成華板塊價值評析：龍?zhí)端碌母盍雅c縫合

我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

成華板塊價值評析之，北湖和龍?zhí)端拢?）。前文：

龍?zhí)端掳鍓K：被鐵路分割，又被地鐵縫合。

縱橫交錯的鐵路線網(wǎng)將龍?zhí)端赂盍褳槎鄠€組團，城市界面難以形成連續(xù)性，這片主城區(qū)內(nèi)的“孤島”正在交通利好與產(chǎn)業(yè)升級的推動下艱難蛻變。

龍?zhí)端掳鍓K位于成都東北方向，被成華大道、三環(huán)路、繞城高速環(huán)繞，具體位于東三環(huán)路以東、龍青路以南、繞城高速以西、滬蓉高速以北，緊鄰北湖生態(tài)公園、熊貓體育公園。

作為成都傳統(tǒng)的“東山八場”之首，這里曾是客家人聚居地，以“趕場”熱鬧聞名。而如今，這里是成都市中心城區(qū)最大總部經(jīng)濟城所在地，也是成都主城區(qū)范圍內(nèi)最大的價值洼地之一。

1??產(chǎn)業(yè)根基：工業(yè)老區(qū)的艱難轉(zhuǎn)型

龍?zhí)端碌霓D(zhuǎn)型之路經(jīng)歷了從“老工業(yè)”+“大農(nóng)村”到“都市工業(yè)”，再到“總部基地”，最終走向“總部經(jīng)濟城”的三次跨越。

今天的龍?zhí)端掳鍓K的核心驅(qū)動力是成都龍?zhí)豆I(yè)機器人產(chǎn)業(yè)功能區(qū)（龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟城）。這里是成都市66個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一，規(guī)劃占地面積8.13平方公里。

令人詫異的是，截至目前，龍?zhí)犊偛啃鲁侨腭v企業(yè)超過2000家，“四上企業(yè)”60家，世界500強及國內(nèi)500強關(guān)聯(lián)企業(yè)43家，上市企業(yè)33家。

2023年，龍?zhí)豆I(yè)機器人產(chǎn)業(yè)功能區(qū)營收達1000億；2024年全年實現(xiàn)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值122億元，全口徑稅收24億元。

龍?zhí)端拢鋵嵑苡械讱狻?/p>

2??交通困境：被鐵路分割的“孤島”

龍?zhí)端掳鍓K的發(fā)展最大制約因素是交通。三環(huán)并非一個規(guī)則的圓形環(huán)線，而龍?zhí)端滤幬恢们『檬侨h(huán)向外最突出的地方，與城市中心物理距離較大。

加上三環(huán)內(nèi)側(cè)南北向橫亙的多條鐵路線，也阻撓著龍?zhí)端屡c城市中心的聯(lián)系。縱橫交錯的鐵路線網(wǎng)將龍?zhí)端赂盍褳槎鄠€組團，城市界面難以形成連續(xù)性，發(fā)展也難以形成合力。

多年來，龍?zhí)端乱恢笔浅啥贾摹暗罔F盲區(qū)”，最近的一站地鐵遠在三環(huán)以內(nèi)的十里店。這使得區(qū)域人流導(dǎo)入受阻，居民通勤十分不便。

3??地鐵時代：任督二脈即將打通

轉(zhuǎn)機已經(jīng)到來。2024年底，地鐵8號線二期投入運營。這條線路往東北延伸6站，將徹底打破龍?zhí)端卢F(xiàn)有的交通困局。

8號線從城市西南航空港穿城到東北的龍?zhí)端拢?lián)起川大望江、江安兩大校區(qū)、東郊記憶、杉板橋、萬年路等大型景點商圈。

更值得期待的是17號線二期，預(yù)計2025年9月份開通，將在龍?zhí)端掳鍓K設(shè)置航天路站、威靈站、高洪站三個站點，與8號線形成雙地鐵半合圍格局。

被三環(huán)和鐵路等割裂的龍?zhí)端拢谟玫罔F縫合起來。

4??配套進展：短板正在補齊

龍?zhí)端碌呐涮踪Y源經(jīng)過多年發(fā)展已有顯著提升。教育方面，成都市第三十幼兒園、石室中學(xué)華青學(xué)校已經(jīng)投入使用。

2025年1月底開工建設(shè)的九年一貫寄宿制成都嘉祥龍?zhí)缎鲁菍W(xué)校，將區(qū)域教育能級又推高了一個檔次。

醫(yī)療方面，2021年市二醫(yī)院龍?zhí)端略簠^(qū)投入使用，龍?zhí)端碌尼t(yī)療配套水平已比大多數(shù)同環(huán)域板塊更為優(yōu)越。這是成華區(qū)首家按國家三甲標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的醫(yī)院，也是目前智慧化程度最高的醫(yī)院之一。

