萬科的未來，真不好說

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大家好，我是地產高富帥。

近期一周，關于萬科的各種新聞也是滿天飛，地產一品塘作為長期深入研究萬科的主流媒體，很多粉絲紛紛來電詢問。

截至今天，小編也沒有發表過任何對萬科本次換帥風波的任何言論觀點。一直以來，地產一品塘的核心觀點都是圍繞行業，圍繞業務本身。

本次事件如今回頭來看，從之前萬科被舉報到如今總裁，董事長雙雙都被帶走調查，再到新董事長的認命，小編已經覺得本次事件已經超出公司經營視角。

地產一品塘也從個人視角對萬科事件的一些個人理解，不談ZZ，只談萬科的經營方面，組織方面的一些核心問題，

萬科的未來，很多人都有自己的視角與觀點，但是不可確認的是，萬科作為深圳國企中的中堅力量，站起來的機率，如今還有多大。

曾經的行業風向標：人才與體系管理標桿

萬科的出現，可以說在中國房地產行業開啟職業經理人體系的絕對領頭羊，當年的"招保萬金"四大上市房企，其中萬科的知名度最高，并在很多領域持續創新。

萬科的物業，萬科的客戶關系體系，萬科的產品研發系統，萬科曾經獨創的建筑研究基地，等等，這在當時房地產的黃金年代，可謂是獨樹一幟。

特別是在王石時代，萬科這家房企內涵文化依然還是情懷與創造力，當年萬科推出的很多營銷策劃案，小編至今都拍案叫絕。

那是行業開啟高速發展的十年，也是萬科對于行業貢獻最大的十年，小編作為這個時期進入地產行業的從業人員，確實也是幸福的。

另外最值得關注的是萬科的人才發展體系，曾經的萬科新動力就是行業的雇主風向標，也是當年校園招聘領域最受歡迎的品牌之一。

在如今地產圈，萬科新動力出身的優秀經理人已經遍布到各家知名房企，曾經的很多萬科人身上都有一個顯著的特點：善于創新，一線業務視角強，有情懷。

在組織管理方面，作為最早形成三級管控體系的大型房企，也是多數大型房企對標的行業領頭羊，也是最早引入全球咨詢公司進行組織優化管理的房地產企業。

時間來到2010年，萬科作為行業領頭羊首次突破千億銷售額，登頂全球銷售規模最大的住宅開發商，千億規模在當時確實非常震撼。

隨后幾年，全國城鎮化建設進入高速發展，民企房企成為了行業的核心主導，高周轉時代開啟，行業逐步進入規模驅動時代。

彼時的萬科，內心有了一些變化，大家應該知道，萬科最早成立的幾年，核心業務并不是房地產開發，多元化投資也是這一時期萬科轉型的關鍵。

最后，萬科集團變成一家投資控股集團，房地產相關的業務，萬科幾乎全部都有涉及，并且形成了一個巨大的業務網絡。

不管是冰雪事業部，還是養豬事業部，物流地產，長租公寓，等等，萬科集團總部漸漸對曾經的核心開發業務形成了弱管控策略，總部偏重戰略管理為主。

彼時多元化投資戰略也是很多其他房企布局的重點，比如龍湖，中海，華潤置地等，但是不同的是，各大房企總部仍然還是對地產業務強管控。

萬科在多元化業務投資方面，也取得了不錯的成績，比如萬科領寓，萬科養老與教育都成為行業領頭羊，不過值得關注的是，冰雪事業部，養豬事業部沒能突破。

另外在傳統行業周邊賽道，比如商業管理，萬科盡管收購了印力集團，但是在前面幾年并沒有引起內部重視，錯過了商業地產整合品牌升級的最佳時期。

整體來看，萬科的上半場，走的相對順利，但是也錯過了一些機會，這與王石退休有很大關系，畢竟靈魂人物缺失，一家公司的文化也在改變。

行業下行，暴露核心經營風險

可以看到，行業進入2018年以后，其實增量已經有減弱的趨勢，規模驅動時代這一特殊時期的運營策略，已經開始走下舞臺，

彼時的萬科核心業務仍然是房地產開發，但是經歷多年的多元化投資，很多業務并不聚焦，其長期運營短板也開始暴露出來，盈利能力弱，可持續行不高。

這一時期，很多房企已經開啟了第二增長曲線：不動產運營與資管，但是萬科獨特的運營體系下，核心關鍵仍然還是增量為主，拿地賣房子思路并沒有改變。

加上這一時期，萬科的職業經理人體制驅動下，一線城市公司仍然還是超級放權戰略，一線總經理深知此道，為了拿地而拿地，為了規模而規模，已經是這一時期的關鍵詞。

