深圳今年最貴回遷房誕生！成交價(jià)高達(dá)12萬(wàn)/㎡，還要漲？

都說(shuō)房?jī)r(jià)跌了又跌，那有沒(méi)有逆市漲價(jià)的案例呢？

不僅有，而且是時(shí)有爭(zhēng)議的回遷房小區(qū)：

華富村。

作為“棚改第一村”的產(chǎn)物，項(xiàng)目無(wú)論是占地近10萬(wàn)㎡的體量，還是約5.5萬(wàn)/㎡的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，都多次引來(lái)了巨大的關(guān)注。

交付2年，小區(qū)又一次讓人感嘆：

回遷房小區(qū)，居然賣出了超過(guò)12萬(wàn)/㎡的高價(jià)！

這個(gè)價(jià)格，甚至能買到福田最近大熱的商品房新世界香蜜四季了（單價(jià)11萬(wàn)/㎡起）。

高價(jià)買這里的人，到底咋想的？

太壕！購(gòu)房門檻近千萬(wàn)

一年時(shí)間，漲價(jià)近25%！

在@貝殼找房 上，我們能看到，華富村在8月成交了一套約129.9㎡的房子，總價(jià)高達(dá)1577萬(wàn)，單價(jià)超過(guò)12萬(wàn)/㎡。

這創(chuàng)下了華富村的最高成交單價(jià)記錄。

大概也會(huì)是今年回遷房的最高記錄了。

▲成交單價(jià)超過(guò)12萬(wàn)/㎡ | 圖源：貝殼找房

回顧來(lái)看，小區(qū)在2023年9月底交付后，陸續(xù)出現(xiàn)二手房成交記錄。由于主力戶型為88-150㎡左右，所以總價(jià)基本在800萬(wàn)-1600區(qū)間。

幾乎是千萬(wàn)級(jí)別的小區(qū)，這在純回遷小區(qū)中鳳毛麟角。

▲華富村實(shí)拍 | 圖源：華潤(rùn)置地深圳公司

更夸張的是，小區(qū)還在不斷漲價(jià)。

從2023年到2024年，小區(qū)成交單價(jià)最低在8.1萬(wàn)/㎡左右，但從2025年開(kāi)始，最低單價(jià)已經(jīng)在9.1萬(wàn)/㎡以上了。

▲最低單價(jià)8字頭→9字頭 | 圖源：行舟深房

而@貝殼找房 的數(shù)據(jù)，似乎也證實(shí)了這一點(diǎn)：

小區(qū)成交均價(jià)從2024年二季度的約9.6萬(wàn)/㎡，上漲至2025年二季度的約10.83萬(wàn)/㎡，今年8月成交均價(jià)更是高達(dá)11.95萬(wàn)/㎡。

一年多，漲價(jià)約24.5%！

▲小區(qū)價(jià)格波動(dòng)上漲 | 圖源：貝殼找房

要知道，從2024上半年到2025上半年，深圳二手房成交價(jià)也就勉強(qiáng)維持不變。到 8月，房?jī)r(jià)更是同環(huán)比均小幅下跌。

▲深圳整體房?jī)r(jià)走勢(shì) | 圖源：深圳貝殼研究院

相比之下，華富村居然能逆市上漲，真的非常難得了。

你覺(jué)得華富村能穩(wěn)住現(xiàn)在的價(jià)格嗎？

業(yè)主太爽了！當(dāng)年增購(gòu)價(jià)僅9千/㎡

未來(lái)要建“翻版深業(yè)上城”

