總成交價超44億！南京剛剛賣出7幅地，容積率最低1.05

今日（9.24），南京成功出讓7幅地塊，其中包括6幅住宅用地和1幅老年公寓用地，總用地面積約30.67公頃。

土拍詳情：

人居森林G57地塊，經(jīng)過1輪競拍，被南京海鑄建設(shè)發(fā)展有限公司（中建國際投資）以總價7.2億拿下，成交樓面地價12097元/㎡；

仙林湖G64地塊，經(jīng)過1輪競拍，被南京智臻置業(yè)有限公司以總價9.08億拿下，樓面地價16007元/㎡；

棲霞山G65地塊，經(jīng)過1輪競拍，被南京棲霞東麓開發(fā)建設(shè)有限公司以總價6.24億拿下，樓面地價10203元/㎡；

棲霞山G66地塊，經(jīng)過1輪競拍，被南京棲霞西麓開發(fā)建設(shè)有限公司以總價2.93億拿下，樓面地價10835元/㎡；

江寧濱江G61地塊，經(jīng)過1輪競拍，被南京濱盛置業(yè)有限公司以總價6.31億拿下，樓面地價5501元/㎡；

江寧方山G62地塊，經(jīng)過1輪競拍，被南京市卓學(xué)置業(yè)有限公司底價拿下，成交總價9.3億，樓面地價7096元/㎡；

江寧湯山G63地塊，經(jīng)過1輪競拍，被南京泉樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價3.39億拿下，成交樓面地價6098元/㎡。

銳評君點評：

今天的土拍雖全部底價成交，但也不乏有諸多看點：

●首先是地塊自身條件。

此批次出讓的地塊，延續(xù)了自去年以來“優(yōu)供應(yīng)、按需供”的精準(zhǔn)供應(yīng)策略。

一方面，容積率“1”字頭地塊占比高，可順應(yīng)當(dāng)下市場打造低密四代宅，形成差異化產(chǎn)品供應(yīng)；另一方面，多幅地塊所在的區(qū)域斷供許久，有較為良好的市場供需關(guān)系，在此情況推出優(yōu)質(zhì)宅地，可以切實提升地塊的市場價值，也為板塊輸送新鮮血液。

比如，雨花人居森林G57地塊，容積率僅有1.5，且板塊已有2年無地塊供應(yīng)，目前僅有越秀天萃有少量房源在售；棲霞山G66，容積率1.2，所在的棲霞山西麓區(qū)域長期未有宅地供應(yīng)。

江寧方山G62地塊，雖不是“1”字頭低密宅地，但所在的方山東側(cè)片區(qū)近5年內(nèi)地塊零供應(yīng)，新房市場同樣急需新鮮血液填補。

●其次是拿地房企中，除中建國際投資外，多以國家隊為主。

中建國際投資并非首進(jìn)南京，該企業(yè)曾在去年9月，連續(xù)拿下南京4幅定向回購房地塊，分別是江寧濱江G35、G36、G37地塊和金山科技城G76地塊，人居森林G57地塊是該房企首次在南京競得普通住宅用地。

其余拿地房企多為地方國資控股。比如南京智臻置業(yè)有限公司，背后是南京市國資；南京棲霞東麓開發(fā)建設(shè)有限公司和南京棲霞西麓開發(fā)建設(shè)有限公司，由棲霞區(qū)國資100%控股；南京濱盛置業(yè)有限公司和南京市卓學(xué)置業(yè)有限公司，背后則是江寧區(qū)國資。

當(dāng)然，這些地塊未來也可能與實力房企進(jìn)行合作開發(fā)或房企代建。

NO.2025G57地塊

地塊名稱：雨花臺區(qū)雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西寇路以東、吉祥路以北地塊

地塊四至：東至綠羅路，南至吉祥路，西至西寇路，北至規(guī)劃道路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：39678.47㎡

綜合容積率：1.01＜Far≤1.5

建筑高度：≤60米

起拍總價：7.2億元

起拍樓面價：12097元/㎡

成交總價：7.2億元

成交樓面價：12097元/㎡

拿地房企：中建國際投資

G57地塊位于雨花新濱江人居森林片區(qū)，與河西魚嘴商務(wù)區(qū)隔河相望，與國家級江北新區(qū)隔江相望。

自然資源稟賦十分優(yōu)越，坐擁長江和秦淮新河交匯口，約1500畝三橋濕地公園、約200畝江豚廣場、約960畝魚嘴濕地公園、秦淮新河百里風(fēng)光帶和濱江風(fēng)光主題郊野綠地等環(huán)伺。

據(jù)統(tǒng)計，人居森林片區(qū)已超2年未有土地出讓，目前僅越秀天萃有房源在售，板塊急需新鮮血液填補。

此次出讓的G57地塊，是板塊內(nèi)首次推出的低密宅地，容積率僅1.5，可打造以低密洋房+小高層組合的差異化產(chǎn)品，再疊加片區(qū)內(nèi)首個第四代住宅的產(chǎn)品設(shè)計，與2023年5月成交的寧南G15地塊（容積率2.6）相比，未來在產(chǎn)品更具競爭優(yōu)勢。