大家應該知道，萬科的城市總基本上是每隔3-4年會輪流變動一次，在這幾年時間內，總經理最大的訴求就是規模，拿地驅動數據增長，有了數據大家才有高額獎金，

在純數據增量刺激下，人的貪戀被迅速激活，很多總經理為了能迅速提升銷售，很多土地風險被放在一邊，很多土地配套成本被遺忘，商辦存量日益增高。

于是，在很多城市我們可以發現，萬科幾乎沒有可售住宅項目了，但是其土地儲備又大的驚人，個個都是難啃的骨頭，或許也都是多個前任總經理留下的坑。

說的再簡單一點，很多總經理也非常明白萬科的考評體系，不管后面如何，先完成當下任務，把高周轉快速開發銷售玩到極致，至于風險全部忽略。

2010-2017年，可以說萬科的總經理是最難挖的，因為實在是權利太大，想當年小編聽到最多的一句話就是："給一個總裁崗位，很多城市總都不一定愿意離職".

因此，這一時期開始，萬科的很多雷就已經埋下了。

雷點持續：“九哥”浮出水面

隨著萬科雷點的迅速開啟，各地項目的供應商，萬科內部員工的跟投，萬科旗下參股的金融平臺融金所等，都在這一時刻暴露出問題。

最大關鍵點還是行業持續下行，很多項目出現虧損，早期大家都大賺特賺的時候，很多問題也不會擺在排面，但是如今已經關系到很多人的基本生存問題。

早在萬寶之爭這一特殊時期，萬科還是一邊倒的被大眾支持與認可，為何轉眼幾年時間，萬科就很快變成輿論塌方。

這在一系列的變化與輿論之中，這十幾年有一個大佬是一個關鍵點：ZJS，深圳地產金融圈的大佬級人物，當年萬寶之爭背后的功臣。

從其出身就注定不會平凡，作為建設銀行出身的融資高手，前面多年就是為萬科集團融資，特別是在2007-2010年這幾年，融資額度高達千億。

隨后直接加盟萬科集團，擔任高級副總裁，牽頭萬科集團資金管理，這也是很多房企喜歡的操作，直接挖放貸的金融高管過來擔任資金負責人。

J哥在萬科可以說是完成了職業生涯的最巔峰，不僅僅在萬科投融資業務做到了頂級，并且在合伙人體系，與跟投制度方面都創造了行業先例。

J哥得到的權限也隨著業務擴大逐步加強，最牛逼的就是萬科直接持股了一個投資平臺，上海萬豐友放投資有限公司，還有后面更出名的融金所。

這種操作其實在當年屬于一個真空地帶，在現在來看其實有類似非法集資的邏輯，但是由于當年跟投都賺錢，大家也沒去多關注。

其實出問題，最關注的仍然還是人性，這一操作一方面避免了核心員工流失，大家都是一家人，有錢一起賺，包括后面的萬寶之爭，J哥都是充當了大金主。

J哥加盟融金所，幫萬科奪回核心管理權，這也讓他的威望迅速提升，當年直接提拔成為萬科總裁。

這一系列的操作可謂是教科書級別，小編都不敢往深入想，多少員工的錢直接投入到自己的一個融資平臺，但是沒有第三方監控體系。

后面的多個舉報，才讓這系列的操作有了一個基本還原，大家徹底懵逼了，萬科似乎跟恒大這種企業，沒有本質上的區別，還是在玩金融游戲。

最后的結局：萬科的未來

從深鐵完全義無反顧的支持萬科，到XJ與ZJS的被帶走，在回顧前段時間深圳某位前領導的落馬，似乎都有一根線在牽連。

深鐵集團作為深圳國企，屬于國資委直接管轄，真金白銀投入了幾百億，造成持續虧損不說，這其中國有資產的流失，誰來背鍋。

要知道，如今上頭對這種金融游戲是深惡痛絕的，也是風險極高的操作，已經有多個曾經的世界500強企業在金融游戲漩渦中消失。

其次，深鐵已經是萬科第一大股東，萬科已經是半個國企，絕不能繼續這種操作，深鐵已經在無腦救萬科道路下走偏了。

如果這種操作繼續，還有人會問，如果繼續投錢給萬科，那么為什么不投錢給華僑城，華僑城也是深圳親兒子，曾經的深圳文旅扛把子。

如今這幾天，還有人在討論YL可能也進去了，小編倒覺得這都不是一個值得討論的話題了，萬科變天是必然，萬科的未來，真不好說。

今天就聊到這里，對今天分享的內容，歡迎大家留言討論。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業經歷，16年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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