9月無錫樓市分化加劇！有板塊單價破3.8萬，也有板塊“零成交”

據(jù)克而瑞無錫數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2025年9月無錫商品住宅最新成交均價20129元/㎡，環(huán)比下降9.12%，同比下跌11.12%。

從區(qū)域來看：

9月，全市六大區(qū)域成交價格跌多漲少，其中，濱湖區(qū)跌幅最高，達(dá)15.7%，新吳區(qū)受上月低價格影響，均價漲幅16.55%。整體來看，城市中心及以南地區(qū)成交價格相對堅挺，邊緣區(qū)域價格抗跌性相對較弱。

從價格來看：

經(jīng)開區(qū)成為商品住宅成交均價最高的區(qū)域，成交均價28717元/㎡，環(huán)比上月跌幅1.44%；

新吳區(qū)成為本月商品住宅成交均價墊底區(qū)域，成交均價17382元/㎡，相較于8月份成交價格上漲，漲幅16.55%；

具體各區(qū)域、各板塊的價格有何變化呢？

下面幾張圖告訴你↓

成交均價2.5-3.0萬+：2個——經(jīng)開區(qū)、梁溪區(qū)；

成交均價2.0-2.5萬：1個——錫山區(qū)；

成交均價1.5-2.0萬: 3個——濱湖區(qū)、惠山區(qū)、新吳區(qū)。

從各區(qū)域成交均價來看，本月僅有經(jīng)開區(qū)、梁溪區(qū)房價在2.5萬以上，房價在2萬-2.5萬之間的區(qū)域僅有錫山一個區(qū)，濱湖區(qū)、新吳區(qū)、惠山區(qū)則價格維持在2萬以下。

從板塊成交均價來看：

成交均價3萬+板塊：5個，數(shù)量較上月多1個，集中在經(jīng)開和梁溪兩區(qū)，分別為南長北板塊、太湖廣場板塊、大劇院板塊、蠡湖新城板塊和華莊板塊。

成交均價2.5萬+板塊：8個（相較于8月多2個板塊）；

成交均價2萬+板塊：7個（相較于8月少3個板塊）；

成交均價1.5萬+板塊：12個（相較于8月多2個板塊）；

成交均價1萬+板塊：12個（相較于8月多3個板塊
）；

9月無錫樓市呈現(xiàn)出"整體下行、內(nèi)部分化"的顯著特征。核心區(qū)域憑借優(yōu)質(zhì)的資源配置和區(qū)位優(yōu)勢維持著價格韌性，而邊緣區(qū)域則在市場調(diào)整期面臨更大的價格壓力。這種分化格局預(yù)計還將持續(xù)，市場的價格體系正在新一輪調(diào)整中尋求再平衡。

2025年9月，經(jīng)開區(qū)整體成交均價28717元/㎡，環(huán)比下跌1.44%，同比下跌7.64%。除和暢板塊、奧體板塊外，其余板塊均有不同程度的下跌，其中，市政府板塊單月跌幅達(dá)20.7%。具體來看，本月經(jīng)開區(qū)5個板塊中，大劇院板塊、華莊板塊價格突破3萬+。

從項目熱銷榜來看，位于奧體板塊的華發(fā)中央首府，以成交面積約0.4萬㎡持續(xù)位居區(qū)域成交面積榜第一位，月成交29套。華莊板塊華僑城·雲(yún)湖別院和奧體板塊奧體潮鳴分別以成交面積約0.38萬㎡及0.3㎡位列第二、第三位。

惠山區(qū)

9月，惠山區(qū)整體成交均價16167元/㎡，環(huán)比跌幅1.36%，同比跌幅17.44%，從今年的成交均價看，惠山區(qū)均價持續(xù)性下探，當(dāng)前已至近一年成交均價底部。

從板塊來看，本月各板塊成交均價漲跌各現(xiàn)，其中，過半板塊仍呈現(xiàn)“零成交”。其中，天一新城板塊成交均價為19085元/㎡，是惠山區(qū)均價最高的板塊，相較于上月上漲2.7%，其次為惠山新城板塊均價為16322元/㎡，環(huán)比跌幅14.05%。

從9月惠山區(qū)商品住宅熱銷榜來看，本月惠山區(qū)成交項目排行榜TOP10中，惠山新城、天一新城板塊項目依舊占主導(dǎo)地位。其中，位于惠山新城板塊的大華錦繡前城繼續(xù)以0.89萬㎡成交面積成為區(qū)域第一，月成交75套。此外，天一新城板塊的萬科樟灣國際和錢橋板塊的南山美的·云上四季分列項目熱銷榜第二、第三位，單月成交面積分別為0.3萬㎡、0.25萬㎡。

濱湖區(qū)

從板塊來看，濱湖區(qū)除馬山板塊、山水城板塊、新體板塊以外，其余板塊都出現(xiàn)上漲。其中，本月蠡湖新城板塊均價31042元/㎡，板塊環(huán)比漲幅4.44%，是當(dāng)月濱湖區(qū)均價最高的板塊。

從9月濱湖區(qū)商品住宅熱銷榜來看，南泉板塊、梁溪河板塊各占2個、胡埭板塊、山水城板塊、蠡湖新城板塊、馬山板塊、漁港板塊及新體板塊各占1個。

其中，位于胡埭板塊的西溪蘭園以3.37萬㎡成交面積位居第一名，月成交302套，位于山水城板塊的中信泰富玖著和梁溪河板塊的錦上榮曜分列二、三位。

錫山區(qū)

