碧桂園139億境內債重組，今年是債務重組關鍵年

今年是碧桂園債務重組的關鍵年。

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境內債重組

9月19日，碧桂園（2007.HK）通知境內債持有人召開持有人會議，就重組方案進行投票。

據悉，碧桂園本期重組涉及9筆公開市場債券，債券余額為138.5828億元。

分別為“H16碧園5”、“H19碧地3”、“H20碧地3”、“H20碧地4”、“H1碧地01”、“H1碧地02”、“H1碧地03”、“H1碧地04”、“H16騰越2”。

除展期10年留債外，碧桂園境內重組方案包括現金贖回、轉股及留債三個選項，同意費為0.1%。

值得注意的是，今年是碧桂園債務重組的關鍵年。

境外債務方面，碧桂園多次表示希望今年完成重組，此前已與協調委員會協定重組建議主要條款，協調委員會占現有銀團貸款本金總額的49%。

碧桂園本次納入境外大重組范圍的外部有息債務本息約160億美元，股東貸款本息約12億美元，合計約172億美元。

隨著境外債務重組的推進，碧桂園清盤危機也隨之推遲。

8月7日，碧桂園宣布中國香港高等法院批準了公司、呈請人、協調委員會及專案小組就原定于8月11日舉行的呈請聆訊提出的聯合延期申請。

碧桂園清盤呈請聆訊被延期至2026年1月5日。

02

銷售持續疲軟

從股權結構看，碧桂園的控股股東為必勝有限公司，持股比例為51.94%，公司實際控制人為楊惠妍。

股權結構圖

在行業銷售未明顯得到改善形勢下，碧桂園流動性仍持續緊張。

2023年年及2024年，碧桂園連同其合營企業及聯營公司，分別實現權益合同銷售金額1743億元和472億元。

今年上半年，碧桂園實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約為167.5億元，合同銷售面積約205萬平方米。

在土地收儲方面，截至2024年年底，碧桂園與政府或相關城投公司達成收儲合作意向的地塊合計約19個，收儲土地對價合計約為23.8億元。

03

債務分析

今年上半年，碧桂園總收入約為725.7億元，同比減少約28.9%；凈虧損約為196.5億元，歸屬本公司股東應占凈虧損約為190.8億元。

碧桂園稱，業績虧損主要有兩個方面因素影響，一方面是房地產開發項目結算規模明顯下降，且毛利率處于低位；另一方面是，結合行業、市場和經營環境變化，資產減值增加所致。

近年來，由于業績虧損，碧桂園本就不高的毛利率持續走低。

2023年和2024年，碧桂園毛利率分別下降至-23.34%和-0.67%，今年上半年該指標為-8.9%，公司盈利能力持續惡化。

毛利率水平

截至2025年中，碧桂園總資產為9093.28億元，總負債8854.1億元，凈資產239.18億元，資產負債率高達97.37%。

《小債看市》分析債務結構發現，碧桂園主要以流動負債為主，占總負債的95%，債務結構不合理。

截至相同報告期，碧桂園流動負債有8386.84億元，其中主要為應付款項及應付票據，一年內到期的短期債務有2223.54億元。

相較于短債壓力，碧桂園流動性緊張，其賬上現金及現金等價物有62.82億元，與短債間存有巨大資金缺口，公司面臨很大短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2022年末，碧桂園未使用銀行授信額度有2663億元，表面上看其財務彈性較高好。

銀行授信

除此之外，碧桂園還有非流動負債467.26億元，其長期有息負債合計68.49億元。

整體來看，碧桂園剛性債務規模有2292億元，主要以短期有息負債為主，帶息債務比為26%。

從融資渠道看，碧桂園主要依賴于銀行借款，在岸銀行借款占其總債務的半壁江山，此外公司還通過發債、股權、股權質押以及信托等方式融資，融資渠道多元化。

值得注意的是，2020年以來，由于外部融資環境收緊，碧桂園籌資流入資金無法覆蓋到期債務，其籌資性現金流凈額持續凈流出，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現金流凈額

另外，碧桂園對外擔保額度較大，存在一定擔保代償風險，若非并表地產項目去化和售價情況不及預期，其面臨一定或有負債風險。

在資產質量方面，碧桂園應收賬款和其他應收款規模較大，截至2025年6月末有2154.44億元，不僅對資金形成大量占用，還存在一定回收風險。