謝逸楓:國(guó)慶樓市冷熱分化，北上深火熱，廣杭降溫誰(shuí)能逆襲？

文/謝逸楓

今年國(guó)慶假期樓市總體表現(xiàn)為冷熱不均、城市分化，點(diǎn)狀火爆，區(qū)域降溫的局面。其中北上深等少數(shù)城市火熱點(diǎn)，廣杭成等大多數(shù)城市降溫。毫無(wú)疑問(wèn)，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，防止再下跌風(fēng)險(xiǎn)是首要任務(wù)，政策需強(qiáng)刺激。

得益于節(jié)前松綁限購(gòu)、公積金貸款、稅收的利好政策刺激，北京、上海、深圳等核心城市新房網(wǎng)簽量均出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。大多城市從實(shí)際認(rèn)購(gòu)量、成交量、看房量、來(lái)電量數(shù)據(jù)顯示，受假期出行潮、網(wǎng)簽暫停的影響，樓市降溫非常明顯。

中指數(shù)據(jù)顯示，10月1日-8日北京新建商品住宅日均成交0.61萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)52%。二手房日均成交19套，同比增長(zhǎng)73%。9月新建商品住宅成交46萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)21%，同比增長(zhǎng)22%。二手房成交1.6萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比增長(zhǎng)19%。

中原數(shù)據(jù)顯示，假期期間上海樓市成交表現(xiàn)穩(wěn)定，新建商品住宅成交面積1.73萬(wàn)平方米。中指數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期期間（10月1日-8日），上海新建商品住宅日均成交0.62萬(wàn)平米，較去年國(guó)慶假期僅小幅增長(zhǎng)3%。

中指數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期期間（10月1日-8日），深圳新建商品住宅日均成交0.23萬(wàn)平米，較去年國(guó)慶假期增長(zhǎng)22%。毫無(wú)疑問(wèn)，預(yù)計(jì)10月交易活躍度將繼續(xù)上升，短期內(nèi)難改市場(chǎng)‘以價(jià)換量’態(tài)勢(shì)，政策有望進(jìn)一步寬松。

廣杭成樓市降溫明顯，10月1日-8日，廣州新建商品住宅日均成交面積0.81萬(wàn)平，同比下降4%。杭州新建商品住宅日均成交0.18萬(wàn)，高基數(shù)導(dǎo)致同比降幅明顯。成都新建商品房日均成交0.29萬(wàn)平，同比下降5%。預(yù)計(jì)節(jié)后網(wǎng)簽成交量上升。

58安居數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間60城新房線上找房熱度日均值69.8，同比下降44.1%，熱度呈現(xiàn)連續(xù)3年逐年下降趨勢(shì)。一線城市新房線上找房熱度為上海99.0、深圳91.5、廣州70.9、北京46.7，與2023、2024年相比，熱度降幅明顯。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，十一中秋雙節(jié)假期（2025年10月1日-10月8日，下同）22個(gè)重點(diǎn)城市認(rèn)購(gòu)面積為160.9萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38%，同比下降33%。22城整體跌多漲少，短期內(nèi)出臺(tái)新政的北京、上海、深圳等，國(guó)慶樓市符合市場(chǎng)預(yù)期。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)城市國(guó)慶假期認(rèn)購(gòu)面積同環(huán)比下降超3成。其中成都、杭州等城市市場(chǎng)熱度依然延續(xù)，廣州、武漢、鄭州等維持弱修復(fù)行情。二手房成交同比“腰斬”，跌幅大于新房，新成領(lǐng)先二手房市場(chǎng)。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，十一假期成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，45個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交65.49萬(wàn)平方米，環(huán)比降81%，同比下降20%，與今年五一假期相比下降16%。其中一線韌性較強(qiáng)，同比持增53%，與今年五一假期相比僅微降6%。

按照城市能級(jí)來(lái)看，一線城市中上海、北京和深圳商品住宅成交備案面積同比均為正。此外，上海新房備案面積與五一假期期間相比也上漲了三成。在新政利好支撐下，止跌企穩(wěn)態(tài)勢(shì)初顯。其中廣州、杭州、成都等相對(duì)低迷。

8城假期期間二手房成交5029套，環(huán)比下降43%，同比下降55%。十一期間各城市二手房行情整體跌多漲少，北廣深、合肥、杭州等城市二手房市場(chǎng)相對(duì)低迷，其中北京同比領(lǐng)跌，跌幅高達(dá)76%。因此，預(yù)計(jì)10月整體成交延續(xù)低位徘徊。

今年國(guó)慶假期樓市與往年最大的不同點(diǎn)，是今年國(guó)慶中秋一起放，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8天，較往年7天假期時(shí)長(zhǎng)不同。其次是與往年的國(guó)慶假期一樣，網(wǎng)簽基本暫停，假期的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，無(wú)法完全反映真實(shí)成交、市場(chǎng)熱度。最后是出游大于買(mǎi)房。

后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，將會(huì)延續(xù)銀十的以價(jià)換量態(tài)勢(shì)。總體看，相比7月-8月，政策松綁后，9月市場(chǎng)企穩(wěn)升溫，預(yù)計(jì)10月市場(chǎng)依然會(huì)維持相對(duì)熱度。與2024年新政后爆發(fā)狀態(tài)，肯定是不會(huì)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)10月熱點(diǎn)城市成交量成交總體維持高位。