目前，人居森林板塊的公共配套正加速兌現(xiàn)速度。據(jù)雨花經(jīng)開區(qū)管委會消息，G57地塊緊鄰的中學(xué)、幼兒園用地已與一中教育集團簽訂合作辦學(xué)協(xié)議，地塊南側(cè)的36班初中項目工程總承包目前已公開招標(biāo)，將提供家門口的優(yōu)質(zhì)教育。

NO.2025G64地塊

地塊名稱：棲霞區(qū)仙林街道元化路以東、廣志路以北地塊

地塊四至：東至現(xiàn)狀，南至廣志路，西至元化路，北至現(xiàn)狀

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：37817.76㎡

綜合容積率：1.01＜Far≤1.5

建筑高度：≤35米

起拍總價：9.08億元

起拍樓面價：16007元/㎡

成交總價：9.08億元

成交樓面價：16007元/㎡

拿地房企：南京智臻置業(yè)有限公司

G64地塊位于仙林湖板塊，周邊的基礎(chǔ)教育、商業(yè)、醫(yī)養(yǎng)資源、軌道交通都十分完善。

其中地塊配套學(xué)區(qū)或為金陵小學(xué)、金陵中學(xué)初中部仙林湖校區(qū)；周邊3公里范圍內(nèi)，已建有2所三甲醫(yī)院以及泰康蘇園、太保家園、歐葆庭國際頤養(yǎng)中心等配套養(yǎng)老社區(qū)；周邊有2個社區(qū)服務(wù)中心和萬達(dá)茂商業(yè)綜合體，可滿足日常購物消費；地塊鄰近地鐵2號線南京大學(xué)站、經(jīng)天路站，軌道交通出行方便；此外，地塊南側(cè)緊鄰譚家山，北側(cè)將同步打造山體公園。

G64地塊容積率僅1.5、限高35米，可打造低密洋房、小高層的組合產(chǎn)品，滿足周邊南大、體育學(xué)院、南大科學(xué)園、江蘇生命科技創(chuàng)新園等購房人群的改善型居住需求。

NO.2025G65地塊

地塊名稱：棲霞區(qū)棲霞街道江楓大道以東、官窯山路以北地塊

地塊四至：東至湛墅路，南至規(guī)劃官窯山路，西至江楓大道，北至水泥廠路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：33978.34㎡

綜合容積率：1.01＜Far≤1.8

建筑高度：≤35米

起拍總價：6.24億元

起拍樓面價：10203元/㎡

成交總價：6.24億元

成交樓面價：10203元/㎡

拿地房企：南京棲霞東麓開發(fā)建設(shè)有限公司

時隔3年，棲霞山板塊終于再次推出住宅用地。

G65地塊西望棲霞山，北眺長江，東側(cè)緊鄰華僑城歡樂谷和官窯山遺址公園，西南側(cè)緊鄰規(guī)劃地鐵4號線北延線規(guī)劃站點，未來將打造片區(qū)內(nèi)首個地鐵上蓋住宅社區(qū)。

新房供應(yīng)上，目前有云棲風(fēng)華璟園、山和九著府、翠語江嵐花苑等少量項目在售。

今日出讓的G65地塊，容積率僅1.8或?qū)⒋蛟炱瑓^(qū)內(nèi)首個低密第四代住宅，以低密洋房+小高層組合的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，為板塊提供差異化的山水低密“好房子”。

NO.2025G66地塊

地塊名稱：棲霞區(qū)棲霞街道紅楓街以西、規(guī)劃支路以北地塊

地塊四至：東至紅楓街，南至規(guī)劃支路，西至規(guī)劃支路，北至規(guī)劃支路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：22535.09㎡

綜合容積率：1.01＜Far≤1.2

建筑高度：≤24米

起拍總價：2.93億元

起拍樓面價：10835元/㎡

成交總價：2.93億元

成交樓面價：10835元/㎡

拿地房企：南京棲霞西麓開發(fā)建設(shè)有限公司

G66地塊位于棲霞山西麓，緊鄰棲霞山風(fēng)景區(qū)入口、棲霞古鎮(zhèn)，北側(cè)緊鄰規(guī)劃棲霞山城市客廳等文旅IP、棲霞大道和預(yù)計年底通車的地鐵6號線棲霞山站，南側(cè)緊鄰智谷大道，所在的棲霞山西部片區(qū)已建成棲霞海門實驗初級中學(xué)（石埠橋校區(qū)）、棲霞石埠橋小學(xué)、棲霞幼兒園3所學(xué)校，公共配套和山水資源都較為豐富。

地塊所在片區(qū)長期未有住宅用地供應(yīng)，片區(qū)內(nèi)無新建商品住宅項目在售，有著較好的市場供需關(guān)系。

NO.2025G61地塊

地塊名稱：江寧區(qū)濱江開發(fā)區(qū)麗水大街以東、翔鳳路以北地塊

地塊四至：東至經(jīng)一路，南至翔鳳路，西至麗水大街，北至緯三路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：57352.13㎡

