這下熱鬧了！國家隊這是跑售樓處發錢？

十一假期這些天，超級網紅城市重慶徹徹底底熱鬧了一把！

千廝門大橋，上去就堵住；洪崖洞，進去就下不來；解放碑步行街，到處人擠人；磁器口，到處是打卡小姐姐…

重慶不出意外地又在黃金周熱門旅游目的地榜單砍下TOP 5。

然而！旅游景區再熱鬧似乎也沒有重慶樓市熱鬧。

假期里，重慶推出支持了改善性住房消費系列創新舉措，涵蓋房票安置、購房支持、住房供應、促銷活動及存量用房盤活等多個方面。

其中，在推廣房票安置制度方面的舉措最為亮眼。

咱們這兒直接上重點——

首先，加大房票安置比例，穩步推進城中村和危舊房改造，鼓勵區縣在國有土地上房屋征收、城中村改造等項目中擴大房票安置比例；

第二，鼓勵開發商加大使用房票購房的優惠力度，用房票買房享受的折扣會更大；

第三，積極探索房票有限轉讓、差異化獎勵等，以及提供入學、裝修補助、家電補貼等優惠政策。

你仔細看這三條措施，其實已經形成了一個環環相扣的政策閉環，共同的目的其實只有一個：

最大限度地發揮房票政策的效力。

加大房票安置比例，相當于是從源頭上創造并擴大精準需求。

穩步推進城中村和危舊房改造，并且給出了具體鼓勵措施，本質上就是在告訴大家：

房票安置這個事兒要全面提速，且房票適用范圍從城區擴大到了周邊區縣。

如果你熟悉重慶市的大致構造，就會秒懂這個事兒到底有多猛。

鼓勵開發商加大使用房票購房的優惠力度，等同于強化了圍繞房票而形成的補貼。

如此一來，便形成了一種價格激勵機制，這也是政策的關鍵一環。

你琢磨，如果房票只是等額換購，吸引力有限。

如果通過政策激勵甚至真金白銀，鼓勵開發商對持房票購房者給予比普通現金購房更大的折扣，對于重慶的房價基數而言，立馬就能顯現出差別——

譬如說，一套商品房市場價100萬，房票面值也是100萬，但持房票購買能額外5%的折扣，這就相當于用100萬面額的房票買到了總價105萬的房子。

老百姓買到就賺到，開發商也相當于花財政的錢請自己的客，一不小心雙向奔赴了。

站在政策端的角度來考慮，本質上是讓來自上游的精準滴灌更加量大管飽。

而積極探索房票有限轉讓、差異化獎勵及提供附加優惠，本質上是在增強房票的流動性和靈活性，說得再直白一點，就是增強房票的金融屬性。

現實生活中可能經常遇到這樣的情況：

拆遷戶本人，已有住房或離開本地，不需要房子，他可以將房票變現或轉讓給本地親友購房。

這實際上解決的是一個“需求錯配”的問題：

畢竟不是所有拆遷戶都有即時購房意愿，轉讓機制讓這部分沉睡的需求能夠被激活，由市場上真正的購房者來接盤，從而確保了房票最終都能轉化為有效交易。

除此之外差異化獎勵和提供入學、裝修補助、家電補貼等優惠政策，同樣體現了政策的精準性，以及切切實實消除購房后顧之憂。

