北京樓市：北三環跳水，太夸張了

早上粉絲甩來一張圖片——朝陽安貞里小區，一套75平的三居室，次頂層，業主急售價281萬，折合單價3.7萬/平，據說是業主在外面欠了281萬，索性就把房價定成了這個價格！

熟悉北京樓市的朋友都知道，安貞里雖算不上頂流學區房，但地處朝陽核心板塊，周邊配套成熟，地鐵、商超、醫院一應俱全，也算是朝陽比較不錯的上車流通盤了。

小區8月13日成交了一套71平的房源，成交價468萬，成交單價6.5萬/平，對比3.7萬，都算不上是降價了，分明是業主拿著錘子在砸盤！

其實這不是個案，越是在樓市下行期，這樣的“驚爆價”房源，總是能經常看到。

北京大量老破小，價格還沒到底

很多人看到安貞里這樣的低價房源，會覺得“是不是已經跌到位了？”但在我看來，北京大量老破小的價格，底部還沒出現，后面還有一定的空間。（特別補充說明：普通老破小和學區房老破小，市場的漲跌規律、行情節點都不同，這一點大家要有辨識度，否則容易錯判，造成大的損失）

一方面，現在老破小的市場已經徹底進入“供大于求”的狀態。就拿安貞里所在的朝陽北部來說，最近幾個月掛出來的老破小房源數量，比去年同期多了將近30%，但成交量卻一直在下滑，很多房源掛了三四個月都無人問津。為了盡快出手，業主只能不斷降價，后面還會有更多業主被逼著加入，供給端壓力只會越來越大。

另一方面，新房小戶型的持續供應，還在不斷分流老破小的潛在買家。現在北京近郊區域，都推出了單價4-5萬/平的新房小戶型，雖然地段不如老破小核心，但勝在戶型設計合理、小區環境好、物業有保障，還帶精裝修，對于年輕人來說吸引力很大。

看著這么多低價老破小，剛需族肯定犯嘀咕：現在該不該下手？

我的建議是：

如果是純剛需自住，而且通勤方便，那現在遇到像安貞里這樣性價比高的房源，其實可以考慮撿漏。畢竟對于剛需來說，買房是為了住，不是為了投資，只要房子滿足自己的居住需求，價格合適，能承受首付和月供，就可以入手。而且現在市場下行，業主議價空間大，剛需完全可以跟業主好好談，爭取拿到更優惠的價格。

但一定要記住一點：

買低價老破小，必須做好長期持有的準備。別想著買了之后短期就能升值，甚至想“低買高賣”賺一筆，這種想法現在已經不現實了。

未來幾年，老破小大概率還是以橫盤或緩慢下跌為主，就算行情好的時候，升值幅度也會遠遠落后于個別板塊的新房。所以買之前要想清楚：就算房價跌了，自己也能接受，就當是交房租了。

但如果是想投資老破小，那我勸你還是趁早放棄，老破小不僅升值難，而且隨著房齡增長，后續維護成本還會越來越高，投資性價比極低，很容易被套牢。

未來老破小的出路：改造或原拆原建

很多人會問：

難道北京的老破小就只能一直跌下去，沒有出路了嗎？

其實也不是，未來老破小的出路，大概率在“改造”和“原拆原建”上，這也是官方一直在強調的“城市更新”的重要方向。

最近幾年，北京已經在多個區域試點老破小改造，比如加裝電梯、翻新外立面、改造上下水管道、增加小區綠化和停車位等。改造后的老破小，居住體驗能得到明顯提升，房價和租金也會有一定的回暖，越來越多的老破小納入改造范圍，對業主來說，也算是一個好消息。

除了改造，“原拆原建”也是部分老破小的重要出路，不過“原拆原建”卡的條件比較嚴苛，符合條件的小區零星幾個，短期內很難大規模推廣。

最后，老破小該留還是該賣？想清楚這一點就夠了。

說到底，對于北京老破小，大家不用過度恐慌，但也不能抱有不切實際的期待。

總結下來就一句話：老破小除非是純自住，而且沒有更好的置換選擇，否則真的沒有持有的必要，有機會盡早出掉，才是最好的選擇。

如果是純自住，而且房子通勤方便、配套滿足需求，那也不用糾結房價漲跌，踏踏實實自己住就好。畢竟房子是用來住的，不是用來炒的，漲了跌了，只要你不賣，對你的生活影響都不大，與其整天焦慮房價，不如把精力放在提升生活質量上。

但如果手里的老破小是閑置的，或者是用來投資的，那現在真的要抓緊時間出手了。別想著等 “行情回暖”，未來老破小存在流通性陷阱問題，提醒大家最好提前做打算，有先見之明…