萬(wàn)億商業(yè)地產(chǎn)代幣化 綠地新城搶飲頭啖湯

2025年8月29日，港交所一紙公告讓地產(chǎn)圈炸開(kāi)了鍋。

新城發(fā)展突然宣布成立數(shù)字資產(chǎn)研究院，計(jì)劃將旗下174座吾悅廣場(chǎng)總值1215億元的商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)區(qū)塊鏈技術(shù)代幣化。

此前的7月，綠地集團(tuán)旗下金創(chuàng)公司正式向香港證監(jiān)會(huì)提交虛擬資產(chǎn)交易牌照申請(qǐng)，希望通過(guò)發(fā)行RWA，通過(guò)“牌照+平臺(tái)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，擬將國(guó)內(nèi)康養(yǎng)公寓、酒店等存量資產(chǎn)與香港的離岸人民幣及虛擬資產(chǎn)雙樞紐戰(zhàn)略深度綁定，為房企開(kāi)辟跨境融資新渠道。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的萬(wàn)億商業(yè)資產(chǎn)代幣化探索，對(duì)于其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資有較好的支持。

不過(guò)，機(jī)構(gòu)認(rèn)為，一個(gè)預(yù)計(jì)到2030年規(guī)模將達(dá)16萬(wàn)億美元的龐大市場(chǎng)正在開(kāi)啟。不只是地產(chǎn)企業(yè)，全球很多企業(yè)都在搶先布局，力爭(zhēng)在這個(gè)賽道上奪得頭籌。

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綠地RWA三個(gè)根本性轉(zhuǎn)變

全球數(shù)字資產(chǎn)的浪潮和中國(guó)香港政策紅利的雙重驅(qū)動(dòng)下，各家房企正在摩拳擦掌，躍躍欲試，喝下RWA賽道的頭啖湯。

據(jù)悉，港股上市公司宜搜科技聯(lián)合超算科技公司共同成立Novus Infusion Partners Limited，以文化IP資產(chǎn)數(shù)字化為突破口，加速布局RWA生態(tài)。據(jù)宜搜科技公告稱，超算科技由綠地控股旗下綠地金創(chuàng)科技集團(tuán)管理的基金Greenland LPF全資擁有。

綠地金創(chuàng)科技集團(tuán)作為綜合金融平臺(tái)，擁有香港證監(jiān)會(huì)頒發(fā)的4號(hào)牌（數(shù)字資產(chǎn)咨詢服務(wù)）和9號(hào)牌（數(shù)字資產(chǎn)組合管理服務(wù)），這是香港證券監(jiān)管部門對(duì)數(shù)字資產(chǎn)業(yè)務(wù)最高級(jí)別的合規(guī)認(rèn)證，覆蓋資產(chǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、反洗錢及客戶資金安全等核心領(lǐng)域。

綠地金創(chuàng)背靠母公司綠地控股這一上海國(guó)資委下屬的世界500強(qiáng)多元化產(chǎn)業(yè)巨頭，擁有海量可RWA化的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)（如房地產(chǎn)、供應(yīng)鏈等），為RWA產(chǎn)品提供堅(jiān)實(shí)的價(jià)值支撐。與此同時(shí)，綠地旗下綠聯(lián)國(guó)際銀行近期憑借在人工智能、區(qū)塊鏈技術(shù)等Web 3.0領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)脫穎而出，入選新加坡金管局MAS Pathfinder AI計(jì)劃核心企業(yè)，是首批20家參與此計(jì)劃的唯一一家數(shù)字銀行，加速AI在金融領(lǐng)域的應(yīng)用。

2025年，香港特區(qū)政府接連出臺(tái)《穩(wěn)定幣條例》及《數(shù)字資產(chǎn)發(fā)展政策宣言2.0》，明確將香港定位為全球RWA樞紐。

乘著香港的政策東風(fēng)，宜搜科技和綠地金控?cái)M在IP-RWA平臺(tái)上進(jìn)行合作，共享RWA市場(chǎng)巨大的增長(zhǎng)紅利。

具體操作的方式就是，創(chuàng)新性地將康養(yǎng)公寓未來(lái)20年租金收益分割為優(yōu)先層(年化5.8%)、權(quán)益層(增值權(quán))、風(fēng)險(xiǎn)層(訴訟回款)等不同層次，吸引保險(xiǎn)資金、對(duì)沖基金及專業(yè)處置機(jī)構(gòu)分級(jí)認(rèn)購(gòu)，滿足了不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的需求。