華富村雖然名字帶了“村”字，但實(shí)際上小區(qū)前身是福利房，在1987年建成。

小區(qū)體量較大，光是占地面積就達(dá)到約14萬(wàn)㎡，有住房建筑40棟、共2343套房。

▲過(guò)去的華富村

不過(guò)，隨著時(shí)間流逝，小區(qū)越來(lái)越老舊。

隨后在2017年，華富村東、西區(qū)成為了福田區(qū)首個(gè)棚改項(xiàng)目，也被譽(yù)為“棚改第一村”。

在宣告棚改之前，華富村的成交均價(jià)在5萬(wàn)/㎡左右；而后，上漲至6萬(wàn)/㎡上下，但成交量不高。

誰(shuí)能想到，8年時(shí)間過(guò)去，房?jī)r(jià)就已經(jīng)翻倍了。

▲棚改前，華富村成交價(jià)較低 | 圖源：行舟深房

而當(dāng)時(shí)給出的貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也非常高：

選擇放棄置換房產(chǎn)，可以按5.5萬(wàn)/㎡拿到貨幣補(bǔ)償。

這在一眾改造項(xiàng)目中，也是比較高的水平了。

甚至，業(yè)主們還能按9千/㎡的價(jià)格，增購(gòu)13㎡左右的面積。

▲原業(yè)主們的增購(gòu)價(jià)格，低至9千/㎡ | 圖源：福田區(qū)華富村改造項(xiàng)目建設(shè)指揮部

終于，到2023年9月底，由華潤(rùn)代建的項(xiàng)目交付、業(yè)主入伙。

從這時(shí)起，華富村也逐漸進(jìn)入了買房人的視野。

▲圖源：@熱心網(wǎng)友W先生

▲圖源：冷兔吖

事實(shí)上，華富村確實(shí)有不少優(yōu)勢(shì)：

一是，周邊次新房太少。

華富村所在的橫木崗片區(qū)，以及百花、華強(qiáng)北片區(qū)，都非常成熟，很難得有新盤(pán)入市。

尤其是百花片區(qū)，靠著好學(xué)區(qū)，樓齡20年的房子售價(jià)都能在7-10萬(wàn)/㎡左右，這就顯得華富村的性價(jià)比更高，吸引了不少在華強(qiáng)北工作的購(gòu)房者。

二是，社區(qū)體量大、景觀好，品質(zhì)尚可。

福田中西部近年來(lái)幾乎沒(méi)怎么新增大型社區(qū)，而華富村不僅體量大，也是圍合園林，有大片的公共活動(dòng)區(qū)域，部分戶型還能看到中心公園景觀。

▲部分樓棟直面中心公園景觀 | 圖源：貝殼找房

同時(shí)，華潤(rùn)代建的品質(zhì)也很受認(rèn)可，甚至采用鋁板打造外立面，以至于有人感嘆：“華富村業(yè)主是2023年最幸運(yùn)的業(yè)主。”

甚至有人發(fā)問(wèn)：“這樣的品質(zhì)做棚改，會(huì)虧本嗎？”

▲圖源：@呃哼

三是，配套升級(jí)。

事實(shí)上，華富村棚改前售價(jià)遠(yuǎn)不如隔壁百花片區(qū)，一大原因就是配套學(xué)校華富中學(xué)的成績(jī)比較一般。

而后，紅嶺教育集團(tuán)收編了華富中學(xué)，多少也補(bǔ)足了“教育洼地”的缺陷。

同時(shí)，棚改帶來(lái)的不僅是嶄新的回遷房，還有 人才房、保障房、 人才公寓、商業(yè)、辦公，以及幼兒園、 九年一貫制學(xué)校等全新業(yè)態(tài)。

▲華富村棚改效果圖

就在前幾天，深業(yè)商管宣布與福田文旅城服，聯(lián)合中標(biāo)福田區(qū)華富村03地塊公開(kāi)招租項(xiàng)目，打造“深業(yè)拾集”社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，預(yù)計(jì)2026年開(kāi)業(yè)。

據(jù)悉，項(xiàng)目規(guī)劃“愜意食廊”與生活配套，將與深業(yè)上城、筆架山體育公園聯(lián)動(dòng)，為片區(qū)帶來(lái)“商業(yè)+公園+體育”的業(yè)態(tài)。

這或許能讓華富村的配套商業(yè)，成為下一個(gè)“深業(yè)上城”。

▲03地塊將打造“深業(yè)拾集”

三大優(yōu)勢(shì)疊加，讓華富村的價(jià)格遠(yuǎn)勝于其他回遷小區(qū)，甚至是回遷房占比較多的綜合小區(qū)。

比如：哪怕是同樣2023年交付、同樣位于福田中心地段、甚至有部分商品住宅的天宸小區(qū)，近期成交均價(jià)也止步9字頭。

同樣價(jià)格9字頭的，還有南山的純回遷房小區(qū)大沖城市花園，依靠位于南山科技園的優(yōu)勢(shì)，哪怕樓齡十年，也保持住了9.69萬(wàn)/㎡左右的均價(jià)。

而羅湖的純回遷次新小區(qū)悅峰華府，因?yàn)檫h(yuǎn)離地鐵、內(nèi)部品質(zhì)一般，最新成交單價(jià)已經(jīng)開(kāi)始跌破4字頭。

▲悅峰華府成交單價(jià)進(jìn)入3字頭 | 圖源：樂(lè)有家

對(duì)此，有人認(rèn)為，回遷小區(qū)不值得買。

“不管怎么說(shuō)，回遷房的密度、品質(zhì)、業(yè)主素質(zhì)，都是不如商品房的。”

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