綜合容積率：1.01＜Far≤2.0

建筑高度：≤60米

起拍總價：6.31億元

起拍樓面價：5501元/㎡

成交總價：6.31億元

成交樓面價：5501元/㎡

拿地房企：南京濱盛置業(yè)有限公司

G61地塊，是江寧濱江新城板塊近幾年來少有得到優(yōu)質(zhì)住宅用地，地塊周邊自然資源稟賦十分優(yōu)越，西鄰沿江綠色景觀帶，可眺望一線江景，與長江新濟洲國家濕地公園隔江相望，北鄰濱江公園。

地塊緊鄰揚子江大道和濱江客運站，距在建的寧馬城際S2線站點直線距離約為1.3公里，可快速直達(dá)河西區(qū)域。

目前，濱江開發(fā)區(qū)已吸引了國家電網(wǎng)、中興通訊、烽火通信、LG新能源、寶色股份等400多家先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)入駐，有豐富的居住需求。

據(jù)江蘇土地統(tǒng)計，濱江新城片區(qū)內(nèi)近兩年出讓地塊主要為定向回購房用地，多個在售住宅項目依托房票安置政策取得了較好的去化效果，整個片區(qū)商品住宅供需關(guān)系較好。

NO.2025G62地塊

地塊名稱：江寧區(qū)江寧高新區(qū)龍眠大道以西、福瑞路以北地塊

地塊四至：東至龍眠大道，南至福瑞路，西至博觀路，北至規(guī)劃道路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：62406.39㎡

綜合容積率：1.01＜Far≤2.1

建筑高度：≤60米

起拍總價：9.3億元

起拍樓面價：7096元/㎡

成交總價：9.3億元

成交樓面價：7096元/㎡

拿地房企：南京市卓學(xué)置業(yè)有限公司

G52地塊，是方山東側(cè)區(qū)域近5年來首次供應(yīng)的宅地，上次土地出讓還是2020年9月，偉星搖號競得G52地塊首進(jìn)南京，和萬科合作開發(fā)四季光年，之后方山板塊土地供應(yīng)主要集中在方山南側(cè)片區(qū)。

地塊北依方山風(fēng)景區(qū)，北側(cè)臨近福英路，西側(cè)緊鄰城市主干道龍眠大道，距長深高速直線1.5公里，約35分鐘車程到達(dá)南京南站、30分鐘車程到達(dá)祿口國際機場，距地鐵1號線首末站中國藥科大學(xué)站僅約900米。

G62地塊周邊已多年無新房供應(yīng)，周邊集聚有中國藥科大學(xué)、南京傳媒學(xué)院、曉莊學(xué)院、金陵科技學(xué)院、江蘇海事職業(yè)技術(shù)學(xué)院、交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院等多所高校，聯(lián)東U谷、天印健康創(chuàng)新園等產(chǎn)業(yè)院區(qū)，有著較為豐富多元的居住需求。

NO.2025G63地塊

地塊名稱：江寧區(qū)湯山街道樂泉路以南、美樂路以東地塊

地塊四至：東至現(xiàn)狀，南至棋樂路，西至美樂路，北至樂泉路

規(guī)劃用地性質(zhì)：Rab老年公寓用地

出讓面積：52948.36㎡

綜合容積率：1.01＜Far＜1.05

建筑高度：≤24米

起拍總價：3.39億元

起拍樓面價：6098元/㎡

成交總價：3.39億元

成交樓面價：6098元/㎡

拿地房企：南京泉樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

地塊所在的湯山新城，為寧鎮(zhèn)揚一體化和特別合作區(qū)的門戶展示區(qū)。地塊所在的溫泉片區(qū)，功能定位為集溫泉度假、健康養(yǎng)老、主題文化于一體的旅游功能板塊。該片區(qū)擁有豐富的溫泉資源，綠化覆蓋率高達(dá)80%，冬夏皆宜養(yǎng)生。

湯山大道西側(cè)有市第二醫(yī)院，地塊西側(cè)鄰近在建前海人壽三級醫(yī)院，周邊還規(guī)劃有醫(yī)療用地，有著較為豐富的醫(yī)療資源；周邊分布有湯山礦坑公園、江蘇園博園、古猿人洞等景點，西鄰礦坑公園大門，北靠湯山新城中央公園，生態(tài)與人文景觀兼具，有著得天獨厚打造低密好房的資源稟賦。

地塊周邊密集分布有溫泉度假酒店，以及湯山百聯(lián)奧特萊斯廣場，生活配套十分成熟。地塊鄰近寧句城際S6號線泉都大街站，周邊設(shè)有多條公交線路，S122快速路和滬寧高速可快速通達(dá)主城。

地塊周邊道路均已建成，開發(fā)條件十分成熟，地塊西側(cè)已建成湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)，有著較為成熟的康養(yǎng)人居氛圍。

目前，片區(qū)內(nèi)僅有少量尾房在售，去年11月在地塊西側(cè)成交1幅低密老年公寓用地，目前暫未上市。兩幅低密地塊或為購房者帶來差異化的低密第四代住宅，進(jìn)一步提升片區(qū)內(nèi)康養(yǎng)人居的產(chǎn)品品質(zhì)，更好滿足康養(yǎng)人群的改善型居住需求。