以綠地香港銅鑼灣寫字樓項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目將價(jià)值29億港元的資產(chǎn)拆分為100萬(wàn)份NFT產(chǎn)權(quán)憑證，最低投資門檻僅1000港元，通過(guò)智能合約實(shí)現(xiàn)租金收益實(shí)時(shí)分配，流動(dòng)性較傳統(tǒng)REITs提升300%。這種流動(dòng)性提升不僅惠及投資者，也使房企能夠更快回籠資金，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，形成良性循環(huán)。

數(shù)據(jù)顯示，這種碎片化投資模式使資產(chǎn)流動(dòng)性較傳統(tǒng)REITs提升300%，徹底改變了不動(dòng)產(chǎn)投資“重資金、長(zhǎng)周期”的傳統(tǒng)特性。

在資產(chǎn)流動(dòng)性方面，綠地RWA模式實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)最大的痛點(diǎn)在于資產(chǎn)流動(dòng)性差，而代幣化技術(shù)使康養(yǎng)公寓等非標(biāo)資產(chǎn)通過(guò)數(shù)字化實(shí)現(xiàn)碎片化交易，資金周轉(zhuǎn)效率提高30%以上。

從價(jià)值創(chuàng)造邏輯角度看，綠地RWA模式實(shí)現(xiàn)了三個(gè)根本性轉(zhuǎn)變：

從“賣房”到“賣權(quán)益”：傳統(tǒng)房企依賴一次性銷售回款，而RWA模式下，房企轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方和金融服務(wù)提供商，通過(guò)持續(xù)管理獲取長(zhǎng)期收益。

從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”：通過(guò)將物理資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為數(shù)字權(quán)益，房企資產(chǎn)負(fù)債表得到優(yōu)化，能夠以更少資本撬動(dòng)更大規(guī)模資產(chǎn)。

從“地域局限”到“全球流通”：區(qū)塊鏈技術(shù)打破了不動(dòng)產(chǎn)的地域限制，使香港尖沙咀的五星級(jí)酒店房間權(quán)益可以被全球投資者24小時(shí)交易。

綠地RWA模式展示了如何從“信貸融資”向“資產(chǎn)通證化”實(shí)現(xiàn)范式躍遷，為行業(yè)提供了可持續(xù)發(fā)展新思路。通過(guò)香港持牌交易所發(fā)行代幣化資產(chǎn)，房企可直接對(duì)接全球機(jī)構(gòu)投資者，融資成本較傳統(tǒng)信托降低380個(gè)基點(diǎn)，負(fù)債結(jié)構(gòu)得到顯著改善。

同時(shí)，康養(yǎng)公寓等非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)通過(guò)代幣化實(shí)現(xiàn)碎片化交易，資金周轉(zhuǎn)效率提升30%以上，極大緩解了行業(yè)流動(dòng)性壓力。這種轉(zhuǎn)型并非僅限于綠地一家企業(yè)，而是代表了行業(yè)整體發(fā)展方向。

據(jù)香港Web3.0協(xié)會(huì)理事透露，傳統(tǒng)房企發(fā)行REITs需經(jīng)歷2年以上審批，而RWA通過(guò)區(qū)塊鏈技術(shù)可將周期壓縮至3個(gè)月，效率提升近8倍。這種效率革命將促使更多房企加入RWA賽道，加速行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

綠地切入RWA賽道后，一度股價(jià)暴漲。

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流動(dòng)性提升帶來(lái)資產(chǎn)估值裂變

從全球范圍來(lái)看，并非綠地控股最早發(fā)行房地產(chǎn)RWA。例如，2018年美國(guó)的RealT項(xiàng)目就已嘗試將房地產(chǎn)代幣化，使全球投資者能夠通過(guò)購(gòu)買代幣獲得美國(guó)房地產(chǎn)的部分所有權(quán)和租金收益。

在綠地香港銅鑼灣項(xiàng)目發(fā)行成功之后，老牌房企新城控股也嘗試把鋼筋水泥變成可交易的數(shù)字資產(chǎn)。

2025年上半年，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入221億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為8.95億元，扣非歸母凈利潤(rùn)為9.47億元，毛利率為27%，同比增長(zhǎng)5.25個(gè)百分點(diǎn)。

