上海出臺房產稅優化政策，該如何解讀？房產稅離我們到底還有多遠？

9月19日，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進本市房地產市場平穩健康發展，上海對《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》進行優化調整。

早在2011年的時候，上海就成為房產稅征收的試點城市之一，還有一個是重慶。后面的年份，政府的公告就是，經評估，延長這個房產稅征收的標準，繼續實施執行。也就是每年通知一下，這個實行了10多年的辦法，依然是有效的。

而上海房產稅的征收對象，原辦法條文是這么描述的。

征收對象是指本暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統稱“應稅住房”）。

優化政策征收對象的描述。

一、持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點產業緊缺急需人才，和持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人：

前后兩者的區別就是戶籍和居住證的區別，也就是優化后，滿足條件的非上海戶籍，但持有居住證的人，同樣享受房產稅免征的待遇。

而且不僅僅如此，新政的第二條，如果我沒有理解錯的話，持證工作滿三年后，過去征收的房產稅，屬于免征范圍的費用還可以退還。

二、持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按暫行辦法的規定計算征收房產稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其符合第一條規定的免稅住房和面積在本市居住證持證期間已征收的房產稅，可予退還。

所以，本次優化政策最大的改變就是征收對象的改變，即免征房產稅的人更多了，換句話說地方政府能夠征收的房產稅更少了。

新政背后的邏輯還是為了“搶人”。從新政第一條就能夠看出來，高才和緊缺人才，來就免房產稅。第二條是鼓勵大家留在上海，滿三年返稅。

無獨有偶，全國房產稅試點的第二個城市重慶，也在今年中旬出臺了一個關于房產稅的優化政策——《關于市外人員購買普通住宅免征個人住房房產稅的通知》。而且重慶這個優化程度比上海還要徹底，即“三無人員（無戶籍、無企業、無工作）”，在重慶買房享受與本地居民同等的個人住房房產稅政策。

重慶，這個“搶人”的政策更為赤裸裸。

這個趨勢很明顯了，全國唯二的房產稅試點城市，都是在出臺“減稅”的政策，你們覺得大家心心念念的“普征房財稅”可能短期內在全國范圍內推廣嗎？上海和重慶，都在通過房產稅“搶人”，希望能夠吸引更多的人才，留住更多的人。其他城市有什么魅力，覺得征收房產稅后，有更大的吸引力呢？

所以，我認為很多人說的，地方政府因為土地出讓金銳減，而加快征收房產稅的進程，這個邏輯是講不通的，現實中，政府也沒有按這個思路出臺政策。為了彌補土地出讓金減少，征收房產稅，而導致人才、資本流失，這筆賬平衡不了。

其實關于房產稅的問題，我覺得民間和官方有一些認識上的差異。

老百姓心目中的“房產稅”，期望把房價打下來，收割炒房者和多軍，一種起到“劫富濟貧”功能的稅。

國家立法機構理解的房產稅——征收房產稅和目前的經濟政策背道而馳。

我們一邊在降低貸款利率，降準準備金率提供流動性，提供寬松的貨幣政策，目的是刺激消費，恢復經濟。如果另一邊，增加稅收，采取緊縮性的財政政策，那不是左右手互搏嗎？

再說房地產行業，目前國家出臺各種政策，比如“認房不認貸”，“取消限購”，“以舊換新”等，目的就是想拯救一下存量市場，防止開發商連續暴雷，導致系統性的經濟問題。而如果在此時增加房產稅，那相當于一夜回到解放前，前功盡棄了。

我記得去2022年財政部答記者問的時候提到，不具備擴大房產稅試點城市的條件。這樣的口風維持至今，還沒有從官方的渠道聽到短期

之所以房產稅不急著推出，我判斷還是和宏觀調控的方向有關。目前來說，國家把控的方向還是刺激經濟復蘇，提供寬松的貨幣政策和財政政策，比如LPR去年的連續下調，以及各類財政補貼等。而增加稅收，在一個寬松的財政政策環境下，就有點背道而馳了。

另外，在執行層面，房產稅征收的標準，說實話也是個難點。各地房價差異太大，上海的房價是一些三四線城市的數倍，如何平衡這個標準，也是難題。估計多半也只能一城一策的標準來實施，其實上海和重慶早就有了房產稅，試點運行很多年，但其標準和規模并沒有對當地的房地產市場產生什么影響。如果全國按這個標準實施，那大家心里所期待的效果估計很難達成。

另外，再提一下大家都在說的用房產稅來彌補土地財政的收入。

土地出讓金作為政府性基金的重要組成部分，成為地方政府預算外收入的主要來源。以財政部公布的2021年財政收支情況的數據為例，地方政府性基金預算本級收入93936億元，同比增長4.5%，其中,國有土地使用權出讓收入87051億元，同比增長3.5%，土地出讓金占比高達93%。所以地方財政收入很大程度上依賴土地財政，國內房地產經濟與地方經濟已經深度捆綁在一起了。

但是，在2022年，隨著房地產市場的下行，其衰退的趨勢直接影響到了開發前端的土地拍賣市場。今年上半年財政部公布的2022年上半年財政收支情況。數據顯示，國有土地使用權出讓收入為23622億元，比上年同期下降31.4%。同時在土拍是市場地上我們發現，今年民營房企幾乎很少參與，大多都是國企或者城市投資平臺兜底，而土地的成交價格基本都是起拍價，沒有溢價競拍的現象。

土拍市場的疲軟直接影響土地出讓金的收入，進而影響到地方財政收入。所以這幾年在輿論方面，讓房產稅進行全國性試點的呼聲很高，除了起到抑制房價過快增長的作用外，還能彌補地方土地出讓金的缺口。

但從財政局公布的土地出讓金的金額上看，是萬億級別的。將地方財政收入中的土地出讓金部分，轉變為房產稅征收的額度需要一個過渡的時間，本來目前國內經濟就面臨著消費不足的情況，房產稅的落地會加劇消費不足的趨勢。

在經濟學上關于政府稅收，有一個拉佛曲線的概念。拉弗曲線描繪了政府的稅收收入與稅率之間的關系，當稅率在一定的限度以下時，提高稅率能增加政府稅收收入，但超過這一限度時，再提高稅率反而導致政府稅收收入減少。

這個曲線的概念很抽象和籠統，但也確實印證了一些經濟現象。現在我國增收房產稅說實話，政府自己也不太清楚是在曲線的上升段還是下降段。所以只能靠試點城市來進行摸索，而不是大規模的一股腦的全上。

我這里不是說房地產稅不會實施，長遠看，這項稅目落地是必然的，但從短期的政府經濟政策的導向上看，我認為還不具備大規模試點的條件。