商業(yè)配套曾是龍?zhí)端碌囊淮蠖贪濉?017年9月，這里才有了第一個真正意義上的商業(yè)體——體量僅8萬㎡的上古天地星悅廣場。

2021年體量達26萬㎡的華宇旭輝錦繡廣場開業(yè)，對商業(yè)氛圍起到一定提振作用。整體來說，教育、醫(yī)療、商業(yè)、地鐵等資源，雖然不算豐富，但應(yīng)有盡有，維持體面的基本生活完全沒問題了。

5??生態(tài)資源：板塊的起手優(yōu)勢

生態(tài)是龍?zhí)端碌奶烊粌?yōu)勢。早在板塊成長初期，約3700畝北湖濕地的宏大規(guī)劃就讓其在城東盡顯生態(tài)價值。是的，北湖板塊在某種意義上也屬于龍?zhí)端麓蠓懂牳拍睢１焙獏⒖迹?strong>http://t.cn/A6kSpoxL

板塊規(guī)劃有“一湖兩濕地三帶”的生態(tài)格局，一湖即北湖，兩濕地即北湖濕地和龍?zhí)稘竦兀龓Ъ慈h(huán)路生態(tài)綠帶、外環(huán)路生態(tài)保護帶和東風(fēng)渠生態(tài)帶。

其中，北湖面積將由現(xiàn)有的541畝擴大至3700畝，還有總面積約35平方公里的熊貓星球（北湖片區(qū)）。這些生態(tài)資源為龍?zhí)端绿峁┝肆己玫木幼…h(huán)境和休閑空間。

6??樓市價值：2萬甚至不到的單價，算是洼地嗎？

龍?zhí)端掳鍓K是目前成都主城區(qū)內(nèi)少有的價格洼地。2025年4月數(shù)據(jù)顯示，成華龍?zhí)端聟^(qū)域二手房均價14179元/㎡，環(huán)比微漲0.20%。而同期成都的二手房參考均價為14593元/㎡。

具體到小區(qū)，價格差異明顯。比較經(jīng)典的次新盤里，萬科錦園以以2.2萬的小區(qū)（掛牌）均價排在首位，中糧瓏悅錦云1.93萬、保利瓏堂里院以1.89萬、保利林語溪1.5萬，緊隨其后。話說這邊幾個次新盤也算是深入龍?zhí)端赂沟亓耍侵鞲傻乐唬狈Φ罔F覆蓋，始終是有那么點遺憾。

此外龍?zhí)端潞诵膮^(qū)可以關(guān)注下金融街融府2.1萬，人居懿林語2.15萬，城投置地梧桐玖宸2.06萬，還有鐵路線北側(cè)的龍?zhí)端耇OD龍?zhí)毒耪乱灿卸殖霈F(xiàn)，目前掛牌均價1.89萬。

新房市場方面，則是龍?zhí)端耇OD、天恒錦上樾的尾盤，華天杉湖的洋房http://t.cn/A6gQXGou。

7??未來展望：TOD引領(lǐng)的區(qū)域蛻變

龍?zhí)端耇OD是板塊發(fā)展的核心引擎。作為成都首批14個TOD示范項目之一，龍?zhí)端耇OD一體化設(shè)計范圍達3173畝，是成都首座雙站點TOD。

該項目規(guī)劃包括約1684畝住宅和居住配套，約243畝商業(yè)商務(wù)配套，約177畝教育配套，以及社區(qū)醫(yī)療、文化館等公共服務(wù)設(shè)施。

其中最引人注目的是約47萬㎡的商業(yè)商務(wù)配套，將徹底改變區(qū)域商業(yè)缺失的現(xiàn)狀。

隨著交通改善、配套完善和城市界面更新，龍?zhí)端掳鍓K正在逐步擺脫“城東睡城”之名。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、生態(tài)資源、政務(wù)入駐（成華區(qū)多個政府部門已入駐國機西南大廈）等多重利好，正在為這片曾經(jīng)被遺忘的主城區(qū)域注入新的活力。

8??簡單總結(jié)下，龍?zhí)端碌奈磥硪呀?jīng)可見。地鐵8號線二期的開通只是開始，17號線二期的到來將進一步激活區(qū)域。

龍?zhí)端耇OD的龐大規(guī)劃不再是紙上談兵，而是正在逐步落地。位于成都熊貓國際旅游度假區(qū)的泛娛樂濱水商業(yè)街區(qū)計劃在2025年6月亮相，北湖文化藝術(shù)綜合體年底完工。

2026年底前，地鐵桂龍路站還將呈現(xiàn)“商業(yè)綜合體+步行街區(qū)”。龍?zhí)端掳鍓K正在默默改變，蘊藏的價值其實比我們想象中堅挺的多，至少沒啥泡沫感了。

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