9月，錫山區(qū)商品住宅成交均價20418元/㎡，相較于上月上漲2.17%，同比上漲9.22%。

從板塊來看，9月錫東新城、東亭、薈聚三大板塊成交均價突破2萬元/㎡，其余板塊均價都低于2萬元/㎡。值得注意的是，東北塘板塊本月價格環(huán)比跌幅28.43%。

從熱銷榜TOP10來看，9月錫山區(qū)有3個項目成交均價突破2萬元/㎡。其中，位于東亭板塊的和居·天元瓏廷成交0.82萬㎡，為區(qū)域成交面積第一名，月成交50套。錫東新城板塊彰泰融創(chuàng)·春岸雅筑和山河九里分列榜單第二、第三位。

新吳區(qū)

本月新吳區(qū)成交均價17382元/㎡，環(huán)比上漲16.55%，同比下跌10.03%。

區(qū)域內(nèi)成交均價最高的板塊為旺莊路板塊，板塊在建發(fā)青江悅府單項目的成交支撐下，板塊成交均價28635元/㎡；其次是泰山路板塊，成交均價為18955元/㎡，環(huán)比漲幅3.14%。

從成交面積來看，9月新吳區(qū)熱銷TOP10項目，泰山路板塊、工博園板塊、空港碩放板塊各占2席，坊前板塊、梅村板塊、鴻山板塊、新區(qū)城鐵板塊各占1席。區(qū)域成交面積TOP1為大華公園城市，9月成交面積為0.34萬㎡，月成交29套。工博園板塊熙樾府和空港碩放板塊中信·云上都會，分別以0.12萬㎡、0.09萬㎡成交面積位列9月新吳區(qū)商品住宅熱銷榜第二、第三位。

梁溪區(qū)

本月，梁溪區(qū)商品住宅成交均價27452元/㎡，環(huán)比跌幅2.83%，同比漲幅3.57%。區(qū)域內(nèi)南長北板塊成交均價堅挺，維持在均價3.0+萬元/㎡水平，其次為太湖廣場板塊成交均價33163元/㎡，環(huán)比漲幅15.76%。

從成交熱銷榜來看，市中心板塊保利達(dá)江灣城以0.18萬㎡成交面積位列熱銷榜第一名，月成交13套。盛岸山北板塊山河萬物及南長北板塊安居·仁恒·夾城里分別以0.17萬㎡、0.14萬㎡位列第二、第三位。

作為無錫的主城區(qū)，梁溪區(qū)9月熱銷項目仍以改善為主，熱銷榜前十中，無項目成交均價低于2萬元/㎡；南長北板塊安居·仁恒·夾城里成交均價最高，為38921元/㎡。

2025年9月，無錫商品住宅市場延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢，各區(qū)域表現(xiàn)顯著分化。從價格表現(xiàn)來看，核心區(qū)域展現(xiàn)較強韌性，其中梁溪區(qū)成交均價27452元/㎡，同比仍保持3.57%的漲幅，南長北、太湖廣場等核心板塊價格穩(wěn)居3.3萬元/㎡以上；而邊緣區(qū)域持續(xù)承壓，惠山區(qū)均價已跌至16167元/㎡，同比跌幅達(dá)17.44%，且過半板塊出現(xiàn)"零成交"現(xiàn)象。這種"核心抗跌、邊緣承壓"的格局預(yù)計將在未來半年內(nèi)持續(xù)深化。

從市場需求結(jié)構(gòu)來看，改善型需求成為市場主導(dǎo)力量。梁溪區(qū)熱銷榜前十項目均價均超過2萬元/㎡，南長北板塊安居·仁恒·夾城里更是達(dá)到38921元/㎡的高位；經(jīng)開區(qū)內(nèi)奧體、華莊等板塊的高端項目持續(xù)熱銷，反映改善需求釋放較為積極。相比之下，剛需市場表現(xiàn)疲軟，除新吳區(qū)在低基數(shù)效應(yīng)下出現(xiàn)短期回升外，其他區(qū)域剛需項目去化均面臨較大壓力。

短期來看，市場分化格局將進(jìn)一步加劇。核心區(qū)域如梁溪區(qū)南長北板塊、經(jīng)開區(qū)奧體板塊等，憑借優(yōu)質(zhì)的資源配置和產(chǎn)品力，價格有望率先企穩(wěn)；而惠山區(qū)、新吳區(qū)部分邊緣板塊仍將面臨價格下行壓力，需要更長時間完成筑底。

隨著改善需求的持續(xù)釋放和土地供應(yīng)"低密化"趨勢的傳導(dǎo)，高品質(zhì)改善項目將繼續(xù)引領(lǐng)市場復(fù)蘇。蠡湖新城、錫東新城等具備發(fā)展規(guī)劃利好的板塊，在配套逐步完善后，有望成為下一輪市場熱點的潛在區(qū)域。

長期來看，無錫房地產(chǎn)市場將完成從"規(guī)模擴(kuò)張"向"質(zhì)量提升"的轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品力取代地段成為核心競爭力。預(yù)計將形成以核心區(qū)高端改善、新興區(qū)域品質(zhì)改善、外圍區(qū)域保障剛需的三層市場結(jié)構(gòu)，各細(xì)分市場將呈現(xiàn)更加鮮明的差異化特征。

總體而言，無錫樓市正處于新舊周期轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，市場參與者需適應(yīng)從"普漲時代"到"分化時代"的轉(zhuǎn)變，準(zhǔn)確把握各區(qū)域板塊的差異化發(fā)展軌跡。

注：本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)立場，供參考。

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