng)期可持續(xù)。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“西安物流地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應(yīng)缺位，且需求根基深厚，為下一階段租金回升以及資產(chǎn)增值提供有力支撐。”