給新城控股營(yíng)收形成壓艙石作用的是其商業(yè)地產(chǎn)板塊表現(xiàn)亮眼，205座吾悅廣場(chǎng)平均出租率高達(dá)97.8%，上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)的營(yíng)收達(dá)到69.44億元，同比增長(zhǎng)12%，實(shí)現(xiàn)了持續(xù)上行。

商業(yè)地產(chǎn)的良好表現(xiàn)或許是新城控股押注RWA賽道的底氣。

傳統(tǒng)模式下，投資商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)輒需要上億元資金，普通投資者根本無(wú)力參與。

通過(guò)區(qū)塊鏈技術(shù)，可以將整棟商場(chǎng)的收益權(quán)拆分成若干份數(shù)字憑證，每份對(duì)應(yīng)特定比例的租金收益權(quán)。

新城控股的轉(zhuǎn)型計(jì)劃分為三步走。第一步是發(fā)行基于吾悅廣場(chǎng)IP的NFT數(shù)字藏品，包括開(kāi)業(yè)紀(jì)念數(shù)字門票、明星聯(lián)名藏品等。這些數(shù)字資產(chǎn)既能兌換線下權(quán)益，又能在二級(jí)市場(chǎng)流通交易。第二步是將租金收益權(quán)代幣化，讓普通投資者能夠以較低門檻參與商業(yè)地產(chǎn)投資。第三步是推動(dòng)上市公司股票、債券等傳統(tǒng)金融資產(chǎn)的代幣化，拓展全球融資渠道。

流動(dòng)性提升帶來(lái)的估值重塑效應(yīng)是房企布局RWA的重要驅(qū)動(dòng)力。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)由于交易成本高、流動(dòng)性差，估值往往被壓低至實(shí)際價(jià)值的70%左右。代幣化后，資產(chǎn)可以像股票一樣便捷交易，理論上能夠獲得更高的估值溢價(jià)。新城發(fā)展1215億元的商業(yè)地產(chǎn)估值，正站在這個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。

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底層資產(chǎn)成了RWA命門

通過(guò)RWA賽道，讓每份不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益在數(shù)字浪潮中煥發(fā)流動(dòng)活力，這場(chǎng)發(fā)軔于香港的變革，正引領(lǐng)全球房地產(chǎn)業(yè)邁向價(jià)值互聯(lián)的新時(shí)代。

商業(yè)地產(chǎn)代幣化，也遭遇到了一定的質(zhì)疑，認(rèn)為是一種變相的新P2P，所以也會(huì)涉及到一些違規(guī)融資的嫌疑。

因而這也對(duì)監(jiān)管和商業(yè)地產(chǎn)代幣化的發(fā)行機(jī)構(gòu)提出新的課題，RWA底層資產(chǎn)的選擇成了RWA的命門。

當(dāng)前階段想要發(fā)行RWA項(xiàng)目，最關(guān)鍵的核心在于學(xué)會(huì)正確的挑選發(fā)行RWA項(xiàng)目的底層資產(chǎn)。

誠(chéng)然，加密資產(chǎn)正在成為重構(gòu)世界金融格局的重要工具，但受限于我們認(rèn)知的局限性和各國(guó)基本國(guó)情的不同，新生事物（特別是具有金融屬性的事物）的發(fā)展和普及必須經(jīng)歷一個(gè)緩慢的過(guò)程，這就導(dǎo)致了加密資產(chǎn)在各國(guó)、各司法管轄區(qū)的接受程度有所不同。

因此，正確的挑選一個(gè)底層資產(chǎn)，一方面有利于賦予RWA項(xiàng)目更合理、更可靠和可視化的“價(jià)值”；另一方面，也有助于成為一項(xiàng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)眼中真正具有可行性的“金融創(chuàng)新”項(xiàng)目，而不是一個(gè)非法集資或金融詐騙項(xiàng)目。

從當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)上聲音比較大、合規(guī)性較好的幾個(gè)成功RWA項(xiàng)目來(lái)看，底層資產(chǎn)的選擇普遍具有以下幾個(gè)特征：

（1）實(shí)物資產(chǎn)；

（2）有“綠色經(jīng)濟(jì)”屬性；

（3）能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流；

（4）資產(chǎn)整體價(jià)值適中，市場(chǎng)價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定。

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