咱們有一說一，差異化獎勵本身確實有一股子促銷味兒，而“提供入學、裝修補助、家電補貼等優惠政策”——

一方面解決了不少拆遷家庭最關心的子女教育問題，是巨大的吸引力；

另一方面也能直接降低置換的摩擦成本，減少居民“買房-裝修-入住”這一完整鏈條的總支出。

這個賬，真是徹底算到家了！

十一期間，重慶市出臺的這把新政堪稱地產界的一鍵三連！

擴大購房需求，給市場提供了燃料；

圍繞房票精準滴灌，添加了助燃劑；

眼瞅火燎得挺旺，上了把搞活操作并附贈一大把紅包。

從最直截了當的層面看，這個精妙的設計，充分體現重慶市上上下下“千方百計防卡殼，一心一意謀去化”的思想感情。

之所以搞這么大陣仗，環環相扣地去干這個事兒，跟重慶樓市當前的去化形勢大有關系——

今年上半年，重慶市中心城區的新房供量只有130萬㎡，成交規模卻干到245萬㎡，單從賬面上看，供需倒掛四舍五入能有近一倍。

過去三年累計減少庫存規模約600萬㎡，去化周期壓縮至僅有7個月，放在全國都算庫存周期緊張的。

那有老鐵說了：新房賣得這么好，還急個錘子？

你別急，目前重慶新房真正賣得巴適的，主力是中心城區的改善盤和四代宅——

位于渝北區的璞印金開，今年3月份首開，去化率90%； 位于渝北區的龍湖御湖境，今年5月份首開，去化率90%、6月份加推，去化率88%； 位于江北區的華潤嘉宸，5月份首開，去化率84%； 位于江北區的聯發觀音橋，6月份首開四代宅，去化率75%…

目前，整個重慶在售的較高品質住宅項目大約100-110個，如果不出意外的話，“縮量提質”+“供應好房子”的力度后面會有增無減。

這可不是咱們瞎忽悠，你從重慶2025年土拍供應就能看出來——

觀音橋、冉家壩、金開大道這種核心地段的土地供應相當有存在感，成交樓面價價過萬的地塊比比皆是…你還別嫌樓面價過萬少，重慶房價才多少錢？

可是二手房市場，卻基本上是另外一幅景象——

中指研究院（CIH）數據顯示：截至2025年6月末，重慶二手房掛牌量突破了34萬套，再度創下歷史新高。

主城九區在今年3、4、5月份分別干到12941套、13069套和10509套的成交記錄之后，便轉而掉頭向下。

從結構上看，三房、四房戶型占比在60%以上，是絕對的市場主力，兩房及以下戶型占比約30%，去化流速也相對較慢；

5-15年房齡的二手房占比超過70%，其中6-10年房齡的次新房因配套成熟、品質相對較好，成為市場主流；

20年以上房齡的老破小占比約10%，雖然占比不高，但真正想要賣出并不容易…

從新房去化的視角來看，咱都不用說目前市場上那些炙手可熱的新房、四代宅跟老破小的代差有多大，就是跟二手房市場上最受歡迎的6-10年房齡的次新房相比，那都24K純降維打擊！

