九救萬科耗資260億 深鐵會否墜入深淵

連續9次輸血萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）了，深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵”）已經掏出了近260億的真金白銀。但是萬科9月的銷售額只有91.8億元，依然同比下降了45.16%，環比降幅只比8月收縮了2.58個百分點，而同期百強房企9月環比增長11.9%。

在市場還沒有止跌回穩的情況下，萬科的虧損仍然在加大。那么深鐵能夠憑借一己之力，拯救大兵萬科嗎，亦或是沒有救得了萬科，反而把自己拖累至死？

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深鐵輸血260億

9月17日，萬科披露稱，公司第一大股東向公司提供不超過20.64億元借款，用于償還公司在公開市場發行的債券本金與利息，借款利率為LPR減66個基點，目前為2.34%，借款期限不超過3年。

這是深鐵集團年內第九次向萬科提供股東借款。據萬科公告，加上本次借款，深鐵向萬科提供的借款累計達到259.41億元。

來自深鐵的借款有望幫助萬科緩解在公開市場的債務壓力。根據Wind數據，萬科在公開市場的境內債務金額為279億元，其中2025年9月份到期債券本息合計為20.64億元，和本次萬科向深鐵借款金額相同。未來12個月內，兌付高峰發生在2025年12月份，萬科將有本息合計58.71億元的債券到期。

深鐵一直向萬科輸血，其意一是向市場釋放對萬科的信心，二是希望市場得以好轉，萬科能夠靠自己的造血來償還債務。但是，2025年半年報顯示，萬科的凈虧損額119億元。

顯然，萬科還在財務的泥潭中越陷越深。為了避免因債務違約而引發的一系列負面影響，萬科除了有深鐵的借款以外，正通過新增融資、大宗交易、推進存量盤活及回款等多種方式獲得流動性支持。

新增融資方面，萬科發布的2025年半年報顯示，上半年合并報表范圍內新增融資和再融資249億元。

大宗交易方面，上半年萬科通過開展大宗交易，完成13個項目交易，涵蓋辦公、商業、公寓、教育等業態，簽約金額64.3億元。

推進存量盤活及回款方面，萬科開發業務體量龐大，在近幾年高速發展的過程中，沉淀了部分難以短期變現的資源，面對當前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要。今年上半年，萬科通過推進存量盤活，實現回款57.5億元，近三年累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元。

就連曾被萬科創始人王石稱之為“偉大事業”的松花湖冰雪業務，如今也被萬科變賣了。

萬科從2011年接手松花湖冰雪基地項目，為項目投資了400億元。但是該項目一年的收入只有2-3億元，如果以這個計算，要100年以上才能收回成本。而且公開的數據顯示，該項目2016-2017年每年凈虧損分別為-0.81億元、-0.46億元。

如今，萬科已經悄然將該項目變賣，沒有公布交易細節，也沒有公布價格。看來，萬科實在是忍受不了。

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萬科拿地銳減

深鐵今年9次為萬科輸血，就是希望能夠恢復購房者對于萬科的信心。

但是今年房地產市場依然沒有能夠走出頹勢。2025年1-9月，TOP100房企銷售總額為26065.9億元，同比下降12.2%，降幅較1-8月收窄1.1個百分點。

但是在百強房企中，保利發展前9個月的銷售額已經突破了2017億元，位居首位。其中9月單月，TOP100房企銷售總額環比增長11.9%，建發、濱江、金茂、保利置業等房企銷售表現較為強勁。

而9月，萬科的銷售額為為?91.8億元?，同比下降45.16%，顯然相較行業下跌得更多。

明眼人都知道，深鐵是希望通過為萬科輸血，讓萬科能夠靠自身的造血渡過難關。但目前看來，一是房地產市場還沒有止跌回穩，二是萬科相對于其他行業龍頭來說，下跌幅度依然過大。

再者說，今年前9個月，萬科的銷售額依然有1002.9億元，位列行業第六名，但是今年前9個月，不完全統計，萬科拿地的數量僅有7塊。

2025年9月30日，萬科在蘇州拿地，耗資11.55億元，萬科持股53%。此前，2025年5月，萬科開啟與地方平臺合作模式，接連在鄭州、成都、武漢拿地。在鄭州，萬科聯合體5.28億底價吃下城改地塊；在成都，注資1.57億控股拿地平臺；在武漢，萬科聯合湖北長投競得武漢經濟技術開發區17C1沌口片區住宅地塊。7月2日，萬科參股的石家莊萬科潤德璟翠房地產開發有限公司成功摘得石家莊3宗住宅用地，共計斥資8.94億元。

拿地前后不足30億，也就說，接下來萬科在核心一二線城市優質地塊不多了，這也將影響接下來萬科的銷售。

再者說，如果接下來銷量還不能穩住，那么銷售一直疲軟的萬科會不會拖垮深鐵？

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深鐵咬牙硬撐

今年以來，出手拯救萬科的深鐵借給萬科近260億，那么深鐵自身情況如何呢？它還能源源不斷地拿出真金白銀來嗎？

公開財報顯示，深鐵其實也不富裕:上半年其營收只有約為72.84億元，同比減少21.67%，受萬科的影響，上半年凈利潤虧損約為33.61億元，虧損額度同比收窄約4.32億元。這說明，深鐵是咬著牙在支持萬科。

深鐵集團曾是全國地鐵行業盈利標桿， 2019年-2023年深鐵集團分別實現凈利潤116.67億元、111.02億元、28.90億元、8.66億元、7.89億元，過去五年利潤總額為273.14億元。

然而，2025年4月29日，深鐵集團2024年合并報表范圍內，發生虧損334.61億元，背后是因2024年萬科494.78億元虧損拖累，過去5年273億利潤一夜清零，可謂是一年回到解放前。

深鐵咬牙的目的是希望撐到地產回暖的時候，能夠從萬科身上把錢再賺回來。

但是，值得注意的是深鐵集團對萬科的持續性輸血，將在未來收獲怎樣的成果，還有待觀察。現時，深鐵集團要面對的問題（萬科、債務、虧損、毛利下降），還有地鐵建設與地產收益的錯配問題，都考驗深鐵集團的處理能力。

目前，深鐵也許冀望政府出房地產政策，推動房地產市場復蘇，實現房價止跌回升。短期內，通過技術溢價、政策支持提升，把地鐵周邊房價提升去，以解燃眉之急。萬科自然會好轉，深鐵也會迎來轉折點。但這一切能夠如愿嗎？

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