在這種情況下，你要將存量房市場的老鐵轉化成為新房市場的增量購買力，最簡單直接、藥到病除的方法就是加大城市更新+房票安置力度。

這不巧了嘛？最近這兩年，重慶正在進行大規模的城市更新：

尤其是城中村和舊城區改造進行得轟轟烈烈，根據規劃，重慶2025年要實施150個城中村改造項目，涉及1.57萬戶居民。

目前城中村和舊城改造仍在起步階段，接下來幾年里大概率不僅會持續，而且力度還會更大。

而這些老鄉里，并不會如想象一股腦扎緊當前的新房市場，一是因為面積端和價差明顯、二是地緣客戶存在感相當高。

手握房票的老鐵里相當一部分會轉化成為二手房市場的購買力，尤其是次新房賽道。

而這很可能形成兩個衍生現象：

將次新房房東趕到新房市場去，順便一把改善次新房存量市場預期。

所謂兵馬未動，糧草先行，在城中村和舊城改造的過程中將頗有誠意且形成閉環的房票安置政策前置——

不僅是為后續的購買力轉化掃清障礙，更有利于穩固當前新房市場的基本形勢。

重慶當前的房票安置政策——

本質上是未來幾年城市更新工作的配套措施，更是一場關于城市未來與居民生活品質的供給側改革。

站在更高的維度來看，還是在積極精準響應高層對于建設“好房子”的指示。

最樸實的理解就是：加大房票安置在好房子落地的過程中，扮演了積極的推進作用，大大縮短了“好房子”走進千家萬戶的流程。

10月11日國新辦舉行新聞發布會，住建部有關領導一針見血地指出：

大力推動“好房子”建設。一套好房子，直接關系千家萬戶的幸福感、獲得感和安全感。“好房子”建設也是城市更新進入新階段的核心引擎。

倪部長在詳細介紹推動“好房子”建設的5項重點工作時提到：要在好的標準、好的設計、好的建材、好的建造、好的運維下功夫。

簡單理解就是，“好房子”建設將是貫穿未來多年的政策，而且要求愈發明確，是對全國范圍內的總體要求。

理解了這個事兒之后，返過頭在再看重慶剛剛推出的這套“環環相扣”的房票玩法——

看似是為本地樓市量身定制，但更為精妙之處在于，提供了一個超越區域性、具備全國性參考價值的政策工具包和系統性思維范本。

對于同樣面臨庫存壓力、亟需推進城市更新和“好房子”建設的城市而言，重慶經驗至少可以總結出以下三點關鍵啟示：

其一，政策發力必須形成邏輯閉環。

這些年來，很多城市也用過房票，但效果有目共睹，關鍵差距就在于政策的完整性。

重慶方案的邏輯，通過擴大房票安置、開發商額外折扣以及允許轉讓、附加獎勵，形成了“源頭發力→中間激勵→末端搞活”的完整鏈條。

沒有源頭發力，是無米之炊！

沒有中間激勵，會動力不足！

沒有轉化交易搞活，需求便會僵化！

重慶經驗似乎也在提醒其它城市反思：單一的政策猛藥是否依然奏效？

未來是不是更需要這種組合拳式、能自我循環式的精密政策設計？

其二，去庫存與城市升級，必須齊頭并進、高度協同。

根據過往經驗，去庫存是短期且周期性任務，而城市更新是項長期工程，各玩各的似乎才是常態。

但重慶的實踐是啥？

以城市更新創造精準需求，再將此需求通過市場機制，譬如給房票加碼流通導向促進庫存去化，也就是二級市場的新房和三級市場的次新房，最終推動整個城市的住房品質升級。

用一套機制同時解決“需求哪里來？”、“錢花哪里去”以及“人往哪里去？”三個核心問題。

說得更直白點，短期目標和長期目標相互打配合，避免各玩各的。

這與高層強調的建立“人、房、地、錢”要素聯動機制高度一致。

發展到今天這個階段，房地產市場能否平穩健康發展，根本上就取決于“人、房、地、錢”四類要素資源的配置效果。

其三，要全面激活市場，關鍵在于“賦能”而非“包辦”。

個人認為，這是重慶本輪新政最值得稱道的一點。

它沒有大包大攬，而是巧妙賦能給全鏈條上的每一名參與者——

通過有限轉讓和差異化獎勵，賦予其金融屬性和靈活性，讓它從一張購房憑證變成了可以流通的資產權益，這是給房票賦能。

通過鼓勵開發商其提供額外折扣，促成財政讓發力、房企讓利共同做大蛋糕，激活了供給端的積極性，這是給開發商賦能。

拆遷戶可以選擇自己住，也可以選擇轉讓變現，既可以買新房，也可以買二手房…這種選擇權極大地提高了政策的接受度和轉化效率，這是給購房者賦能。

當前，我們正站在“十四五”收官與“十五五”開局的關鍵時刻。

接下來，住建部將指導各地將以編制和實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，根據人口變化確定住房需求，科學安排土地供應、引導配置金融資源。

在“十五五”期間，“以人定房、以房定地、以房定錢”的思路，將在推進房地產市場供需平衡、結構合理的過程中扮演關鍵角色。